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　　在系列政策調(diào)控之下，行業(yè)整合的步伐也將加快

　　地產(chǎn)板塊是市場(chǎng)最受關(guān)注的板塊之一，也是最能聚集人氣的板塊之一。經(jīng)歷年后的短暫下跌之后，地產(chǎn)指數(shù)走出了漂亮的上升通道，近日則連續(xù)數(shù)日上漲。周四該板塊雖然走出振蕩行情，但指數(shù)盤中仍然再創(chuàng)新高，見到3373.85點(diǎn)。

　　開發(fā)商資金壓力加大

　　今年房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)依然是從嚴(yán)從緊，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格是兩大重點(diǎn)。稅收政策將在調(diào)控過程中發(fā)揮更大的作用。預(yù)計(jì)2007年房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控效果將逐漸顯現(xiàn)，具體表現(xiàn)在：房地產(chǎn)投資增速有所下調(diào)、房地產(chǎn)價(jià)格平緩小幅上漲、市場(chǎng)交易趨于理性。

　　兩會(huì)通過的《物權(quán)法》，其中可能實(shí)施的物業(yè)稅預(yù)售款管理將對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)形成一定的沖擊。首先，預(yù)售條件嚴(yán)格執(zhí)行，多層封頂、小高層、高層投資需達(dá)2／3，目前在北京、上海、深圳執(zhí)行。這個(gè)政策使開發(fā)商延遲拿到預(yù)售款；其次，在預(yù)售資金的使用管理方面，必須設(shè)立預(yù)售款專門賬戶，按照項(xiàng)目完工比例支付使用。

　　實(shí)行預(yù)售資金管理是一個(gè)必然的過程，會(huì)進(jìn)一步加大開發(fā)商的資金壓力，降低其資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、提高資金成本。但對(duì)行業(yè)龍頭企業(yè)影響較小，因?yàn)槠淙谫Y渠道較為通暢，而對(duì)中小企業(yè)影響較大。

　　加息對(duì)供求影響有限

　　3月18日起金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的2.52%提高到2.79%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的6.12%提高到6.39%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。

　　加息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的影響，但是影響有限。以30萬20年期的房貸為例，調(diào)整后每月僅多還款48.58元。對(duì)于已經(jīng)辦理了貸款買房的人來說，利率的提高要從明年的1月1日開始正式實(shí)施。因此，0.27個(gè)百分點(diǎn)的升息對(duì)購(gòu)房者需求也不會(huì)產(chǎn)生太大的影響。

　　雖然加息將提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本，按照年增加利息支出0.27%計(jì)算，地產(chǎn)公司的盈利減少并不明顯。但本次加息對(duì)于一些資金鏈緊張、開發(fā)能力低下的小企業(yè)來說無疑是雪上加霜。

　　政策調(diào)控促進(jìn)行業(yè)整合

　　在加息、預(yù)售款管理、土地增值稅嚴(yán)格執(zhí)行等系列政策調(diào)控之下，資質(zhì)較差的中小開發(fā)商面臨的環(huán)境更為嚴(yán)峻。不少中小開發(fā)商的資金鏈將難以為繼，不得不被動(dòng)接受被整合的事實(shí)。而實(shí)力雄厚的開發(fā)商融資渠道較多，受調(diào)控影響較小，且龍頭開發(fā)商能夠在全國(guó)范圍內(nèi)拓展業(yè)務(wù)，能夠?qū)�沖部分區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，其將在未來的整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的整合中起主導(dǎo)作用，客觀上房地產(chǎn)行業(yè)整合步伐將加快。

　　看好行業(yè)中長(zhǎng)期趨勢(shì)

　　我們看好兩類上市公司。一是那些土地儲(chǔ)備、項(xiàng)目種類豐富、跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)、籌融資能力強(qiáng)的品牌開發(fā)商，如萬科、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)、中糧地產(chǎn)、華僑城、中華企業(yè)、億城股份、棲霞建設(shè)等。二是擁有優(yōu)質(zhì)自持物業(yè)、現(xiàn)金流狀況較好、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的地產(chǎn)出租公司，例如金融街、中國(guó)國(guó)貿(mào)、陸家嘴、張江高科等。

　　國(guó)信證券金色陽光　楊鷗

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　　國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局3月19日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2007年2月，全國(guó)70個(gè)大中城市的房屋銷售價(jià)格同比上漲5.3%，其中，新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲5.9%，深圳、北京位居全國(guó)漲幅前兩名，分別上漲9.9%和9.7%。

　　附：地產(chǎn)板塊個(gè)股表現(xiàn)

　　代碼　　股票名稱　收盤價(jià)　漲跌幅(%)

　　000002　萬科A　　　16.55　-2.76

　　000024　招商地產(chǎn)　29.50　-0.17

　　000031　中糧地產(chǎn)　13.35　-1.04

　　000069　華僑城A　19.05　　-3.05

　　000402　金融街　　15.21　-1.87

　　600007　中國(guó)國(guó)貿(mào)　13.87　-0.79

　　600663　陸家嘴　　18.59　0.81