G張江(600895)：土地增值 勢不可擋

　　和訊信息 王艷

　　近兩日在大盤指標股的帶動下，股指重上千七上方，個股的分化現象異常明顯，在現階段選對股票比看準大盤更為關鍵。其實今年以來的火爆行情，遵循的最重要一條主線就是人民幣升值，近兩日新公布的宏觀經濟數據表明，人民幣升值的步伐仍存在加速的可能，這就為房地產板塊提供了持續上攻的動力，而大盤的調整更為介入這些個股提供了難得的機遇。當今中國經濟處于高速增長的態勢下，人民幣也走上長期升值通道，在這種背景下，房地產資產受到國際游資的高度關注；去年以來，大量外資流入并購買了不少大中城市的房產。因此，在房地產行業基本面保持穩定的情況下，雖然還可能會有后續的調控政策出臺，但房地產的強勢仍然難以真正消退。而房地產行業的制度性利潤是不會在短時期內急劇下降的，我們有足夠的理由對其未來幾年的持續增長保持信心。

　　在

證券市場上，房地產板塊已經受到投資者高度認同，不少上市公司也充分利用了資本市場的融資實現跳躍式發展，像萬科(資訊 行情 論壇)A、招商地產(資訊 行情 論壇)等優質企業在自身高速成長的同時也給了投資者豐厚的回報。最近兩年的宏觀調控，不但沒有削弱它們的實力，反而使它們在行業整合中越做越強。今年上半年，作為上一輪行情的主要領漲者，房地產板塊借政策調控之機已經率先進行了充分的調整，大浪淘沙之下，優勢品種已經悄然走強。人民幣加速升值已是一個不爭的事實，房地產作為主要的人民幣資產正受到高度的關注，而且在政策強烈調控之下仍然保持了良好的發展勢頭，主要的房地產企業的業績都出現了不同程度的增長。人民幣升值作為一個推動房地產上漲的共識，對房地產的資產重估效應要遠遠大于它對房地產供求關系的刺激效應，相比之下，真正提升房地產企業價值的是能帶來巨額增值的土地儲備和企業品牌。

　　特別是在近期地產調控新“國八條”出臺后，土地出讓金改革出臺新規，工業用地出讓價格將提高40%到60%，專家因此預測，地價將上漲50%，這就使得那些目前已擁有雄厚土地儲備的公司從中大幅受益，資產也面臨重新估值的機會，比如擁有雄厚土地儲備的600895G張江(資訊 行情 論壇)，就具備巨大的增值潛力。G張江(600895)為上海本地地產股，高新技術園區的地產增資潛力巨大，公司房地產重估增值約40億元。重估后企業凈資產增值2.93倍，每股凈資產為6.4元，目前帳面每股凈資產僅有2.13元，大幅度低估將近60%。公司06年業績預計將爆發增長，2007-2010年將增長20%以上，保守估計06年EPS為0.28元，07年可實現EPS為0.35元。公司當前股價為5.30元，我們認為其合理定價應在6.5-7.5元之間，目前該股僅5.30元的價格離合理估值空間巨大，價值存在低估嚴重。日前有消息報道，國務院已正式批準將“上海高新技術產業開發區”更名為“上海張江高新技術產業開發區”，由“一區六園”組成的上海高新區將統一打出“張江”牌，這也意味著在全國高新區的版圖上，將形成“北有中關村(資訊 行情 論壇)、南有張江園”的新格局。

　　張江這一塊土地也將隨著上海的外擴，升格為城市中心地區，近年來地產升值極為明顯。為了增加公司的房產儲備，公司分別與控股股東張江集團旗下上海張江集成電路產業區開發有限公司、上海八六三信息安全產業基地有限公司、上海市銀行卡產業園有限公司簽訂協議，斥資10.96億元收購了上述三家企業13.6萬平方米的經營性房產，并預計內含報酬率將達到7.89%以上，不但極大地提升了公司的盈利能力，龐大的房產儲備也帶來更加巨大的增值潛力。

　　公司開發與經營的低密度、專事于高科技企業使用的“研發型物業”，其土地成本低廉、配套環境優雅、建筑品質領先，市場價格高，代表了國際上同類型物業最先進的開發理念與技術水平，市場需求旺盛。“張江湯臣豪園”是目前張江地區為數不多的在建商品住宅之一，銷售情況良好。張江高科(資訊 行情 論壇)技園區內的員工的住房需求不可低估，地區租賃市場一直比較活躍，因此“張江湯臣豪園二期”還將有新房源推出。此外，公司還向川沙地區大力推進商業地產項目。 　

　　上海地價在經濟快速增長與世博會、迪士尼的支撐下仍將不斷走高，土地的增值帶給公司的潛在利潤也仍會不斷攀升。隨著張江高科技園區的發展，G張江總資產規模已達140億元，凈資產達25億元；承擔的開發范圍也從最初開發4.2平方公里，擴大至目前的25平方公里，并仍處于大規模建設階段。按照計劃，今后園區還將向南擴展至外環線，總體規劃面積將達到54平方公里。目前張江高科技園區吸引投資額108.09億美元，合同外資68.7億美元，固定資產投資446.66億元人民幣，完成土地開發面積17平方公里，未來潛力仍然巨大。G張江(600895)作為上海本地地產股，在當前房地產板塊成為市場主流熱點的趨勢之下顯得異常突出，由于公司房地產重估增值約40億元，重估后企業凈資產將增值2.93倍，每股凈資產為6.4元，而目前帳面每股凈資產僅有2.13元，大幅度低估將近60%。公司06年業績預計又將爆發增長，2007-2010年將增長20%以上，二級市場上，G張江投資價值的嚴重低估吸引了投資基金、社保基金等眾多投資基金大舉建倉，前十大流通股東全部屬于機構持倉。周線上看，股改后出現密集放量的建倉跡象，而近日這種建倉的動作有加速的痕跡，持續的加緊搜集籌碼背后必然會引發一輪迅速上升行情，而目前形態下處于典型的積蓄動能過程之中，一旦爆發，其上攻空間不可限量，值得投資者密切關注。

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