作為商務地產開發龍頭企業，金融街已從區域開發類公司逐步轉型為“房產開發+物業持有”業務模式的綜合地產服務商。目前公司經營狀況良好，土地儲備充足，將優先選擇進入有潛力的二線城市，重點持有其核心區域內的寫字樓、商鋪等優質物業，以獲得長期增值收益。隨著北京金融街區擴展方案獲得北京市政府的批準，公司迎來發展新良機，未來前景值得投資者期待。

　　再融資計劃順利推進

　　公司公開增發不超過3億股的申請獲得證監會核準，增發募集的資金將大大降低公司的資產負債率，繼續擴大公司的戰略運作空間。以充裕的資金為依托，利用宏觀調控帶來的機遇，公司可通過收購兼并等形式在有效控制土地成本過高風險的基礎上快速實現做強做大的戰略目標。另外，再融資計劃的順利推進將為公司在天津、惠州等地的項目提供可靠的資金保證，隨著這些區域標桿性項目的陸續竣工銷售，公司的品牌形象也將大大提升。

　　有效規避宏觀調控

　　本輪宏觀調控主要針對商品住宅市場，相比而言，公司主營業務商務地產開發和物業經營、租賃受宏觀調控影響有限，尤其是公司的高端商務房產開發業務，成為宏觀調控的避風港。未來三年內，商務地產當年新增建筑面積占當年總新增建筑面積的三分之二左右。同時，公司將繼續增加自持物業的規模，公司目前持有出租（包括在租待售）的物業面積超過30萬平方米，已竣工及在建和規劃中的持有性物業面積達94萬平方米，計劃到2012年持有物業面積達到120萬平方米。在宏觀調控的大背景下，公司業績將得到可靠保證，未來增長穩步上升。

　　區域物業升值潛力大

　　自央行宣布擴大人民幣匯率日波動區間之后，人民幣匯率連創新高，07年人民幣實際有效匯率升值幅度達到5.13%。未來一段時間內，人民幣繼續升值的預期依然強烈，更多的資金將進入房地產行業。因而物業類地產對于追求長期安全、穩定回報的資金將更具吸引力，升值潛力巨大。

　　隨著奧運經濟的推動效應逐漸顯現，北京金融街區內酒店和購物中心等物業在經營上已呈現出明顯的增長態勢。麗思卡爾頓酒店的客房、餐飲及其他收入穩步提高，目前平均入住率已達50%以上，其奧運期間的客房已全部預訂，價格高達7000元/間/天。另外，金融街購物中心的招商工作也已全部完成，租戶超過110家，包括Louis Vuitton、Gucci、連卡佛百貨等國際知名品牌。08年之后，奧運經濟的推動效應仍將持續，金融街區內的物業地產的長期升值值得期待。

　　天津津門、津塔兩個在建項目是公司本次再融資計劃的主要募投項目。項目位于天津市中心和平區和平廣場附近，建成后將成為天津市核心區域黃金地段的標志性建筑，未來收益及資產增值空間巨大。項目規劃總建筑面積分別為24萬平方米和31萬平方米，初步預計于2010年竣工。項目計劃采用銷售樓面、出租物業獲利的開發模式。竣工后，公司自持物業面積將增加30.61萬平方米。自持物業規模的不斷增大將使公司獲得長期穩定的收益并享受到未來商業物業重估增值帶來的巨大好處。

　　金融街區擴張獲批

　　北京金融街區的拓展方案已得到北京市政府的批準。根據規劃，北京金融街核心區將在原金融街區1.18平方公里的基礎上擴大到2.59平方公里，占地面積將拓展119%，初步預計新增建筑面積140萬平方米。作為過去8年來參與北京金融街區開發建設的絕對主力，公司將按照政府規定的程序積極參與金融街區的拓展工作。由于北京市西城區國資委全資持有公司控股股東金融街建設集團的股權，在金融街區未來拓展中公司預計將獲得控股股東及西城區政府的大力支持，優先獲得拓展項目的開發權。

　　我們預計2007-2009年公司每股收益為0.51元、0.80元，1.20元（按此次增發后總股本全面攤薄），公司1年內目標價48元，給予“強烈推薦、A”的投資評級。