S深物業(yè)A(000011)：重組引爆股價(jià)井噴

　　周二滬深兩市大盤在工商銀行、中國銀行再創(chuàng)新高的帶動(dòng)下也創(chuàng)下了2505.70點(diǎn)的新高，而人民幣兌美圓的匯率也在上周五創(chuàng)下匯改以來的新高。我們看到，今年人民幣匯率連續(xù)升破重要關(guān)口，較去年匯改時(shí)的累計(jì)升幅已逾3%，而銀行股的龍頭品種升幅均在100%以上。直接受惠于人民幣升值的地產(chǎn)股是除銀行股外主力資金深入介入和運(yùn)作的板塊，其中深萬科A、保利地產(chǎn)等龍頭股漲幅也是驚人。可見，銀行與地產(chǎn)兩大板塊的走勢(shì)和人民幣匯率的走向密切相關(guān)。國際著名投資銀行摩根大通和瑞士信貸亞洲區(qū)的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家們認(rèn)為，2007年人民幣升值幅度將進(jìn)一步擴(kuò)大至5%甚至更高，而未來人民幣升值的壓力將反映于內(nèi)地和香港市場(chǎng)的股票價(jià)格。由此可以預(yù)測(cè)，在人民幣升值的推動(dòng)下，地產(chǎn)股、銀行股的行情遠(yuǎn)未結(jié)束。對(duì)于地產(chǎn)股，我們認(rèn)為，有三大利多因素支撐房地產(chǎn)板塊長期走牛：一是宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)；二是人民幣升值趨勢(shì)日益明確也增加了房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)吸引力；三是房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)預(yù)期回暖，整體的估值被市場(chǎng)低估，價(jià)值回歸的要求。這其中，人民幣升值使得以人民幣計(jì)價(jià)的房地產(chǎn)資產(chǎn)獲得升值是直接的推動(dòng)力，所以，盡管國家今年對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的措施不斷出臺(tái)，但由于人民幣中長期升值的趨勢(shì)已經(jīng)確立，房地產(chǎn)行業(yè)的股票具備中長期走強(qiáng)的基礎(chǔ)。今天我們向投資者介紹一家深圳本地的地產(chǎn)股S深物業(yè)A(000011)，該股還具備股改含權(quán)概念，值得重點(diǎn)關(guān)注。

　　首先，深圳本地地產(chǎn)、07年

房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的受益者。自人民幣匯率改革以來，目前人民幣兌美圓的匯率已經(jīng)突破7.82的關(guān)口，升值幅度超過3%。而人民幣升值的中長期趨勢(shì)有望延續(xù)，人民幣升值趨勢(shì)的日益明確增加房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)吸引力。本幣升值導(dǎo)致的匯兌損益將降低投資房地產(chǎn)的整體持有成本，增加不動(dòng)產(chǎn)的投資吸引力，這一點(diǎn)從日韓等國的匯率升值過程中，國內(nèi)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的歷史都可以得到證明。因此人民幣升值預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)將形成長期的利好。盡管2006年我國房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)經(jīng)歷了調(diào)控風(fēng)暴，但2007年我國將出現(xiàn)土地價(jià)格大漲、房地產(chǎn)價(jià)格跟漲的趨勢(shì)，而且2007年人民幣匯率仍可能成為推動(dòng)地產(chǎn)股股價(jià)的巨大驅(qū)動(dòng)力。受益于人民幣升值，房地產(chǎn)行業(yè)的股票一年多來走出了牛市行情，其中的龍頭個(gè)股紛紛走出翻倍大牛，如深萬科A、中糧地產(chǎn)、金地集團(tuán)等等。縱觀此類品種都有個(gè)共同點(diǎn)：其股價(jià)均是從3元多的低位起漲。因此，絕對(duì)的低價(jià)和良好的成長性，以及炙手可熱的房地產(chǎn)概念，使得3元多的地產(chǎn)股具備了翻番的潛力。 而S深物業(yè)A(000011)就是一只股價(jià)僅5元多的低價(jià)深圳本地地產(chǎn)品種。公司是以地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)租賃與管理為主業(yè)的大型房地產(chǎn)專業(yè)公司，兼營

出租車客運(yùn)、商品百貨、餐飲業(yè)。2005年公司的經(jīng)營面較為穩(wěn)定，且經(jīng)營狀況有逐年回升的態(tài)勢(shì)，公司利潤主要來自房地產(chǎn)開發(fā)和出租車客運(yùn)。其中，房地產(chǎn)開發(fā)利潤1.3億元，出租車客運(yùn)利潤914萬元，兩者毛利率分別為38.15%和74.18%。由于地處深圳，得益于深圳最近幾年快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)快速上漲的房?jī)r(jià)，公司的地產(chǎn)項(xiàng)目銷售情況良好，如公司俊峰麗舍項(xiàng)目在2005年底就實(shí)現(xiàn)了全部售罄，且售樓款實(shí)現(xiàn)全額到賬。目前公司主要的各房地產(chǎn)新開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)處于開發(fā)投資階段，其中皇御苑C區(qū)A地塊已完成基坑工程，目前主體工程完成招投標(biāo)階段；皇御苑58號(hào)地塊和風(fēng)和日麗B組團(tuán)項(xiàng)目處于基礎(chǔ)施工階段。隨著這些項(xiàng)目在未來1-2年的竣工，將為公司的經(jīng)營帶來新的活力。

　　其次，資產(chǎn)重估工作展開、股權(quán)轉(zhuǎn)讓有望重新啟動(dòng)。資料顯示，具有港資背景的卓見投資在2005年3、4月份以1.2元/股受讓S深物業(yè)A70.296%的股權(quán)成為控股股東，借助重組題材，公司股價(jià)也在05年3月30日到4月8日6個(gè)交易日的時(shí)間里上漲了60%，成為當(dāng)時(shí)市場(chǎng)的熱門股。國務(wù)院國資委2005年7月也批復(fù)同意了S深物業(yè)A的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，

商務(wù)部亦在2005年11月同意深物業(yè)控股股東變更為外資。但這場(chǎng)收購卻引發(fā)了一場(chǎng)是否導(dǎo)致國資流失的爭(zhēng)論。從而使得公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜一度擱淺。2006年5月22日，S深物業(yè)A發(fā)表公告稱，根據(jù)國務(wù)院國資委意見，S深物業(yè)A股權(quán)出售過程中一些問題需要核實(shí)，證監(jiān)會(huì)暫停了要約收購的審批。在國務(wù)院國資委的批準(zhǔn)下，經(jīng)過公開招標(biāo)，今年7月24日起，中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估公司正式進(jìn)駐S深物業(yè)A開展估值工作，一旦資產(chǎn)重新評(píng)估工作完成，一度擱淺的股權(quán)轉(zhuǎn)讓有望重新啟動(dòng)。經(jīng)過20多年的發(fā)展，S深物業(yè)A是深圳當(dāng)?shù)氐闹�名企業(yè)，其擁有的土地儲(chǔ)備、出租車牌照等具備很大升值潛力的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)無疑是收購方卓見投資看中的重點(diǎn)。以其擁有的出租車牌為例，其下屬汽車出租公司，擁有近800臺(tái)深圳、廣州出租車，其賬面價(jià)格僅20萬元/臺(tái)，而目前市場(chǎng)拍賣價(jià)格最高可達(dá)70-80萬元/臺(tái)，已升值近6億元；該公司在深圳擁有待開發(fā)土地50多萬平方米，財(cái)務(wù)報(bào)表中體現(xiàn)的價(jià)格只有4.5億元，但根據(jù)市場(chǎng)情況，其市場(chǎng)可變現(xiàn)價(jià)格高達(dá)15億元。正是這些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，使得卓見投資表示了對(duì)S深物業(yè)A志在必得的決心。該股每一次重組的消息都牽動(dòng)著市場(chǎng)的神經(jīng)，隨著資產(chǎn)重估工作的啟動(dòng)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓也有望取得新的進(jìn)展，勢(shì)必在二級(jí)市場(chǎng)掀起一波新的炒作狂潮。

　　二級(jí)市場(chǎng)上看，該股股性極為活躍，其重大的題材往往會(huì)被主力資金運(yùn)用展開波段性上漲行情，而且走勢(shì)極其彪悍。隨著重組工作有望取得新進(jìn)展，以及依托目前市場(chǎng)最熱門的地產(chǎn)題材，該股后市有望掀起一輪中級(jí)上漲行情。最近幾個(gè)交易日該股成交量呈現(xiàn)溫和放大，顯示資金已經(jīng)開始積極介入，本周二該股向上突破了60天均線的中期阻力位，宣告了向上拉升的開始。建議投資者可重點(diǎn)關(guān)注S深物業(yè)A(000011)這樣一只深圳本地的低價(jià)地產(chǎn)股。

　　國誠投資

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