第一創業證券研究發展中心 金東

　　奧運經濟拉動作用顯現

　　2008年奧運會將在北京舉行。北京市作為中國的政治、經濟和文化中心，近幾年來總體經濟保持著良好發展態勢，宏觀調控成效顯著，已成為世界經濟增長最快的地區，居民收入穩步提高。目前，奧運經濟對北京房地產市場的拉動作用開始逐步顯現，地產開發投資項目保持強勁增長態勢，奧運會的舉辦將提升北京，特別是奧運村周邊居住社區品質，現階段奧運村附近已聚集了塔樓、板樓、小高層、TOWNHOUSE等各式樓盤，價格從每平方米2000多元的經濟房到每平方米2000美元以上的別墅，各種檔次物業俱全，房地產商之間的競爭亦有所加劇。

　　有效提升城市承載力

　　

申奧成功為北京基礎建設開拓國際市場提供了良好條件，同時也促進北京基建業整體競爭力的提高。舉辦2008年奧運會，將在北京新建19個體育場館，包括世界貿易中心和北京國際體育展覽中心奧運村、記者村等配套工程在內的奧運公園，在未來幾年，北京基礎設施投資達1800億元，將以城市軌道交通為重點，完成一大批城市交通建設項目，新增軌道交通運營線路85公里，新建和改建道路227公里，新建公路733公里，同時要完成陜北天然氣進京擴建工程、官廳水庫飲用水源恢復工程、第十水廠等一大批水、電、氣、熱和環保等基礎設施工程。伴隨各項城市建設項目的全面展開，將有效提升城市整體承載力。

　　城市地位和吸引力加強

　　為了2008年的奧運會，北京計劃投資人民幣近2800億元，重點建設142個項目，以全力縮短與國外同等地位大城市的差距。“新北京，新奧運”現已深入人心，從歷屆尤其是近30年來舉辦奧運會的城市所發生的翻天覆地的變化來推測，舉辦奧運會必將使北京的城市面貌煥然一新，未來數年內，北京基礎設施的開發力度勢必加強，土地有望大幅升值，參與北京城市基礎建設的相關上市公司也必然會受益，為北京房地產上市公司帶來無限商機。

　　北京地產起點高發展快

　　北京市房地產市場起步于1992年6月，比南方沿海城市晚了近5年時間，但北京市房地產市場起點高、發展快，到目前為止，北京市外銷商品房項目已有300多個，內銷商品房項目也有900多個。1995年年末之后，在國內房地產市場普遍步入低谷時，北京房地產市場也進入了一個調整期，但伴隨奧運的成功申辦，給北京房地產市場以有效刺激，同時IT產業的迅猛發展，使北京房地產市場呈現整體回暖趨勢。同時需求層次日益升級，分析購買者屬性可發現，中等及中等偏上收入戶的居民是較理想的目標顧客群。因此，在住宅市場的需求結構中，年齡在25-39之間，分布于IT、外資企業白領階層或演藝界人士具有很強的住房消費能力，是十分理想的潛在顧客群體。

　　總體供求好于其它城市

　　在部分房地產市場起步較早的南方城市，由于前幾年的供應高峰造成市場存量房較多，而市場銷售相對平穩，使商品房空置率較高，銷售形勢也明顯不如北京。就房地產市場總體規模較大的北京而言，銷售尤以住宅最為看好，其空置率遠遠低于國內其它大城市，在三環以內呈現出“有價無市”的特征。

　　總體上看，北京

房價短期內將繼續高位攀升，從過程看前期上漲幅度相對將比較平緩，2007-2008年可能出現比較明顯的上升，奧運會結束后將會逐步回落到比較合理的價位上；從房屋類型看，高檔住宅商品房和商務辦公樓的價格將會因高收入階層需求的擴大而上漲較多，經濟適用房、普通住宅的價格漲幅平緩有限。

　　同一板塊亦需區別對待

　　通過公開信息的資料分析，可發現北京房地產上市公司具有如下幾個主要特征：一是上市公司體現不了北京房地產市場的總體情況；二是絕大部分公司是通過借殼上市的；三是資產狀況參差不齊。同時我們還注意到，隨著北京城市基礎設施的日益完善、交通的便利以及新奧運村的開發建設，可能會進一步帶動土地的升值，北京房地產市場也可能繼續興旺，因此北京房地產板塊也會受益于奧運會。目前北京房地產類上市公司有G冠城、G城建、G天鴻寶、G金融街(資訊 行情 論壇)、G陽光(資訊 行情 論壇)、先鋒股份(資訊 行情 論壇)、*ST中房等，雖然同屬北京地產板塊，但由于基本面存在不小的差異，其市場表現也較為參差，投資者仍需區別對待。

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