渤海投資研究所 秦洪

　　近期A股市場寬幅震蕩，頗有春寒料峭的味道。但從以往經(jīng)驗來看，每年歲末年初均是建倉良機(jī)，因為每年春天都有一波力度較強(qiáng)的行情。所以，隨著時間進(jìn)入12月，越來越多的具有戰(zhàn)略目光的投資者開始尋找冬播種子股。對此，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)股是最佳的冬播種子股。

　　調(diào)控不改樂觀預(yù)期

　　不可否認(rèn)的是，近期地產(chǎn)股走勢的確不是太強(qiáng)，本周一雖然有所彈升，一度成為大盤的領(lǐng)漲品種，但在本周二就欲振乏力，萬科A、保利地產(chǎn)等龍頭品種均有沖高回落的走勢特征。似乎表明主流資金對地產(chǎn)股的投資激情依然未得到充分釋放。對此，分析人士認(rèn)為，主要是主流資金擔(dān)心宏觀調(diào)控對地產(chǎn)股產(chǎn)生較大的壓力，尤其是媒體關(guān)于深圳、廣州等地房地產(chǎn)市場清淡交投的報道更是放大了這一壓力。

　　但筆者認(rèn)為，調(diào)控預(yù)期其實難改地產(chǎn)股明年的樂觀預(yù)期，一是因為近期出臺的調(diào)控政策固然釋放了供給，尤其是關(guān)于

經(jīng)濟(jì)適用房的政策，但從這一政策中也讀出商品房真正的需求依然未得到抑制，畢竟60平方米、郊區(qū)、難交易等因素難以達(dá)到大多數(shù)居民對房屋產(chǎn)權(quán)向往的標(biāo)準(zhǔn)。所以，行業(yè)分析師幾乎一致認(rèn)為，這些調(diào)控政策難以改變房地產(chǎn)市場旺盛的行業(yè)景氣預(yù)期。

　　二是市場的需求仍然旺盛，供求關(guān)系并不會逆轉(zhuǎn)。一方面我國要力保18萬億畝的耕地紅線，在退耕還林、退牧還草等政策的推動下，土地供應(yīng)緊張格局難以改變；另一方面則是每年數(shù)百萬的大學(xué)畢業(yè)生涌入城市，人口紅利對房地產(chǎn)股的刺激由此可窺一斑。所以，釋放出來的房地產(chǎn)需求難以迅速抑制，房地產(chǎn)市場依然可以相對樂觀。

　　震蕩提供建倉良機(jī)

　　目前房地產(chǎn)股的短暫震蕩，一方面是釋放前期股價高企時的泡沫，另一方面則是各路資金對調(diào)控政策以及未來的調(diào)控預(yù)期進(jìn)行消化的結(jié)果。而隨著股價的大幅回落以及調(diào)控政策預(yù)期日益明朗的背景下，地產(chǎn)股的“春天”似乎越來越近。更有樂觀者認(rèn)為，隨著經(jīng)濟(jì)適用房政策的出臺，制約房地產(chǎn)股的另一只靴子或?qū)⒙涞兀�地產(chǎn)板塊將迎來新的漲升行情。

　　有意思的是，從以往經(jīng)驗來看，每年歲末年初，均是A股市場相對低迷的階段，而此時的低迷恰恰在孕育著春天的希望，因為每年的春天，均有級別不等的彈升行情，難怪有心的分析人士總結(jié)稱“冬播春收”乃股市之經(jīng)驗。而由于地產(chǎn)股不僅僅擁有人民幣資產(chǎn)股的屬性，也擁有未來業(yè)績大幅增長的預(yù)期，所以，一直是本輪牛市行情的主線索，故一旦來年春天有行情，地產(chǎn)股依然是當(dāng)仁不讓的主線索之一。

　　而且，07年、08年將是地產(chǎn)股業(yè)績集中釋放的季度。中大型房地產(chǎn)項目從立項、開工到竣工結(jié)算，大致有兩至三年的時間，因此，當(dāng)前房地產(chǎn)上市公司結(jié)算的項目，大多是05年、06年甚至04年的地價，但

房價卻是07年的，如此必然會刺激房地產(chǎn)上市公司業(yè)績的釋放，從而意味著房地產(chǎn)股在07年、08年將迎來業(yè)績的高峰期。所以，當(dāng)前的震蕩應(yīng)是最佳的冬播時機(jī)。

　　兩大角度尋找潛力股

　　正因為如此，筆者建議投資者可以從兩個角度尋找最具有希望的冬播種子股。

　　一是預(yù)收賬款多的公司。因為房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的特征，商品房只有達(dá)到竣工結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)時才結(jié)算利潤，但在竣工結(jié)算前就開始銷售，體現(xiàn)在會計報表中就是預(yù)收賬款。所以，預(yù)收賬款越多，未來的主營業(yè)務(wù)收入就越高。因此，三季度季報中預(yù)收賬款越多的地產(chǎn)股，隱含著來年業(yè)績大幅增長的動能，尤其是每股預(yù)收賬款(預(yù)收賬款/總股本)越多的個股，其來年業(yè)績飚升的概率就大增。具體來看，新城B、深振業(yè)、大連友誼、深長城、廣宇集團(tuán)、億城股份等預(yù)收賬款多的地產(chǎn)股可跟蹤。尤其是新城B，其總股本53106萬股，但三季度季報顯示公司預(yù)收賬款高達(dá)49.62萬元，合每股9.34元，未來業(yè)績爆發(fā)式增長的概率較大。

　　二是獲得土地儲備能力較強(qiáng)的公司。對于地產(chǎn)公司來說，土地儲備猶如礦業(yè)公司的礦產(chǎn)儲藏量一樣，關(guān)系到公司的可持續(xù)發(fā)展。因為地產(chǎn)公司只有持續(xù)獲得土地儲備，才能持續(xù)開發(fā)土地項目、獲得利潤以及可持續(xù)成長的能力。這其實也是萬科A、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、華僑城、金地集團(tuán)等優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)股持續(xù)受到主流資金青睞的原因，這些公司有持續(xù)拿地的能力。而土地儲備的增加也與集團(tuán)公司注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)存在著極大的聯(lián)系，因此，具有整體上市預(yù)期的地產(chǎn)股也可有不俗的表現(xiàn)，故中航地產(chǎn)、香江控股、華業(yè)地產(chǎn)等也可跟蹤。其中，中航地產(chǎn)的基本面較為樂觀，一方面是因為現(xiàn)有的土地儲備等資產(chǎn)可以帶來較佳的安全邊際，有行業(yè)分析師預(yù)計該公司08年每股收益有望在0.75元，這將賦予該股目前股價較強(qiáng)的安全邊際，如果在來年有進(jìn)一步的資產(chǎn)注入(由于同業(yè)競爭等因素，未來集團(tuán)公司的地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入是相對確定的，唯一不確定的是時間而已)，那么將無疑賦予該股較強(qiáng)的想象空間，建議投資者可以密切跟蹤。