萊茵置業(yè)(000558)：資產(chǎn)置換帶來利潤增長點(diǎn)

　　遼寧證券 孫俊

　　萊茵置業(yè)(000558)：公司前身沈陽市房產(chǎn)局直屬房產(chǎn)管理處，始建于1976年，1992年始進(jìn)行股份化改組，1994年5月9日，在深圳證券交易所上市交易，公司主營房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營，目前其土地項(xiàng)目主要位于長江三角洲—江浙地區(qū)，近年來，由于人民幣有持續(xù)升值的預(yù)期，所以其土地貯備價(jià)值將得到市場(chǎng)的提升。同時(shí)，隨著GDP的持續(xù)增長，消費(fèi)升級(jí)將拉升居

民對(duì)住宅、商業(yè)房產(chǎn)的購買，公司業(yè)績?cè)谖磥韼啄陮⒈３址�(wěn)步增長。

　　二級(jí)市場(chǎng)歷史表現(xiàn)看，萊茵置業(yè)是一只游資與私募主力色彩很濃的地產(chǎn)股，之所以屢次被游資與私募主力選中作為投資對(duì)象，無疑與其房地產(chǎn)行業(yè)背景有關(guān)。但在2005年年報(bào)顯示，上市公司的業(yè)績較2004年出現(xiàn)了一定程度的下滑，因此，無論是影響房地產(chǎn)行業(yè)的長期因素還是短期因素，投資者都要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有明確的認(rèn)識(shí)。

　　影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要因素

　　從影響房地產(chǎn)行業(yè)的短期因素角度分析，這一輪經(jīng)濟(jì)增長的龍頭是房地產(chǎn)行業(yè)。哪個(gè)行業(yè)是中國產(chǎn)生富翁最多的行業(yè)？這個(gè)問題的答案最近幾年來已經(jīng)毫無懸念——自然是房地產(chǎn)！既然經(jīng)濟(jì)增長的龍頭是房地產(chǎn)行業(yè)，那么當(dāng)經(jīng)濟(jì)過熱時(shí)國家必然要調(diào)控房地產(chǎn)。同理，如果宏觀經(jīng)濟(jì)增長速度放慢，國家還需要刺激房地產(chǎn)行業(yè)來帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。從2006年的經(jīng)濟(jì)增長形勢(shì)看，投資和出口會(huì)有較大的波動(dòng)，經(jīng)濟(jì)增長的速度可能會(huì)低于8%的增長預(yù)期。如果2006年一、二季度的投資增速依然保持20%以上的，對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控就不會(huì)放松，房地產(chǎn)調(diào)整的時(shí)間就會(huì)持續(xù)較長時(shí)間，2006年的房地產(chǎn)市場(chǎng)就不會(huì)結(jié)束調(diào)整。相反，如果宏觀經(jīng)濟(jì)有較大幅度的下滑，固定投資增速從目前的25%左右下降至15%以下，那么對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策可能會(huì)很快放松，房地產(chǎn)市場(chǎng)必將在2006年的下半年走出調(diào)整期。

　　從影響房地產(chǎn)行業(yè)的長期因素角度分析，我們重點(diǎn)考慮匯率政策房地產(chǎn)行業(yè)的影響。2005年7月21日，中國人民銀行宣布人民幣從即日起與美元的兌換價(jià)格升值2%，人民幣不在盯住單一的美元，人民幣開始和一籃子貨幣掛鉤。這標(biāo)志著人民幣匯率改革的序幕已經(jīng)拉開。數(shù)據(jù)顯示，從上個(gè)世紀(jì)八十年代日本和臺(tái)灣的匯率改革的歷史軌跡看，本幣升值均導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。從日本和臺(tái)灣的匯率改革經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，對(duì)于中國的匯率改革有直接的參考價(jià)值：

　　匯率升值的預(yù)期會(huì)刺激國際資本投機(jī)人民幣，從而導(dǎo)致央行被迫投放大量的基礎(chǔ)貨幣，刺激房價(jià)上漲。

　　匯率升值的預(yù)期使國際資本直接進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，刺激房價(jià)上漲。

　　如果匯率升值過快，央行可能會(huì)通過降低利率來緩解匯率對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊，結(jié)果同樣會(huì)刺激房價(jià)上漲。

　　因此，從長遠(yuǎn)來看，我國匯率政策是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的重要因素之一，這也是眾多機(jī)構(gòu)投資者中長期看好房地產(chǎn)行業(yè)的主要原因。

　　擴(kuò)大土地儲(chǔ)備 樹立品牌形象

　　萊茵置業(yè)(000558)作為房地產(chǎn)行業(yè)重要成員之一，獨(dú)具其自身發(fā)展優(yōu)勢(shì)。第一、大股東萊茵達(dá)集團(tuán)作為浙江省房地產(chǎn)業(yè)的一支勁旅，不僅具有豐富的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)，而且具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，持續(xù)給予了上市公司實(shí)質(zhì)性的支持，2003年成功收購了浙江嘉善工信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成為公司新的利潤增長點(diǎn)，但更深遠(yuǎn)的意義在于以此為橋頭堡，瞄準(zhǔn)上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)。公司2003年成功開發(fā)的“萊茵南郡”為公司當(dāng)年扭虧帶來了巨大貢獻(xiàn)。公司的市場(chǎng)擴(kuò)張策略取得初步成效，由于江浙地區(qū)是國內(nèi)資本運(yùn)作最為活躍的地區(qū)之一，則大大增強(qiáng)了萊茵置業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭力。第二、萊茵置業(yè)的土地項(xiàng)目遍布于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的江浙以及國家重點(diǎn)開發(fā)的東北地區(qū)，市場(chǎng)潛力非常廣闊。2002年末在大股東的全力支持下，由第一大股東及其關(guān)聯(lián)企業(yè)為公司及公司下屬控股子公司提供無息使用資金，成功受讓位于沈陽市蘇家屯區(qū)建筑用地152,000.26平方米，受讓揚(yáng)州市護(hù)城河北，面積為107,380平方米的商業(yè)、住宅用地，公司將因擁有充裕的土地儲(chǔ)備而獲益非淺。公司2004年開發(fā)的沈陽“萊茵南郡項(xiàng)目”、嘉善“格林春天項(xiàng)目”為公司帶來了豐厚的投資回報(bào)，發(fā)展態(tài)勢(shì)良好。第三、萊茵達(dá)投資對(duì)杭州東信億泰信息技術(shù)有限公司進(jìn)行重組，重組后萊茵達(dá)持有東信億泰65%的股權(quán)，成功邁入IT行業(yè)，此次合作啟用了浙江經(jīng)濟(jì)最有活力的民營資本來培育和發(fā)展億泰公司，通訊發(fā)展前景非常廣闊。萊茵置業(yè)作為萊茵達(dá)集團(tuán)旗下唯一的上市公司，諸多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)可能被移植到萊茵置業(yè)，因此這塊通訊領(lǐng)域的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)也極有可能被移植到萊茵置業(yè)身上，為市場(chǎng)投資提供了可想像的空間。在2006年的發(fā)展目標(biāo)中，公司已明確積極應(yīng)對(duì)宏觀調(diào)控措施、開拓新市場(chǎng)、增加土地儲(chǔ)備，貫徹執(zhí)行跨地區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略，從上市公司的大股東的積極策略上看，公司在未來的發(fā)展中將進(jìn)一步建立良好的市場(chǎng)品牌。

　　資產(chǎn)置換帶來新的利潤增長點(diǎn)

　　萊茵置業(yè)的股改有其特有的方式，重大資產(chǎn)置換成為公司股改不可缺少的一部分。

　　(流通股股數(shù)+支付對(duì)價(jià)的股份數(shù)量)*改革股權(quán)分置后的

　　對(duì)于非流通股股東而言，須滿足:

　　(非流通股數(shù)-支付對(duì)價(jià)的股份數(shù)量)*改革股權(quán)分置后的股票價(jià)格>=非流通股股數(shù)*股權(quán)分置時(shí)非流通股價(jià)格

　　經(jīng)過測(cè)算，萊茵置業(yè)流通股股東每10股流通股只要獲得2.67股的對(duì)價(jià)，可以保證流通股股東的利益。而其這次股改的綜合對(duì)價(jià)水平達(dá)到了每10股流通股獲得3.6股。

　　資產(chǎn)置換作為股改重要一部分，本次置入資產(chǎn)在2006年、2007年、2008年三年經(jīng)

　　由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展過快，2003年開始國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控使得萊茵置業(yè)等眾多房地產(chǎn)類上市公司股價(jià)表現(xiàn)低迷，尤其是2005年二季度股價(jià)跌幅較大，從而使得公司的估值水平迅速回落至合理水平；股改因素則進(jìn)一步促使了房地產(chǎn)板塊的價(jià)值低估。我們關(guān)注的地產(chǎn)潛力股萊茵置業(yè)價(jià)值被明顯低估的最重要的理由是：1)公司擁有較大的存量土地儲(chǔ)備，土地價(jià)值溢價(jià)明顯；2)房地產(chǎn)行業(yè)的長期發(fā)展看好帶來優(yōu)質(zhì)企業(yè)的較大發(fā)展空間，長期投資價(jià)值明顯。雖然國家出臺(tái)了一系列針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控措施，但隨著城市化進(jìn)程的加快，城市人口的逐步增加和人民生活條件的改善，極大的促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)步發(fā)展。隨著政策扶優(yōu)限劣效應(yīng)的逐漸顯現(xiàn)，具有資金優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)、土地儲(chǔ)備優(yōu)勢(shì)、管理優(yōu)勢(shì)的企業(yè)必將脫穎而出。