G張江(600895)：歷史機遇下張江高科

　　投資要點：

　　●做為浦東四大開發區上市公司之一的G張江(600895)，在新任董事長劉小龍的帶領下，按照房屋租售、專業化服務和高科技產業投資三大戰略開始了精彩轉型。以10.96億元收購控股股東旗下三家企業的經營性房產總計13.6萬平方米，這一交易的實施大大增加公司在園區的空間分布,提升盈利能力,為G張江成為園區的開發運營商和服務集成商打下堅實的基礎

　　●按照市價重估法，公司房地產重估價值為 65.67 億元，增值約 40 億元。每股凈資產低估將近 65%。

　　●職工持股信托計劃及基金大舉介入，彰顯對公司未來發展的堅定信心。

　　●06年業績將出現爆發性增長，2007-2010 年公司業績有望保持20%左右的增長速度。合理定價應在 6.5-7.5元之間。

　　三大戰略精彩轉型

　　做為浦東四大開發區上市公司之一的G張江(600895)，在新任董事長劉小龍的帶領下，按照房屋租售、專業化服務和高科技產業投資三大戰略開始了精彩轉型。今年3月年G張江為增加房產儲備,充實優質資產,獲取穩定的投資回報,分別與控股股東旗下的三家企業簽訂協議，以10.96億元收購上述三家企業的經營性房產總計13.6萬平方米。三處房產中除了

銀行卡產業園的三幢樓尚未全部完工外，其余房產都已完工并可投入使用。由于這些房產目前已經有一批意向客戶，為了保持招商工作的連續性，同時保證上市公司在購入房產后即能獲得穩定的租賃收益，公司和出讓方簽訂了協議，對上述房產銷售部分采用售后包租方式，并為此做出承諾。按照目前張江園區招租價格及未來租賃趨勢合理預測，上述物業在2006年將為公司經營帶來增量租賃收入3877萬元，主營業務利潤2229萬元，主營業務利潤率為58%；近三年(2006至2008年)帶來增量租賃收入21,591萬元，形成主營業務利潤13,747萬元，平均主營業務利潤率為64%，交易的實施大大增加公司在園區的空間分布,提升盈利能力,為G張江成為園區的開發運營商和服務集成商打下堅實的基礎。

　　如果說G張江將主營業務由土地批租轉型為張江高科技園區的房產開發和出租，是最基礎的戰略，是金字塔的最底層，那么園區專業化服務和高科技企業投資則為G張江未來持續性的創新和發展提供了空間。在這其中蘊藏的大量的增值服務機會中，G張江可謂具有得天獨厚的優勢，表現在物業管理、融資租賃服務、涉足酒店服務業等方面。此外，張江高科技園區在集成電路、生物醫藥、軟件三大主導產業上處于世界領先地位，聚集了4000多家企業，可謂浦東的硅谷。

　　地產價值重估增值

　　按照市價重估法，公司房地產重估價值為 65.67 億元，增值約 40 億元。重估后企業總資產為 84.92 億元，凈資產 77.47 億元，凈資產增值 2.93倍，重估后每股凈資產為 6.4 元，目前帳面每股凈資產僅有 2.13 元，低估將近 65%。此外值得注意的是，將于2007年開始實施的新的會計準則，對于房地產行業上市公司進行了較大調整，以公允價值入賬的原則會改變房地產行業原有的估值體系，從目前土地要素價格變化的趨勢看，這一新的會計準則會在很大程度上帶來該行業上市公司的增值。

　　資本運作增加未來增長預期

　　今年4月，G張江在上市公司中首次推出“職工持股信托”計劃，張江集團及其下屬公司的部分員工以自有資金委托上海國際信托投資有限公司發行制定流通股投資資金信托計劃，信托資金總量為1371萬元，用于購買G張江流通股

股票。做為對股權激勵機制的一個創新，信托持股計劃的實施，一方面可以在激勵機制的作用下促進員工的努力，提升G張江的內在價值，另一方面也對董事會和經營層起到較強的監督作用。信托計劃的實施，無疑增加了資本市場對公司未來成長性的穩定預期，資本市場也不斷調高了對上市公司的估值水平和價值空間。

　　G張江的這些舉動自然引起機構投資者的注意。從2006年G張江的中報中可以看到機構投資者大幅增持該公司股票。前十大流通股東中有8家基金和1家信托1家保險公司，合計持有5971.98萬股，占流通盤比例的10.25%，金鑫

證券投資基金在上半年增持512.54萬股，合計持有1733萬股，上投摩根雙息平衡混合型證券投資新進802萬股，興和證券投資基金、上投摩根中國優勢證券投資基金分別購入610萬股610萬股流通股，廣發策略優選混合型證券投資基金，廣發穩健增長證券投資基金合計買入741萬股。在這十大流通股股東中，除了上證50交易型開放式指數證券投資基金本期減少近200萬股外，其余有7家基金、機構均為本期介入。公司職工和機構面對轉型后的G張江，面對著未來巨大的發展空間，面對難得投資機遇爭相出手，顯示了對公司堅定的信心，特別是公司上至董事長下至員工積極購買公司流通股股票在中國股市實屬罕見，其本身就體現了公司的價值。

　　盈利預測和投資評級

　　考慮到公司房地產業務轉型到以物業經營為主，優質的產業集群客戶將使公司物業 95%的出租率得以維持，而存在連續收購集團公司大量優質物業資產的潛在基礎又使得公司未來發展潛力十足，保守估計未來五年內張江高科的優質經營型物業的保有量將達到200 萬平方米，06年我們預計毛利率在 50%以上的出租和銷售收入將使得公司房地產收入同比增長90%以上，估計可實現EPS 0.28元。2007由于租金和租率提高，收購的 13 萬平米物業的物業租金收入和利潤結合創業源、高科苑等新增物業將提供業績增長的堅實條件，預計07 年主營業務和凈利潤將可能達到 11.6 億元和 4.5億元，實現 EPS 0.35元。在出租物業的穩定性和公司租金提高的趨勢之下，2007-2010 年公司業績有望保持20%左右的增長速度。因此，我們認為RNAV 溢價18%的股價較為合理，其合理定價應在 6.5-7.5元之間。

　　(民族證券 馬佳穎)

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