在市場寬幅震蕩期間，尋找熱點題材往往能使投資者逆市獲得收益。隨著新會計準則的出臺，價值重估無疑將成為價值投資主線之一。尤其以房地產行業，園區類的個股在估值提升的背景下，未來升漲空間同樣得到提升。近日來，以園區類地產股為代表的浦東金橋、陸家嘴等均在震蕩的市場中創出新高。600215長春經開，通過股改與重大資產重組結合，重點向房地產開發業務轉型，價值低估，未來巨大上漲空間值得關注。

　　借股改重大資產置換

　　長春經開股改方案是“10送3＋重大資產置換”，10送3的送股、43%的送出率居2006年下半年A股和

　　置換進入長春經開的土地資產，是位于長春南部新城核心區195萬平方米經營性用地、5號用地34.8萬平方米經營性用地、7號用地25.7萬平方米經營性用地等三處地塊的土地開發。這三塊地是長春市城市重心南移后的重要地段，處在長春市市政府新樓對面，目前，長春市政府已經遷到新的辦公樓，該地塊具有一定的升值潛力。

　　另外，2005年底，長春經開與開發區管委會簽定了《臨港經濟區3.6平方公里的經營性用地項目投資協議》。據介紹，公司在對幾塊土地進行土地開發投資后，公司擁有的待開發的土地面積達到617萬平方米，為未來的房地產開發業務儲備了大量土地資源。

　　長春市和開發區房地產市場正處于景氣上升期，公司項目所在地——南部新城和開發區是未來長春市的熱點和高檔市場所在，未來升值潛力看好。

　　由于股指連續上漲，房地產上市公司股價持續大幅度上升，目前國內房地產上市公司的平均市凈率已經超過3倍，平均市盈率超過30倍、達到大約40倍。資產重組后的長春經開，股改資產重組后已經成為典型的具有巨量優質土地資產的房地產公司，其嚴重低估的現實不言而喻。

　　公司估值本質變化

　　長春經開股改前盡管賬面每股凈資產有6.35元，但對應的很大一部分是綠化資產、路燈、變電所和應收賬款等無利潤資產。股改后公司的賬面每股凈資產約為6.70元，但對應的卻是具有大幅增殖空間的優良經營性地產，實際價值遠不只6.70元。

　　公司借助股改實現資產置換，將原有近20億的資產全部置換出上市公司，相對應的將價值20億的土地置換進公司。股改前后公司新增占地810萬平米、建筑面積1032萬平米、價值至少31個億的優質土地，二級拿地特權使得公司完全擁有一級和二級開發利潤，讓公司真正擁有地產資源優勢。以公許價值評估，公司每股凈資產值應在10元以上，目前價值嚴重低估。

　　并購概念

　　長春經開股改前大股東持股為39.91%，股改后持股只有21.88%，送出了將近一半給流通股東，無限售條件的流通股達到了78.12%。在二級市場上，長春經開如果股價持續低于每股6.7元賬面凈資產，只要按市場上價格買入22%的公司股份(7900萬股)，僅需出資大約5億元，就可以成為其大股東，控股長春經開這個實際價值至少53億的上市公司。因此，潛在存在的股權之爭或將激發該股股價的爆漲。

　　價值回歸

　　二級市場上，該股股改復牌后僅幾個交易日即完成填權，原因在于該股凈資產高，但股價卻沒有反映公司內在價值。目前依舊維持較好上漲勢頭，后市股價有望走出價值回歸之路，巨大漲幅空間值得密切關注。

　　國泰君安 許斌