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　　安信證券 付 昊

　　三線(xiàn)地產(chǎn)城市仿佛與世界隔離。在一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)風(fēng)雨飄搖之際，三線(xiàn)地產(chǎn)價(jià)格卻漲幅驚人。今年一開(kāi)局，全國(guó)環(huán)比漲幅最快的城市有北海、金華、烏魯木齊、三亞、宜昌等等，幾乎都是很少令人關(guān)注的三線(xiàn)城市。甘肅省發(fā)布的 《2007-2008甘肅省輿情分析與預(yù)測(cè)》顯示，2007年漲幅最高的不是省會(huì)大城市，而是縣級(jí)市和縣城。雖然房地產(chǎn)是否出現(xiàn)拐點(diǎn)的爭(zhēng)論仍未休止，但新湖中寶(600208)的春天已經(jīng)來(lái)臨。事實(shí)上，得益于三線(xiàn)地產(chǎn)城市的超級(jí)繁榮，已經(jīng)有榮盛發(fā)展(002146)、新湖中寶(600208)等相繼公告2008年上半年業(yè)績(jī)將出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。特別是新湖中寶(600208)在最近公告預(yù)計(jì)公司2008年上半年凈利潤(rùn)有望實(shí)現(xiàn)320%-420%的增長(zhǎng)。因此，我們認(rèn)為，在三線(xiàn)城市房地產(chǎn)逆市瘋狂上漲、呈現(xiàn)超級(jí)繁榮的背景下，已經(jīng)大舉進(jìn)入收獲期的新湖中寶(600208)定會(huì)一鳴驚人！

　　三線(xiàn)城市地產(chǎn)超級(jí)繁榮 逆市瘋狂上漲

　　有關(guān)媒體顯示，被排除在統(tǒng)計(jì)局70大中城市房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)之外的城市表現(xiàn)最為驚人，其中三線(xiàn)城市成為了房地產(chǎn)業(yè)最大的黑馬。今年一開(kāi)局，全國(guó)環(huán)比漲幅最快的城市有北海、金華、烏魯木齊、三亞、宜昌等等，幾乎都是很少令人關(guān)注的三線(xiàn)城市。而甘肅省發(fā)布的《2007-2008甘肅省輿情分析與預(yù)測(cè)》更表示，部分縣市房?jī)r(jià)在以50%甚至更高的速度增長(zhǎng)，2007年漲幅最高的不是省會(huì)大城市，而是縣級(jí)市和縣城。這正應(yīng)了如今地產(chǎn)界流行一句話(huà)，“一線(xiàn)下跌，二線(xiàn)分化，三線(xiàn)上漲”。以滄州為例，2007年9月份，滄州化工機(jī)械廠地段拍出了280萬(wàn)元/畝的價(jià)格，而在2005年其地價(jià)僅有50萬(wàn)一畝。目前，滄州的新開(kāi)盤(pán)住宅單價(jià)已經(jīng)從2003年的每平米1000多元左右飆升到4000元，正在向4500元邁進(jìn)。而且滄州人從官員到普通百姓，所有接受采訪的人都信誓旦旦地宣稱(chēng)，滄州房?jī)r(jià)還要漲。再?gòu)膰?guó)內(nèi)形勢(shì)看，滄州絕不是個(gè)案。2007年，河北省全省房?jī)r(jià)整體增幅超過(guò)29%，要遠(yuǎn)高于石家莊、唐山和秦皇島這三個(gè)列入70個(gè)大中城市監(jiān)測(cè)范圍內(nèi)的城市房?jī)r(jià)漲幅。顯然，對(duì)這個(gè)29%做出貢獻(xiàn)的不僅僅是那三個(gè)大城市。

　　北大中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心兼職教授徐滇慶認(rèn)為，由于需求旺盛以及流動(dòng)性過(guò)剩等原因，2008年房?jī)r(jià)仍將大幅度上漲。他表示外資熱錢(qián)的流入也將是房地產(chǎn)市場(chǎng)今年大幅度上漲的重要?jiǎng)恿Γ?月份外匯儲(chǔ)備增加1539億美元，其中除了外貿(mào)順差和FDI之外尚有超過(guò)800億美元接近人民幣6000億元的資金流入，這些資金都將流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。而日前，社科院發(fā)布的房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)即《中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》也認(rèn)為，2008年出現(xiàn)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)的可能性不大。特別是《中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》主編牛鳳瑞稱(chēng)，今年上半年，由于國(guó)際資本市場(chǎng)震蕩和人民幣持續(xù)升值預(yù)期，大量國(guó)際熱錢(qián)可能進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域，成為推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)因素。我們分析，從國(guó)內(nèi)、國(guó)際炒家買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的特點(diǎn)來(lái)看，三線(xiàn)城市很可能成為它們最大的目標(biāo)。

　　新湖中寶狩獵三線(xiàn)城市房地產(chǎn) 已到收獲期

　　應(yīng)該說(shuō)，經(jīng)過(guò)多年的潛心布局，新湖中寶(600208)已儼然成為三線(xiàn)城市地產(chǎn)股的樣板。

　　避開(kāi)了一線(xiàn)地產(chǎn)商的鋒芒，新湖中寶(600208)在二、三線(xiàn)城市羽翼日漸豐滿(mǎn)。與諸多區(qū)域性地產(chǎn)企業(yè)蜂擁而至京滬等一線(xiàn)城市不同，新湖中寶的戰(zhàn)場(chǎng)多聚集于二、三線(xiàn)城市。目前，其在杭州、嘉興、海寧、衢州、九江、黃山、蕪湖、鎮(zhèn)江、蘇州、淮安、濟(jì)南、沈陽(yáng)等地皆有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。截至2007年，公司下屬20余家房地產(chǎn)公司在全國(guó)10個(gè)省(市)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目近30個(gè)，開(kāi)發(fā)總面積約1154.8萬(wàn)平方米。而值得高度關(guān)注的是，公司項(xiàng)目所在地區(qū)絕大部分都是三線(xiàn)城市！

　　截至2007年底，新湖中寶(600208)共擁有838萬(wàn)平方米規(guī)劃建筑面積的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，大約相當(dāng)于2008年開(kāi)工面積的4.4倍，高于行業(yè)平均三年的土地儲(chǔ)備周期。這表明公司的土地儲(chǔ)備較充足，可從容地尋找新投資機(jī)會(huì)。此外，新湖中寶(600208)的單體項(xiàng)目面積較大，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，預(yù)計(jì)現(xiàn)有項(xiàng)目可維持到2011年，部分項(xiàng)目會(huì)到2015年。以5年開(kāi)發(fā)期計(jì)算，每年約結(jié)算163萬(wàn)平方，年均結(jié)算金額為82億元，公司在2008年以前基本不需要增加土地儲(chǔ)備就能維持較高的增長(zhǎng)。而按土地儲(chǔ)備比例來(lái)看，新湖中寶在一線(xiàn)城市，二線(xiàn)城市和三線(xiàn)城市的比例分別為19%、29%和52%，大致是二成、三成和五成。如果按售價(jià)估算，一線(xiàn)城市比例為40%、二三線(xiàn)城市分別占30%。另?yè)?jù)有關(guān)資料顯示，目前，公司擁有大約675萬(wàn)平方米權(quán)益儲(chǔ)備面積的項(xiàng)目尚未售出，其這部分資產(chǎn)的估值將達(dá)到204億元。

　　種種跡象已充分顯示，雖然房地產(chǎn)是否出現(xiàn)拐點(diǎn)的爭(zhēng)論仍未休止，但新湖中寶(600208)的春天已經(jīng)來(lái)臨。公司在最近公告預(yù)計(jì)公司2008年上半年凈利潤(rùn)有望實(shí)現(xiàn)320%-420%的增長(zhǎng)。

　　因此，我們認(rèn)為，在三線(xiàn)城市房地產(chǎn)逆市瘋狂上漲、呈現(xiàn)超級(jí)繁榮的背景下，已經(jīng)在該領(lǐng)域確立巨大優(yōu)勢(shì)、并已經(jīng)公告今年上半年業(yè)績(jī)將出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)的新湖中寶(600208)必將厚積薄發(fā)，一鳴驚人！