優質地產股值得中長期看好

　　第一創業證券蘇明晅

　　近期房地產股漲幅可觀，尤其是優質地產龍頭公司如G招商局、G金地、保利地產等連創新高，G萬科、G中糧地產等強勢上漲，一些二三線地產股走勢也相當活躍。其中，一些個股的走強有利好因素刺激，如G招商局發行可轉債、G金地股改完成復牌等等，但除了個股因素帶動外，我們認為，房地產股整體走強的的動因主要有以下兩大因素：

　　調控壓力逐漸消化

　　今年4月份以來，房地產股經過一番強勁的上漲后，隨著

宏觀調控政策的逐漸出臺開始步入調整期，而長達4個多個的調整已使地產股充分消化了宏觀調控政策的“打壓”壓力。隨著宏觀調控政策的逐步出臺和明朗化，市場預期近期除了一些各地政府的細則外，不會再有后續新的調控政策出臺。而且宏觀調控政只是在需求和供給兩方面進行調節，從根本上來說是為了使行業乃至國民經濟更加健康地發展，而不是要危及房地產行業的發展，所以宏觀調控政策雖然短期內會對行業造成一定影響，但并不會影響房地產行業的長期投資價值。

　　貨幣政策也是原來市場對地產股持擔憂態度的一個因素，但隨著8月18日加息政策的出臺以及房貸優惠利率幅度的擴大，市場對貨幣政策的擔憂得以化解。地產股短期內可以說利空出盡。

　　升值成為最大利好

　　8月加息后，市場預期利率政策已經告一段落，政府貨幣調控重心開始轉移到匯率政策上來。同時美國近期的加息步驟似乎暫停，市場對美元的走勢并不看好，此外，我國的貿易順差不斷創出新高，到7月份，我國已經連續27個月實現貿易順差，人民幣升值的壓力很大。以上幾方面因素引發了市場對人民幣升值的更為強烈的預期。最近幾個交易日人民幣匯率也不斷創出新高，從匯改以來，人民幣升值已經接近4%。房地產行業是人民幣升值受惠最大的行業，在人民幣升值的大背景下，房地產股必然成為資金關注的熱點。

　　在上述兩個主要因素的作用以及部分個股的利好因素帶動下，近期房地產行業的公司股價已經有較大幅度的上漲，我們認為，地產股短線可能面臨調整，但中長期線仍可看好優質地產股，因為優質地產公司長期投資價值仍十分顯著。

　　房地產業前景良好

　　從房地產行業本身來看，在人口增長、經濟增長和城市化的大背景下，我國房地產行業的自住性需求極其巨大，而受到土地、資金的限制，供給相對有限，供小于求將是市場的常態，雖然可能在某些區域某些時段出現供過于求的情況，也將是局部的、暫時的非常態。房地產的未來十年是發展的黃金時期，前景良好。

　　優質公司脫穎而出

　　房地產行業當前正處于競爭激烈、集中度提高的趨勢當中，具有規模和品牌優勢的地產公司在競爭中日益處于有利地位，而宏觀調控又使這種集中化趨勢進一步加劇，行業的整合速度不斷加快。未來房地產市場是品牌規模

開發商的市場，這個趨勢已日益明顯且無法改變。從具體的房地產公司看，如G萬科、G招商局、G金地、保利地產等一批優質的地產公司都能夠保證未來3年能夠實現30%以上的業績增長，這在其他行業的上市公司中難以實現的，即使有，現時的股價也并不便宜。因此，優質地產股無疑是極具吸引力的良好投資品種。而對于市場巨大的資金量來看，優質房地產上市公司的數量并不多，仍然是股市的稀缺資源。

　　不同區域各有機會

　　隨著2008年奧運的不斷臨近，奧運主題將越來越受到關注，成為支持北京房地產行業上市公司的股價持續走高的主要力量，重點公司如G城建、G金融街等。深圳與香港的連接日益緊密，來自香港市場的需求仍將持續增長，而本地自住需求也相當強勁，供給受到土地的限制缺極為有限，所以深圳市場未來的交易量可能減少，但價格仍將堅挺。上海市場從2005年開始進入調整期，現在已逐漸回穩。上海是我國的經濟中心，具有強大的經濟基礎，還有

迪斯尼、世博會等具有良好經濟效益的項目將上馬，未來市場仍大有機會。其他一些二三線城市的房地產業在我國經濟增長從一線城市向二三線城市延伸的過程中，也將大為受惠。

　　新準則帶來新機會

　　根據新的企業會計準則，從2007　年開始，我國上市公司對于投資性房地產的會計核算可以采用公允價值法，即投資性房地產可以按公允價值入帳，公允價值的變化可以記入損益，不需要計提折舊，這將給一些擁有投資性物業的上市公司帶來凈資產和收益大幅提升的機會，未來擁有大量投資性物業的上市公司將可能存在投資機會。

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