新浪提示：本文屬于個(gè)股點(diǎn)評欄目，僅為證券咨詢?nèi)耸繉σ恢还善钡膫�(gè)人觀點(diǎn)和分析，并非正式的新聞報(bào)道，新浪不保證其真實(shí)性，一切有關(guān)該股的有效信息，以滬深交易所的公告為準(zhǔn)，敬請投資者注意風(fēng)險(xiǎn)。

　　國泰君安張宇孫建平

　　投資要點(diǎn)：

　　●公司此次公開增發(fā)計(jì)劃增發(fā)不超過1.2億股，擬募集資金不超過12億元，按照近期20元左右股價(jià)，預(yù)計(jì)此次公司增發(fā)股本6000萬股左右，即增發(fā)后新股本可能達(dá)到4.02億股。募集資金投向是西山華府，該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，定位于高端產(chǎn)品，地價(jià)成本低，預(yù)計(jì)項(xiàng)目盈利能力強(qiáng)。

　　●預(yù)計(jì)2007年主要結(jié)算項(xiàng)目是萬城華府、山水頤園、億城天筑、晨楓家園；有望實(shí)現(xiàn)凈利潤2.81億元，增發(fā)后EPS 預(yù)計(jì)0.7元。2008年主要結(jié)算項(xiàng)目是晨楓家園、西山華府和蘇州新天地；有望實(shí)現(xiàn)凈利潤4.69億元，增發(fā)后EPS預(yù)計(jì)1.17元。2009年主要結(jié)算項(xiàng)目是西山華府和蘇州新天地等，有望實(shí)現(xiàn)凈利潤6.71億元，增發(fā)后EPS預(yù)計(jì)1.67元。

　　●因公司良好的項(xiàng)目盈利能力、未來快速增長的業(yè)績和同類公司估值，可以給予公司26倍08年動(dòng)態(tài)PE估值，所對應(yīng)的目標(biāo)價(jià)為30.42元。目標(biāo)價(jià)對應(yīng)的07年P(guān)B是5.4倍，在可接受范圍內(nèi)。維持增持投資評級。

　　項(xiàng)目盈利能力強(qiáng)

　　億城股份(000616) 現(xiàn)有項(xiàng)目儲(chǔ)備建筑面積126萬平米，權(quán)益建筑面積大約117萬平米。項(xiàng)目儲(chǔ)備主要集中在北京海淀西部的萬柳周邊地區(qū)，地理位置非常好。北京兩大主打項(xiàng)目萬城華府和西山華府產(chǎn)品類型為中高檔住宅，包括聯(lián)排別墅、疊加別墅等，總計(jì)建筑面積大約54萬平米，預(yù)計(jì)這兩個(gè)項(xiàng)目未來毛利率可以達(dá)到60%以上。目前萬城華府四期、即晨楓家園項(xiàng)目的銷售均價(jià)在3萬元左右。

　　2005年公司利用行業(yè)短期波動(dòng)，成功進(jìn)入蘇州市場。當(dāng)年10月20日公司以4億元拍得蘇州工業(yè)園區(qū)6-8號三塊地塊，位于蘇州工業(yè)園第二區(qū)東部(金雞湖東)，占地面積合計(jì)17.28萬平米，預(yù)計(jì)規(guī)劃建面約34.6萬平米。從區(qū)域規(guī)劃、土地價(jià)格、產(chǎn)品定位分析，公司抓住行業(yè)短周期性低谷切入是成功的，時(shí)機(jī)把握較為得當(dāng)。蘇州項(xiàng)目主要針對蘇州工業(yè)園區(qū)中青年的中小戶型，這是目前工業(yè)園區(qū)供應(yīng)不足的產(chǎn)品，銷售定位也非常準(zhǔn)確。項(xiàng)目目前已經(jīng)動(dòng)工，預(yù)計(jì)2008、2009年將成為公司主要利潤來源之一。

　　蘇州項(xiàng)目樓面地價(jià)1156元，現(xiàn)在來看，地價(jià)成本非常低。2004、2005年周邊其他項(xiàng)目樓面低價(jià)普遍在2000元以上，公司地價(jià)要便宜1倍。相對于目前項(xiàng)目周邊土地市價(jià)來說，則項(xiàng)目地價(jià)升值空間更大。

　　發(fā)展戰(zhàn)略樂觀

　　公司善于根據(jù)公司和房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際制定適合公司發(fā)展壯大的戰(zhàn)略。我們認(rèn)為，在由宏觀調(diào)控引起的房地產(chǎn)行業(yè)洗牌中，土地和資金、規(guī)模、利潤和風(fēng)險(xiǎn)等要素的平衡能力對于開發(fā)商的生存和發(fā)展將會(huì)顯得越來越重要。公司現(xiàn)有項(xiàng)目儲(chǔ)備大約可以保持公司未來3年左右的開發(fā)量，年平均竣工結(jié)算面積在40萬平米左右。在規(guī)模上雖稍遜一籌，但是， 公司擁有的萬城華府和西山華府項(xiàng)目是一個(gè)預(yù)計(jì)毛利率在60%以上的高盈利項(xiàng)目，這一點(diǎn)足以彌補(bǔ)投資者對公司項(xiàng)目竣工規(guī)模的憂慮。

　　根據(jù)公司對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢的最新認(rèn)識，公司在此次再融資公司公告中也提出， 未來將依據(jù)均衡發(fā)展戰(zhàn)略，增加土地儲(chǔ)備，圍繞“民生類＋消費(fèi)升級類”兩大類產(chǎn)品加大項(xiàng)目儲(chǔ)備和開發(fā)力度，提高公司價(jià)值創(chuàng)造力。由于能夠切合公司實(shí)際和行業(yè)發(fā)展趨勢，我們對這一發(fā)展戰(zhàn)略的未來效果持樂觀態(tài)度。

　　未來業(yè)績保持高速增長

　　公司現(xiàn)有集中于北京的項(xiàng)目儲(chǔ)備、未來三年開發(fā)和結(jié)算面積使得業(yè)績快速增長有充分保證。根據(jù)公司開發(fā)進(jìn)度，預(yù)計(jì)2007年竣工結(jié)算項(xiàng)目主要是：萬城華府2-3期大約6萬平米，預(yù)計(jì)銷售均價(jià)21000元；天津山水頤園大約6萬平米，預(yù)計(jì)銷售均價(jià)6300元左右；晨楓家園大約1.6萬平米，預(yù)計(jì)銷售均價(jià)29000元。預(yù)計(jì)2007年公司主營業(yè)務(wù)收入可以達(dá)到20.44億元，凈利潤2.8億元，同比增長97%。

　　公司3月公告公開增發(fā)募集資金計(jì)劃時(shí)，披露擬發(fā)行不超過1.2億股，計(jì)劃募集資金12億元，近期公司股價(jià)在20元左右盤整，按照12億元募集資金總額，則可以假設(shè)公司此次可能增發(fā)股本大約6000萬股左右。公司現(xiàn)有股本3.42億股，此次增發(fā)后預(yù)計(jì)公司總股本可以達(dá)到4.02億股。

　　按照上面我們對公司2007年業(yè)績的預(yù)測，2.8億元凈利潤對應(yīng)的EPS是0.7元。

　　預(yù)計(jì)2008年竣工結(jié)算的項(xiàng)目主要是：西山華府大約8萬平米，預(yù)計(jì)售價(jià)2萬元左右；萬城華府1萬多平米，預(yù)計(jì)售價(jià)28000元；蘇州億城新天地大約10萬平米，預(yù)計(jì)售價(jià)5500-6000元左右；晨楓家園第二批大約2.5萬平米，預(yù)計(jì)售價(jià)29000元左右。總計(jì)預(yù)計(jì)公司2008年主營業(yè)務(wù)收入可達(dá)到28億元，凈利潤4.69億元，同比增長67%。按照上述增發(fā)后新股本對應(yīng)的EPS是1.17元。

　　預(yù)計(jì)2009年公司竣工結(jié)算主要項(xiàng)目是：西山華府二期、蘇州億城新天地二期和三期、北京CBD核心區(qū)商業(yè)一部分。預(yù)計(jì)公司2009年總計(jì)可實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入40.94億元， 凈利潤有望達(dá)到6.7億元，同比增長43%。按照上述增發(fā)后新股本對應(yīng)的EPS是1.67元。

　　維持“增持”評級

　　由于公司項(xiàng)目主要集中在北京、現(xiàn)有項(xiàng)目儲(chǔ)備盈利能力強(qiáng)、管理層具有良好的項(xiàng)目開發(fā)和戰(zhàn)略籌劃能力、未來三年凈利潤平均增速可以達(dá)到67%、具有良好的項(xiàng)目儲(chǔ)備增長潛力，再參照棲霞建設(shè)、陽光股份等同類可比公司，所以我們認(rèn)為可以給予公司2008年26倍動(dòng)態(tài)PE，則對應(yīng)的目標(biāo)價(jià)為30.42元，目前股價(jià)20.2元，具有約51%的股價(jià)上漲空間，所以維持公司增持投資評級。

　　預(yù)計(jì)公司2007年按現(xiàn)有股本每股凈資產(chǎn)可達(dá)到3.1元，公司完成公開增發(fā)后每股凈資產(chǎn)有望達(dá)到5.6元左右，由于公司未來3年業(yè)績保持快速增長有保證，所以可以考慮按新增股本后的每股凈資產(chǎn)給公司估值。30.42元目標(biāo)價(jià)對應(yīng)2007年每股凈資產(chǎn)的PB是5.4倍。相對于二線開發(fā)類房地產(chǎn)股4-9倍的PB估值水平，5.4倍是可以接受的。