江蘇天鼎：尋找估值優勢明顯地產股

　　江蘇天鼎 秦洪

　　昨日，新華社全文刊登《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》。《通知》指出，為進一步貫徹科學發展觀，保證經濟社會可持續發展，必須采取更嚴格的管理措施，切實加強土地調控。那么，這對A股市場中的地產股會產生什么樣的影響呢？

　　地產股迎來調控新政策

　　從《通知》可知，當前土地管理特別是土地調控中出現了一些新動向、新問題，建設用地總量增長過快，低成本工業用地過度擴張，違法違規用地、濫占耕地現象屢禁不止，嚴把土地“閘門”任務仍然十分艱巨。針對這些問題，《通知》明確要求：進一步明確土地管理和耕地保護責任，切實保障被征地農民的長遠生計，規范土地出讓收支管理，調整建設用地有關稅費政策，建立工業用地出讓最低價標準統一公布制度，禁止擅自將農用地轉為建設用地，強化對土地管理行為監督檢查，嚴肅懲處土地違法違規行為。

　　由此不難看出，《通知》的核心要點在于加大土地調控力度，土地“閘門”有進一步收緊的趨勢。正因為如此，有業內人士認為，這將構成房地產調控政策的重要組成部分，是近年來房地產調控政策的有機延續。只不過此次調控政策的核心在于，從房地產業的源頭———土地總量對房地產業進行調控，而這也是目前房地產調控中份量極重的一項政策。由此可見，A股市場的房地產股迎來了宏觀調控新政策。

　　會否影響房地產股內在估值水平

　　現在的問題是，面對房地產調控的新政策，地產股的估值水平會否受到影響？對此，筆者認為，可以從兩個角度來看待。

　　一是短期角度，因為《通知》的核心在于從土地源頭的角度調控房地產業，那么這意味著在未來可預期的時間周期內，土地供應將趨緊。但由于房地產業的需求隨著居民財富的增長、人民幣升值所帶來的境外熱錢需求等因素仍將提升，如此就意味著土地供需情況將突出，隨之而來的就是地皮價格將上漲，這就顯現出那些擁有大量土地儲備的房地產股的估值比較優勢。而且，這種比較優勢也會慢慢轉化為未來的盈利能力優勢，因為低成本的土地往往意味著未來開發成本的低企和較高的毛利率。所以，對于擁有大量土地儲備的地產股來說，有著一定的比較優勢，說不定將成為短期股價上漲的推動力。

　　二是中長期角度。不可否認的是，《通知》中對土地供應的減少預期，將抬升土地價格，如此在未來的房地產經營過程中，房地產股再度獲得土地的成本將大大提升，一旦出現居民需求減緩或者居民對

房價敏感度達到一定界限后，極有可能對房地產股的盈利能力造成極大打擊。因為房地產業其實也可以看成是制造業的一個組成部分，如果不能有效轉嫁成本，那么必然會降低盈利能力，甚至會引發行業走向低谷。而土地成本在未來的提升，一旦房價敏感度達到極限后，那么房地產行業將極有可能面臨著一定的拐點壓力，如此預期一旦為A股市場主流資金所認同的話，那么對地產股的未來股價走勢將產生較大壓力。

　　尋找估值優勢明顯的地產股

　　就短線來說，地產股尤其是擁有大量土地儲備的地產股，極有可能出現一定的強勢上漲效應，如此預期也得到這么兩個因素的配合：

　　一是昨日地產股在早盤沖高后出現回調，一定程度上是部分先知先覺資金提前出逃所致，但由此也給地產股帶來利空出盡是利多的信息。也就是說，經過一晚的思考對策之后，部分資金極有可能在今日對土地儲備豐富的地產股再度出擊。

　　二是地產股的直接推動力———人民幣升值主題仍然使做多動力強勁，繼續影響著各路資金對地產股的未來估值預期，所以，這也可能導致地產股今日低開高走。

　　在實際操作中，筆者建議投資者對兩類地產股予以跟蹤，一是擁有大量土地儲備，尤其是每元市值對應的土地儲備較高的個股予以重點跟蹤，保利地產、G華發、G陽光、G萬科、G棲霞、GST環球等個股就是如此；二是擁有出租等物業地產優勢的個股，由于土地供應的減少預期，未來的土地價格上漲趨勢預期較為強烈，因此，擁有物業地產優勢的G金橋、G陸家嘴、輕紡城、G金融街等個股也可適當跟蹤。

    新浪聲明：本版文章內容純屬作者個人觀點，僅供投資者參考，并不構成投資建議。投資者據此操作，風險自擔。