申銀萬國

　　●商業(yè)城物業(yè)價(jià)值RNAV 為17.51 元。公司擁有23.53 萬平米的商業(yè)地產(chǎn)，包括商業(yè)城主樓、辦公樓、鐵西百貨、安立置業(yè)大樓和日神置業(yè)大樓，均地處沈陽核心商圈。按1.50 萬元/平米保守價(jià)格計(jì)算，商業(yè)物業(yè)市值39.25 億元，折合每股RNAV 17.51 元。

　　●持有的盛京銀行每股價(jià)值達(dá)6.26 元。公司持有1.2 億股盛京銀行股權(quán)，每股含0.67 股盛京銀行

股票。預(yù)計(jì)盛京銀行08 或09 年將可能實(shí)現(xiàn)IPO，按凈資產(chǎn)計(jì)算的盛京銀行股權(quán)每股價(jià)值為6.26 元，市值11.16 億元。

　　●國退民進(jìn)，誰是未來的大股東？沈陽國資委已明確商業(yè)城屬于國退民進(jìn)的范圍，已經(jīng)在為商業(yè)城引進(jìn)戰(zhàn)略投資者。大股東商業(yè)城集團(tuán)06 年初持股50%以上，經(jīng)6 次減持拍賣后目前僅持有18%的股權(quán)，未來誰將主宰商業(yè)城，預(yù)計(jì)08 年可能將有結(jié)果。

　　●保守預(yù)計(jì)07～09 年實(shí)現(xiàn)EPS 分別為0.02 元、0.06 元和0.359 元。我們將根據(jù)引進(jìn)戰(zhàn)略投資者和各項(xiàng)目的營業(yè)進(jìn)度，來調(diào)整盈利預(yù)測。

　　●公司資產(chǎn)價(jià)值23.77 元，建議“增持”。公司持有

商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值每股17.51 元，持有盛京銀行股權(quán)每股6.26 元，從資產(chǎn)重估角度，公司合理股價(jià)至少為23.77 元，首次建議“增持”，不排除未來催化劑出現(xiàn)上調(diào)評(píng)級(jí)至買入的可能。風(fēng)險(xiǎn)較高，主要來自公司改制進(jìn)程依然有不確定性。