股改之后定向增發(fā)、整體上市已經(jīng)成為了市場一大新的炒作熱點。一般來說，提出非公開增發(fā)計劃吸收大股東資產(chǎn)的上市公司，通常會有較好的成長性，因此市場對該題材的炒作熱情高漲。泛海建設(000046)日前公布非公開發(fā)行5億股的定向增發(fā)方案，用于收購大股東優(yōu)良資產(chǎn)，其實質(zhì)性整體上市題材已經(jīng)引起市場關注，有望繼續(xù)走強。

　　地產(chǎn)業(yè)務整體上市 前景看好

　　繼去年實施首次非公開發(fā)行股票后，泛海建設(000046)今日公告，擬向少于10家特定對象非公開發(fā)行總數(shù)不超過5億股股票，其中向公司控股股東泛海建設控股有限公司發(fā)行的股份數(shù)量不低于總量的50%，向其他機構投資者發(fā)行不超過總量的50%。由此，泛海建設控股及其關聯(lián)公司旗下其他優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)經(jīng)營性資產(chǎn)全部注入上市公司。控股股東泛海建設控股以其持有或有權處置的北京星火房地產(chǎn)開發(fā)、通海建設浙江泛海建設投資等公司100%股權、武漢王家墩中央商務區(qū)建設投資股份有限公司60%股權及上述股權對應的資產(chǎn)作價認購不少于本次發(fā)行股票總量的50%，作價依據(jù)由具有證券從業(yè)資格的評估機構最終確定的評估凈值折價確定。該公司有關負責人表示，實行資產(chǎn)重組、吸納優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)既是兌現(xiàn)當初股改的承諾，也是做大做強的重要舉措。去年該公司實施了首次非公開發(fā)行股票，以募集資金購買了控股股東在北京朝陽區(qū)東風鄉(xiāng)的74萬平方米房地產(chǎn)商住項目，這次再次通過非公開發(fā)行股票形式將公司控股股東及其關聯(lián)公司旗下其他優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)經(jīng)營性資產(chǎn)全部注入公司，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)務整體上市。我們注意到，在人民幣升值，08奧運召開等諸多實質(zhì)性利好背景下，公司后期業(yè)績快速增長格局下，其動態(tài)市盈率僅為20倍多，對比萬科等一線地產(chǎn)30倍以上的PE來說，有所低估。值得關注的是，公司三季報顯示，前十大流通股東基本上都被機構占據(jù)，有不少機構都是新進介入，而12月26日的增發(fā)后的持股情況表示廣發(fā)基金、南方基金等還有加倉行為。我們認為，隨著基本面向好的逐漸明朗，公司還將獲得更多機構的認同，走出中線不斷向上的格局。

　　未來盈利能力顯著增強

　　我們認為本次注入到上市公司的資產(chǎn)充分照顧到了流通股東的利益。其中北京星火公司的土地樓面地價為5200 元/平米，與上次定向增發(fā)時作價相同。而項目的預期售價高達2 萬元/平米。上海董家渡地塊(通海公司)樓面地價3308 元/平米，而項目的預期售價高達2.6 萬元/平米。杭州地塊作價1651元，而項目的預期售價將介于2 萬元/平米至2.5 萬元/平米之間。武漢CBD 項目公司假定全部以土地出讓的方式來預測利潤，對土地的估價更為保守。

　　此外上述四個項目的盈利能力極佳。按照公司公告中的披露，上述資產(chǎn)的稅后利潤合計將達到72 億元。這還是在假定武漢CBD 全部以土地出讓的方式來預計的利潤。如果按照CBD 的開發(fā)計劃，將保留70 萬平米的住宅用地自己開發(fā)，那么至少還將增加10 億元的利潤。本次非公司發(fā)行

股票的價格為18.55 元/股，僅比當前價格折讓22.7%，控股股東同時將認購2.5 億股。本次非公開發(fā)行股票結(jié)束后，泛海集團持有上市公司的股權比例將由70.42%略降至62.26%，依然保持絕對控股地位。我們認為大股東同時以18.55 元/股參與認購，既表明了對公司未來發(fā)展及股價表現(xiàn)的堅定信心，也表明了大股東不想股權被稀釋之意,投資價值值得關注。

　　技術面上看，該股作為二線地產(chǎn)品種，市場人氣較好。目前該股在大盤上攻乏力的情況下異軍突起，顯示新一輪作多行情已經(jīng)啟動爆發(fā)，建議適當關注。

　　渤海投資 周延

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