□國都證券 鄒文軍

　　作為商務(wù)地產(chǎn)開發(fā)龍頭企業(yè)，金融街已從區(qū)域開發(fā)類公司逐步轉(zhuǎn)型為“房產(chǎn)開發(fā)+物業(yè)持有”業(yè)務(wù)模式的綜合地產(chǎn)服務(wù)商。目前公司經(jīng)營狀況良好，土地儲備充足，將優(yōu)先選擇進(jìn)入有潛力的二線城市，重點(diǎn)持有其核心區(qū)域內(nèi)的寫字樓、商鋪等優(yōu)質(zhì)物業(yè)，以獲得長期增值收益。隨著北京金融街區(qū)擴(kuò)展方案獲得北京市政府的批準(zhǔn)，公司迎來發(fā)展新良機(jī)，蠢辭熬爸檔猛蹲收咂詿��?/p>

　　再融資計(jì)劃順利推進(jìn)

　　公司公開增發(fā)不超過3億股的申請獲得證監(jiān)會核準(zhǔn)，增發(fā)募集的資金將大大降低公司的資產(chǎn)負(fù)債率，繼續(xù)擴(kuò)大公司的戰(zhàn)略運(yùn)作空間。以充裕的資金為依托，利用宏觀調(diào)控帶來的機(jī)遇，公司可通過收購兼并等形式在有效控制土地成本過高風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上快速實(shí)現(xiàn)做強(qiáng)做大的戰(zhàn)略目標(biāo)。另外，再融資計(jì)劃的順利推進(jìn)將為公司在天津、惠州等地的項(xiàng)目提供可靠的資金保證，隨著這些區(qū)域標(biāo)桿性項(xiàng)目的陸續(xù)竣工銷售，公司的品牌形象也將大大提升。

　　有效規(guī)避宏觀調(diào)控

　　本輪宏觀調(diào)控主要針對商品住宅市場，相比而言，公司主營業(yè)務(wù)商務(wù)地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)經(jīng)營、租賃受宏觀調(diào)控影響有限，尤其是公司的高端商務(wù)房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，成為宏觀調(diào)控的避風(fēng)港。未來三年內(nèi)，商務(wù)地產(chǎn)當(dāng)年新增建筑面積占當(dāng)年總新增建筑面積的三分之二左右。同時(shí)，公司將繼續(xù)增加自持物業(yè)的規(guī)模，公司目前持有出租(包括在租待售)的物業(yè)面積超過30萬平方米，已竣工及在建和規(guī)劃中的持有性物業(yè)面積達(dá)94萬平方米，計(jì)劃到2012年持有物業(yè)面積達(dá)到120萬平方米。在宏觀調(diào)控的大背景下，公司業(yè)績將得到可靠保證，未來增長穩(wěn)步上升。

　　區(qū)域物業(yè)升值潛力大

　　自央行宣布擴(kuò)大人民幣匯率日波動(dòng)區(qū)間之后，人民幣匯率連創(chuàng)新高，07年人民幣實(shí)際有效匯率升值幅度達(dá)到5.13%。未來一段時(shí)間內(nèi)，人民幣繼續(xù)升值的預(yù)期依然強(qiáng)烈，更多的資金將進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。因而物業(yè)類地產(chǎn)對于追求長期安全、穩(wěn)定回報(bào)的資金將更具吸引力，升值潛力巨大。

　　隨著奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，北京金融街區(qū)內(nèi)酒店和購物中心等物業(yè)在經(jīng)營上已呈現(xiàn)出明顯的增長態(tài)勢。麗思卡爾頓酒店的客房、餐飲及其他收入穩(wěn)步提高，目前平均入住率已達(dá)50%以上，其奧運(yùn)期間的客房已全部預(yù)訂，價(jià)格高達(dá)7000元/間/天。另外，金融街購物中心的招商工作也已全部完成，租戶超過110家，包括Louis Vuitton、Gucci、連卡佛百貨等國際知名品牌。08年之后，奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)效應(yīng)仍將持續(xù)，金融街區(qū)內(nèi)的物業(yè)地產(chǎn)的長期升值值得期待。

　　天津津門、津塔兩個(gè)在建項(xiàng)目是公司本次再融資計(jì)劃的主要募投項(xiàng)目。項(xiàng)目位于天津市中心和平區(qū)和平廣場附近，建成后將成為天津市核心區(qū)域黃金地段的標(biāo)志性建筑，未來收益及資產(chǎn)增值空間巨大。項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積分別為24萬平方米和31萬平方米，初步預(yù)計(jì)于2010年竣工。項(xiàng)目計(jì)劃采用銷售樓面、出租物業(yè)獲利的開發(fā)模式。竣工后，公司自持物業(yè)面積將增加30.61萬平方米。自持物業(yè)規(guī)模的不斷增大將使公司獲得長期穩(wěn)定的收益并享受到未來商業(yè)物業(yè)重估增值帶來的巨大好處。

　　金融街區(qū)擴(kuò)張獲批

　　北京金融街區(qū)的拓展方案已得到北京市政府的批準(zhǔn)。根據(jù)規(guī)劃，北京金融街核心區(qū)將在原金融街區(qū)1.18平方公里的基礎(chǔ)上擴(kuò)大到2.59平方公里，占地面積將拓展119%，初步預(yù)計(jì)新增建筑面積140萬平方米。作為過去8年來參與北京金融街區(qū)開發(fā)建設(shè)的絕對主力，公司將按照政府規(guī)定的程序積極參與金融街區(qū)的拓展工作。由于北京市西城區(qū)國資委全資持有公司控股股東金融街建設(shè)集團(tuán)的股權(quán)，在金融街區(qū)未來拓展中公司預(yù)計(jì)將獲得控股股東及西城區(qū)政府的大力支持，優(yōu)先獲得拓展項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)。

　　我們預(yù)計(jì)2007-2009年公司每股收益為0.51元、0.80元，1.20元(按此次增發(fā)后總股本全面攤薄)，公司1年內(nèi)目標(biāo)價(jià)48元，給予“強(qiáng)烈推薦、A”的投資評級