周一股指一路走高，房地產股的整體走強功不可沒。金融街2006第四季度收入大漲300%，一個季度為20億。顯然，在年報批露期，房地產板塊良好的成長性使得其估值優勢再度顯現。我們認為，宏觀調控不改房地產股的優異業績，而近期出臺的一系列政策至使房地產板塊泥沙俱下，優勢房地產股也是應聲下跌，投資價值已經明顯顯現。在其帶動下，周一房地產股可謂風光無限，外高橋、新黃浦、華發股份、泛海建設、保利地產等相關品種均以漲停報收。我們認為，

　　應該說，前期房地產板塊大跌與接連出宏觀調控有一定關系，但深入研究不難發現，這些對于浦東金橋(600639)這樣的租賃性地產并沒有什么影響。

　　首先，先從《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》中來了解一下宏觀調控的新政策。核心要點在于加大土地調控力度，這意味著在未來可預期的時間周期內，土地供應將趨緊。在土地政策收緊后，人民幣升值，大量資金投入中國房地產的情況下，土地供應緊張會使地皮價格將上漲，這就顯現出那些擁有大量土地儲備的房地產股的估值比較優勢。而且，這種比較優勢也會慢慢轉化為未來的盈利能力優勢，因為低成本的土地往往意味著未來開發成本的低企和較高的毛利率。所以，對于擁有大量土地儲備的地產股來說，有著一定的比較優勢。浦東金橋(600639)就有著豐厚的土地儲備。公開資料顯示，金橋功能區已由原來開發區的27平方公里大幅擴大至92平方公里，目前仍處于大面積未開發狀態，有待開發的土地約60萬平方米，計劃全部用于租賃物業建設，其中廠房倉儲、居住、配套物業各占1/3，預計能給公司繼續增加100萬平米的收租物業。除此之外，公司尚有約38萬平方米出租土地，于上世紀90年代金橋建設初期，根據當時市場狀況而低價出租，按協議將于20年租期滿后無償收回。屆時，這部分廠房倉儲為主的工業物業，又可貢獻約1.5億的租金收入。而在開發區外，公司剛從集團受讓兩塊優質土地，總規劃建筑面積20余萬，分別建設為“碧云新天地”三期、四期、金楊高層，都將為公司后期利潤增長做出殷實的基礎。

　　其次，國家對于增收土地增值稅的一紙指令，讓從事房地產開發的地產公司傷筋動骨，但對于從事房屋租賃業務的上市公司來說，影響甚微。由于酒店、廠房、商鋪等租賃業務的租金較高，在上海、北京、深圳、廣州經營此項租賃業務的上市公司受到資金的特別關照，前期走強的華天酒店、東方賓館為我們打開了想象空間。近期，金融街發布業績，去年三季度業績表現平平，每股收益0.15元，年報公布主營業務暴增20.79億元，業績3個月增長了300%以上，可見在新會計準則下，大量投資性的房產將重新計入公司，業績提升是必然的。浦東金橋(600639)開發的樓盤和地產項目主要用于租賃業務，近年來，已經成為公司主要的利潤來源。

　　實際上，浦東金橋(600639)已經轉型為區域房地產開發商和房屋租賃商，所開發經營的房產包括標準廠房、定制廠房、研發辦公樓、商務大樓、頂級別墅、高檔公寓、普通住宅、學校、體育休閑中心以及商鋪等種類，租賃服務為其持續發展奠定勝局。值得注意的是，租賃物業主要分布于金橋出口加工區內，這是中國唯一以“出口加工”命名的國家級開發區，是最先進的無煙工業區與現代化國際社區的完美組合。浦東金橋現有租賃物業110多萬平方米，主要包括：廠房倉儲約80萬平方米，居住物業約11.5萬平方米，配套辦公、商業等約20萬平方米。現約有80%左右的房產以租賃為主。

　　從地域來看，公司的增值潛力也不可估量。金橋功能區是浦東新區近年組建的六大功能區之一，其核心部分即為原金橋出口加工區。在功能區約94平方公里的區域內，擁有近300家現代制造業，其中有名列世界500強的跨國公司78家。2006年全區總產值達1436億元，占浦東新區總產值的三分之一，全市總產值的十分之一。浦東金橋將會從區域環境中獲益匪淺。

　　而且，浦東金橋約38萬平方米出租土地，于上世紀90年代金橋建設初期，根據當時市場狀況而低價出租，按協議將于20年租期滿后無償收回。屆時，這部分廠房倉儲為主的工業物業，又可貢獻約1.5億的租金收入。截至去年九月底，研發辦公樓、北區廠房倉儲、碧云別墅、碧云花園一期以及商業、教育、休閑配套等房產出租率超過90%，南區廠房、碧云花園二期A、B組團出租率穩步攀升，新金橋廣場開始試營業。

　　另外值得關注的是，新的會計準則將真實表現其資產價值及 盈利能力。公司現有待開發土地約60萬平方米，計劃全部用于租賃物業的建設 ，其中廠房倉儲、居住、配套物業各占1/3，充分保證公司未來5年內，租賃物業保持穩定較快增加。預計到2011年左右，區內租賃物業全部建成并正常運營。屆時，公司的年租賃收入將增加至15億元左右。

　　當然，浦東金橋的對外投資也會受益新會計準則。投資交通銀行626.25萬元，隨著工商銀行、中國銀行、興業銀行的上市，交通銀行今年也將登錄A股市場。按照現行的銀行股定價，公司低歷史成本投資將實現幾倍的投資回報。同時，公司作為上海本地上市公司，早年參與國內券商的投資。按照公開披露的信息，公司投資國泰君安766萬元，海通證券2040萬元，東方證券8190萬元。三家券商同為國內頂級券商，資產規模和經營業績在行業內處于前列。

　　更值得慶賀的是，海通證券借殼都市股份上市，其股價20元，股權投資增值明顯。東方證券近期啟動增資擴股方案，10配5股，每股配股價1.36元，公司參與配股的可能性極大，東方證券一旦上市，其投資也將獲得暴利。

　　因此，我們認為浦東金橋(600639)在當前狀況下的市場機會非常之明顯是目前市場上集兩大利好——房地產和券商概念于一身的不可多得的優質品種，短期內其股價復制外高橋(600648)漲停走勢的可能性非常之大。

　　中原證券 黃翔