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　　武漢新蘭德 余凱

　　受到周邊市場繼續動蕩的影響，周五大盤低開后在5300點一線作低調整理，盡管超級航母中國石油盤中快速反彈，但低迷的成交量顯示市場人氣散淡，而在加息預期的打壓下，房地產板塊成為領跌市場的新做空力量，華僑城、招商地產、浦東金橋、北京城建等前期強勢品種紛紛大幅下挫，一度拖累銀行板塊也迅速下沉，作為本輪行情主要驅動力之一房地產板塊，在近期出現的集體殺跌走勢引人注目。

　　加息預期進一步強化

　　本周公布的諸多經濟數據顯示,盡管管理層已采取很多緊縮措施,但中國經濟過熱的風險仍然未減。

　　央行日前公布的三季度貨幣政策執行報告稱，當前流動性形勢依然嚴峻，有必要繼續加強銀行體系流動性管理，搭配使用公開市場操作、存款準備金等工具，同時逐步發揮特別國債的對沖作用，加大對沖力度。在這樣的背景下，投資者普遍預期，下一步貨幣政策還將繼續通過小幅加息和加快

匯率升值步伐等手段進一步緊縮。

　　房地產行業壓力漸重

　　緊縮政策對房地產市場會產生較大的影響。事實上，今年全國

房價漲幅仍然不小，一個重要原因是需求旺盛，導致供應相對不足。宏觀調控政策下，需求增長的回落速度慢于供應的回落，于是出現賣方市場。要改變這種不穩定的態勢，必須有效降低非理性的投資需求。今年二季度以來，政府針對房地產出臺了進一步的調控政策，特別是9、10月相繼推出金融和土地政策，通過有條件限制土地使用權證發放，提高商業用房、第二套住房首付比例和貸款利率標準等一系列調控措施，一方面對囤積土地嚴查、限期開發，加大土地持有成本，加大土地供應量；另一方面對購房者提高房貸首付和利息，抑制房地產市場的投機需求。

　　顯然，加息對購房者而言，單次加息后增加的按揭貸款月還款額并不明顯，然而，今年來連續五次的加息，乘數累積效應逐步放大，尤其是中長期貸款最為顯著。如果后續繼續加息，乘數累積效應將更為明顯，貸款買房者面臨還款壓力加大。對于貸款買房的這部分需求有一定的抑制作用。與此同時，利息是房地產上市公司的重要剛性支出。利息支出增大將帶來行業未來明顯的利潤減少，一旦進一步加息的緊縮性舉措出臺，房地產行業面臨的壓力不言而喻。

　　結構性分化將成為主流

　　銀根不斷緊縮，加速行業整合的到來。借貸資金成本的上升，使得房地產企業在資金獲取能力上的差距將體現得愈發明顯。擁有多元融資渠道的房地產企業將在競爭中逐漸顯露優勢，加快土地資源的獲取，迅速擴大市場份額。這種優勢在房地產龍頭企業上體現得尤為明顯。所以，宏觀調控對房地產而言可以說影響巨大，但并不是一味的利空效應。實際上宏觀調控對優質地產股而言可能是機會大于風險。盡管加息后貸款利率水平的提高，肯定會給房地產企業帶來一定的經營壓力，但部分優質房地產上市公司擁有較多的融資渠道完全是可以化解，而行業整合過程對于優質房地產上市公司而言也意味著更多的機會。

　　另外，加息后

人民幣升值的步伐將進一步加快，從全球的角度來看，人民幣升值意味著以人民幣計價資產價值提升。在人民幣升值的大背景下，國內房地產行業仍然具有很大的升值空間。因此那些具備品牌和專業化優勢的房地產龍頭公司，如萬科、保利等其長期發展值得期待。需要提醒的是，由于當前市場無論是基本面還是資金面的驅動力都較前幾次加息有很大弱化，寄希望于房地產板塊一次利空出凈的強勢“加息”行情顯然不夠現實，未來房地產股出現結構性的分化在所難免。

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