第一創業證券 蘇明晅

　　2004年至今，我國房地產市場整體處于快速升溫的進程中，同時我國房地產市場也具有很強的區域性。2004年到2005年初，以上海為代表的長江三角洲地區房地產市場率先價漲量升進入高潮，緊接著北京和深圳的市場房價快速上漲，漲幅居前全國前列，同時房價上漲的趨勢從一線城市也逐漸蔓延至二線、三線城市，從經濟發達的地區，逐漸影響并帶動其他地區。雖然部分城市的房地產市場已經處于過熱階段，在宏觀調控的壓力下，可能步入調整，但是還有許多二三線城市仍將繼續升溫，未來我國此輪房地產上升周期將以擴散的形式在我國繼續得以持續。

　　人民幣的持續升值，以及未來仍將繼續升值的預期、房價上漲，以及地產股業績的良好預期推動本輪房地產股的大幅上漲，其中全國性的規模龍頭開發商如萬科、招商地產等；北京區域開發商如北辰實業、北京城建等；上海區域開發商如中華企業和上實發展等；深圳區域開發商等，也都受到很高的關注。隨著房地產熱向二三線城市的繼續延伸，二線線區域的房地產開發商也會出現機會，其中東北板塊值得關注。

　　東北是我國老工業基地，過去由于大量大型國企經營狀況不佳，經濟發展較慢。2003年，“振興東北”被中央作為國策高度提出，2004年以來，國務院、中央各部門出臺了大量振興東北的政策和措施，東北地區經濟體制改革力度加大，對外開放加大，結構調整力度加大，經濟增長加快。到2005年末，東北三省地區生產總值為17130億元，比2002年增長47.6%；固定資產投資共完成7753億元，同比增長122.4l%；地方財政收入1273.66億元，同比增長66.91%；進出口總額為571.7億元，同比增長91.9%；社會消費品零售總額為6219.9億元，同比增長35.61%；城鎮居民可支配收入為8690.2億元，同比增長38.1%。隨著振興東北政策的實施和效果顯現，東北有望成為我國除了長三角、珠三角和環渤海經濟圈之外的又一快速崛起的經濟圈，全國經濟發展的“第四極”。

　　東北三省的房地產市場啟動較晚，總體以自住性需求為主，房價的絕對水平也較低，整體狀況較為健康。由于歷史原因，東北地區的工業化水平和城市化水平都比較高，但大多數的居民住房是在舊的住房體制下建設的，整體的居住條件和質量需要改善的空間較大。以沈陽為例，截止到2005年底，沈陽市人均住房面積是23.36平方米，比全國低了2.75平方米。隨著東北經濟發展的加快，對外開放和對外經濟交流的擴大，舊城改造的深化和新區的崛起，房地產市場在旺盛的需求推動下處于逐漸升溫的過程中。其中遼寧的房地產市場發展較快，同時黑龍江和吉林也顯現出價格提升，銷售量大幅增長的現象。

　　根據國家發展改革委、國家統計局調查顯示，2006年10月，沈陽、大連房屋銷售價格同比上漲分別為7.2%和8.7%，環比上漲0.5%和0.5%，高于全國70城市同比5.5%和0.4%的平均水平；長春和哈爾濱分別為2.2%和3.3%，但環比上漲速度也達到0.5%和0.5%。根據黑龍江省統計局公布的數據，10月黑龍江商品房價格同比上漲9.6%。商品住宅銷售大幅增長。1-10月份，全省銷售商品住宅796.6萬平方米，增長31.8%，銷售額160.1億元，增長44.4%。從經濟增長，住房需求、市場發展現狀等角度看，未來東北的房地產市場未來將繼續升溫，發展前景看好。

　　在東北的地產股中，我們建議重點關注：

　　S長經開：繼今年6月公告投資臨港經濟區3.6萬平方公里的商住開發項目后，公司11月24日又公告進行重大資產重組，出售一些低效的綠化和電力資產，購買255.5萬平米的土地開發權，資產重組完成后，公司擁有待開發土地面積617萬平方米，成為長春的大“地主”，主營一級土地開發和商品房開發，未來業績有望有很大的提升。

　　銀基發展：公司2001年通過土地整理獲得的沈陽五里河146萬平米建筑面積土地，該地塊地理位置優越，周邊環境優美，公司拿地較早且成本較低，預期升值幅度可觀。公司拿到該地的用地規劃后，該地將成為公司2008年后主要利潤增長點。