北京北辰 建議詢價區間為2.3元-2.4元之間

　　事項：

　　北京北辰實業股份有限公司公告，將首發不超過15億股A股，發行方式為網下向戰略投資者定向配售和向詢價對象累計投標詢價配售，與網上資金申購相結合。控股股東北辰集團所持北辰股份11.6億股A股的鎖定期限為36個月。發行詢價推介階段為2006年9月13日-9月18日，網下申購時間為2006年9月19日- 9月20日，公司將于2006年9月22日公布定價結果。

　　評論：

　　本次發行規模將占到公司總股本的44.55%。北辰實業是由北京北辰實業集團公司于1997年4月2日獨家發起設立的股份有限公司，1997年5月以每股2.40港元在香港

資本市場共發行H股61480萬股，并于當地時間1997年5月14日在香港成功掛牌上市，是內地首家在港上市的H股

房地產企業。后經超額配售9222萬股后，其總股本為186702萬股。本次發行后，該股總股本有望超過33億股，本次發行規模將占到總股本的44.55%。

　　公司主營物業發展和物業出租。公司發展物業以北京亞運村周邊地區為主，重點開發具有綜合配套能力的中高檔住宅。投資物業主要集中于酒店、出租公寓及

寫字樓、承接國際國內會議、出租展覽場地及設施、提供會務服務、零售商業業務等。

　　公司目前擁有47萬平方米的出租物業，未來還將在北京奧林匹克公園增加53萬平方米的出租物業，合計超過100萬平方米。公司現在持有亞運會留下的約47萬平方米的出租物業，經營收入穩定增長。未來北京奧林匹克公園(B區)會議中心53萬平方米的建成將進一步增加公司的持有物業，屆時公司持有的投資物業將超過100萬平方米。

　　公司擁有235萬平方米土地儲備,隨著奧運會的臨近，升值較大。主要位于亞奧核心區，增值潛力較大大，是公司未來利潤增長點。

　　募集資金主要用于"奧運媒體村"和"北辰大廈"兩個項目的建設。本次發行A股募集資金35億元人民幣,將主要用于"奧運媒體村"和"北辰大廈"兩個項目的投資。"奧運媒體村"是2008年奧運會的配套建設項目，為國內外媒體記者提供生活居住和服務。奧運結束后，改造成商品住宅銷售，地層裙房為商業配套服務用房，項目總占地面積約13萬平方米，總建筑面積約46萬平方米，預計2007年底竣工；北辰大廈位于亞運村東側，項目總建筑面積約13萬平方米，2007年可全部投入使用，屆時將為奧運會提供從辦公、商業、到餐飲娛樂等多方面的商業服務。

　　建議詢價區間2.3元-2.4元。截至2006年6月30日，公司凈資產43.39億元，發行前每股凈資產為2.324元，根據公司招股書初步分析，公司出租、在建及土地儲備重估增值約32.10億元，增發完后公司每股凈資產為3.35元；從PE估值看，公司06年盈利約3億元，06EPS為0.091元，按行業目前平均25倍PE估值，在2.275元左右，目前公司H股股價(2.11港元)低于每股凈資產，考慮到國內不可能以低于每股凈資產發行，我們建議的詢價區間為2.3元-2.4元。

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