渤海投資研究所 周延

　　金地集團60億元高調競拍“浦東地王”對國內房地產業造成的巨大震撼余音未絕，今日又出公告以2.54億元拍賣獲取沈陽渾南新區11萬平米土地項目！消息一經傳出，金地集團股價立即創出5年以來新高！同時也使沈陽渾河沿岸的土地增值及投資潛力成為國內地產界巨鱷重新評估的焦點！與之相比，銀基發展(000511)在渾河沿岸擁有65萬平方米、增值40億的絕版黃金地塊，經過計算公司未來每股累計收益有望高達4.73元，未來回報更為驚人！同時在各大地產巨頭加緊在沈陽等高發展城市儲備土地及人民幣反復堅定走高的情況下，該股的并購價值也在急劇飆升，正是值得關注的牛股！

　　本幣升值收益 巨額土地增值

　　當前美元兌人民幣已經連續三天持續創出匯改以來的新低，11月1日，銀行間外匯市場美元對

人民幣匯率的中間價已跌至7.8720元，首次突破7.88元大關!人民幣巨大的升值潛力及土地新政的推出讓國內地產巨頭清醒的意識到，只有儲備大量的優質土地才能繼續得以生存。正因為如此占地560余畝的上海浦東花木新民北路地塊才能在一夜之間成為全中國土地市場最受關注的地塊、讓金地集團拿出近60億元的投標價，創造了歷史紀錄！在盯準一線城市土地的同時眼光獨到的金地集團今日再以2.54億巨資拍得沈陽渾南新區11萬平米土地，這又讓全國地產商的眼球聚焦在了沈陽渾河兩岸！新一輪圈地風暴即將到來！銀基發展作為在渾河沿岸擁有大量土地的沈陽地王儲備土地大幅增值當然值得我們重點關注！

　　在10月底剛剛召開的“2006中國地產金融年會”上，摩根大通董事總經理龔方雄指出，

人民幣升值將推動

房價上漲和地產股走強。外國的投資機構不僅看好北京、上海等一線城市的房地產業，也將目光投向了沈陽、成都等二線城市。銀基發展(000511)此前通過整理廢棄的土地擁有了65萬平方米土地，除了已開發和轉讓的部分控制的沈陽渾北土地儲備還有48.5萬平方米，擁有權益40萬平方米，這些土地的賬面平均成本為每平方米僅有2165元。而今年4月29日，與該公司渾北項目區一河之隔的渾南新區的土地拍賣達到了每平方米15500元。據此，銀基發展儲備的渾北土地應該在每平方米10000元以上，而公司擁有的40萬平方米土地資產價值應該在40億元人民幣左右。比照銀基發展相應的土地賬面值，將增值4.68倍；比照公司目前11.7億元的凈資產，銀基發展凈資產重置后將增加31.5億元，每股凈資產接近12.8元！這種資產的巨額增值發生在目前股價只有4元多的銀基發展身上,無疑將會有力帶動該股股價向其真正價值中樞靠攏,從而出現強勁飆升!另外2008年奧運會足球賽小組賽分會場即將竣工，現代化的完善配套設施加上渾河兩岸自然風光秀麗，已使該地塊成為沈陽市新一代“白領族”的聚集的絕版地塊，保守估計渾北項目未來6年總計將給公司帶來75億元的銷售收入，12.75億元的凈利潤，折合成每股收益高達4.73元，竟然遠遠超出了目前該股的股價！

　　并購價值凸現 買地不如買銀基

　　上文曾提到在國內各大城市頻出重拳的金地集團以2.54億巨資拍得沈陽渾南新區11萬平米土地。這一方面表明包括金地集團在內的國內地產巨頭已經開始放手在沈陽儲備土地，從而將加大土地增值速度。另一方面由于渾北開發歷史較長，可供開發利用的土地所剩無幾，擁有的沈陽渾北絕版地段的銀基發展也越來越體現出強大的并購價值！銀基發展目前控制的沈陽渾北土地約為40萬平方米，價值在40億元左右，這還不包括公司的其他資產和上市公司殼價值。在此前進行的股改中，公司非流通股東采用了資本公積單向轉贈的方式，這樣控股股東——沈陽銀基集團經過送股目前僅持有上市公司6994.86萬股，占公司總股本的比例下降至20.7%。以目前銀基4元多的價格計算，在二級市場收購銀基發展并達到控股的目標僅需3.3億元左右。一個是用3.3億控制65萬平米土地,另一個是以2.54億拍得11萬平米的土地!兩相比較之下，眾多與金地集團一樣想在沈陽渾河沿岸圈地的房地產大鱷們，自然會對銀基發展垂涎三尺!

　　二級市場上看，該股在除權后換手竟然高達217%，這證明其背后的資產暴增以及并購價值已經得到了大資金的強烈認同！而公司目前有三個在建項目東方威尼斯一期未結算面積和地王國際花園未結算面積可產生利潤在1.8億元左右，將為公司2006年業績提供有力增長保證。前期該股由于主力刻意打壓洗盤已經使股價低于主力成本，為投資者提供了低位買入的大好時機，而近日該股開始穩健攀升突破中短期均線粘合位置，顯示其中主力已經對展開拉升迫不及待，建議投資者重點關注！

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