光大證券行業分析師　趙強

　　事件：近日美國眾議院選舉結果公布，市場預期未來人民幣升值加速。受此影響，A股及香港市場上的中國地產股板塊出現整體上揚，其中尤以大市值公司及北京板塊表現最好。

　　點評：　貨幣過剩及升值預期提升地產股估值水平。

　　回顧最近兩年的表現，地產股的股價始終在“市場力量”與“政策”的動態博弈影響下，呈現曲折上升的趨勢。所謂的市場力量是指，全球范圍內過剩的貨幣通過貿易和資本的雙重渠道流入中國，并通過投資基金和銀行體系注入房地產市場。作為實例，我們看到的現象就是：一方面，大量的國外基金通過信托投資、項目投資、股權投資，乃至直接收購項目的方式進入房地產市場；另一方面，即使是在中央三令五申之下，商業銀行從自身風險收益權衡的角度考慮，仍舊積極發展房地產按揭業務。毫無疑問，在大量資金的支持之下，期望房地產投資減速、房價下跌的愿望只能一再落空。

　　作為企圖對市場力量形成制衡的政策，確實可以在短缺內起到效果，但無法根本性地扭轉趨勢。如果不徹底地改變貨幣過剩的局面，難以有效控制住

　　地產股結構性調整剛剛開始。從近期地產股的表現來看，大市值的行業龍頭公司的股價表現強勁，包括：萬科、招商地產、金地集團、保利地產、華僑城和金融街等。相反，二、三線地產股的表現相對落后。我們認為，這種趨勢可能剛剛開始。實際上，在香港市場上，大型地產股同樣享受更高的估值水平，如中國海外、富力地產、合生創展和雅居樂等。我們認為，這一現象存在著合理性。

　　我們認為，A股地產股的結構性調整目前也僅是開始，大市值的公司未來將享受明顯的溢價。

　　區域配置首選北京。在看好大市值的全國性開發商的前提下，我們建議適當加強對北京地產股的配置。主要的理由包括：第一、在2008年奧運之前，北京市將暫停新的建設項目施工許可證的發放。這意味著未來兩年內北京房地產市場供不應求的局面將得以維持。第二、 北京房地產行業的市場化程度尚且不高，這為本地中小企業的成長提供了可能。關注陽光股份(000608)和億城股份(000608)。

　　基于以上的分析，我們將房地產行業評級上調至“向好”。我們將萬科A的目標價由9.50元上調至12.00元，因為無論從公司的基本面還是股票的流動性，萬科無疑都是最應該享受溢價的公司。五家流通市值最大的公司：萬科、金融街、金地集團、招商地產和保利地產，以及兩家收租股浦東金橋和中國國貿是我們給予最低風險評級的公司。從潛在漲幅來看，我們認為萬科和中寶股份應該最大。