人民幣升值預期引爆房地產股

　　房地產板塊

　　最閃光的人民幣資產

　　從國際視野來看，隨著美國連續17次加息美聯儲聯邦基準利率目前已經達到5.25%這給我國調整利率水平和人民幣升值提供了更大的空間。盡管央行允許具備相應基準利率功能的

貨幣市場1年期央票利率上升至2.67%水平但中美利差仍有2.6個百分點的空間這讓國內調整存款利率等利率政策和人民幣升值的實施具備了一定的可操作性。另一方面市場開始預期美國加息周期將步入尾聲，而美國加息步伐一旦停止人民幣升值壓力可能再度凸現投機人民幣熱錢的流入壓力可能明顯上升因而市場上對于放寬目前千分之三的人民幣對美元波動幅度限制的呼聲漸高。

　　而我們對宏觀經濟的研究顯示，中國經濟還有過熱的苗頭包括信貸擴張和貨幣供應量增長太快從宏觀調控的角度來看要考慮調整匯率。而調整匯率無非調整匯率的水平和匯率波動幅度兩個途徑在政策已經排除了一次性升值的可能之外調整匯率制度的重點只有擴大匯率波動區間抵消市場的單邊升值預期。同時，我國現行匯率政策是參考一籃子貨幣在此背景下今年美元兌其他貨幣是貶值無論是就市場供求關系還是參考一籃子的安排來說都表示人民幣兌美元應該升值如果真正地按原來設定的匯率去做的話人民幣匯率明年應該有明顯的上升趨勢，作為主要人民幣資產的地產板塊的長期上升趨勢非常明顯。

　　由此可見房地產股前期的調整并不是房地產上市公司的內在盈利能力和未來的成長預期不明朗而是宏觀調控使得投資者信心發生了變化。隨著時間推移主流資金對房地產股的投資興趣再度提升地產股的長期投資價值必將凸現出來。從市場角度來看調控對房地產股的利淡影響是短期的而人民幣升值對房地產股的利好影響是長期的是剛性的面對著如此影響力房地產股的牛市預期也是剛性的長期的。在這樣背景下房地產股的每一次調整就是市場給予的一次低吸機會尤其是已形成核心競爭優勢的房地產龍頭股其戰略性投資價值不言而喻。

　　外資基金

　　房地產走強的"生力軍"

　　從我們的調研來看，外資基金操作人民幣資產的操作手法與炒房還是有很大區別的，主要是以長線手法為主，將成為人民幣資產升值的內生性動力。

　　以大摩去年收購上海廣場商業部分為例在收購完成后大摩對其進行重新定位和包裝從而使該商場的租金提升了4-5倍。顯然沒有一個炒房者會像大摩那樣去運作因為他們既沒有這樣的經濟實力也不具備這種專業能力。而且，外資房產基金大舉收購成熟物業只不過是近兩年的事可實際上他們關注中國房地產市場由來已久。從上個世紀90年代中期開始至2001年左右海外基金對國內房地產業就表現出了濃厚的興趣但當時并沒有大量進入而只是觀察和試探。

　　市場策略

　　把握戰略性機會是首選

　　對于二級市場的投資策略我們有兩個明確的觀點：第一，人民幣升值將帶動二級市場股價長期向好；第二房地產調控并不可怕，短期內房地產板塊熱點紛呈個股行情不斷；中期來看整個板塊行情可以期待。

　　首先從人民幣資產的市場表現來看，從2005年7月人民幣宣布升值以來地產板塊指數從700點開始一路攀升一度沖高至1363點漲幅高達99%而同期大盤的漲幅僅為68%。進入2006年以來人民幣升值有加速跡象其地產股G萬科(資訊 行情 論壇)、G華僑城(資訊 行情 論壇)、G招商局(資訊 行情 論壇)等市場表現十分突出一度成為引領市場的潮流。

　　因此，我們認為，在人民幣持續升值下投資地產的潛在需求將會長期存在從而獲取雙重投資收益。具體表現在：一、境外大量資金通過正式及非正式渠道涌入境內投資高檔商業物業及高檔商品住宅這些"熱錢"已構成國內高端物業價格居高不下的有力支撐。二、由于GDP的高速增長、我國人口基數大、國內投資渠道相對狹窄等原因地產作為投資品種的屬性已被國內居民認可人們將會日益看好房地產作為保值增值資產的良好屬性。預計居民的自住需求、改善需求將會穩步增長而投資需求將可能快速增長從而成為支持房價長期走強的主要動力。

　　第二，我們始終認為房地產調控并不可怕。投資者可以換一個角度來看：如果調控不見效那么房價會繼續上漲地產上市公司將享受到房價上漲帶來的好處；如果調控見效那么房價漲幅變小行業的準入門檻提高上市公司的行業地位不僅將繼續提高另外還會從隨之而來的行業整合中獲取更多的利益。所以從這個角度來看不論調控是否成功地產上市公司都將獲益。

　　在這種情況下，房地產股下跌幾無空間。2006年的宏觀調控從討論到出臺經歷了大約3個月的時間在此期間地產股走勢低迷經過了前一階段的下跌優質地產股市盈率都在12倍左右而這些公司未來幾年基本都可以保證30%左右的增長。從估值的角度來看這些股票已經相當便宜下跌基本沒有空間。

　　上市公司中一些公司以開發普通住宅或者商業地產為主這些公司受調控影響很小這類公司如果有業績支撐也可以率先走出低迷成為熱點。這類公司以G金融街(資訊 行情 論壇)為代表。另外還有更多的個股有資產注入做大做強的預期。這些公司由于基本面出現重大的改善宏觀調控基本不會影響其上漲。這些公司有G萬科、博盈投資(資訊 行情 論壇)、G冠城、G名流(資訊 行情 論壇)等等。

　　不過雖然人民幣持續升值預期不斷加大有可能刺激地產股長期走牛但我們認為在當前由于國家對土地資源和房地產開發進行宏觀調控的背景下投資者應保持一份謹慎和適度的冷靜。但整個地產板塊其行業發展長期向好是無庸置疑的，投資者可以根據自己的投資偏好，從中長期投資的角度出發，細心把握房地產板塊的投資機會。(上海證券)

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