G深振業(yè)(000006)：兩大樓盤(pán)助業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)

　　經(jīng)歷去年下半年以來(lái)的短期回落后，房地產(chǎn)行業(yè)再次升溫，地產(chǎn)股的重估正在以令人意想不到的速度進(jìn)行。從國(guó)內(nèi)市場(chǎng)來(lái)看，在不同的經(jīng)濟(jì)圈，主要是長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海三大區(qū)域持續(xù)性地開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格長(zhǎng)期居高不下，為該區(qū)域相關(guān)地產(chǎn)上市公司帶來(lái)較多投資機(jī)會(huì)。關(guān)注深振業(yè)(000006)，公司作為本地著名房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，在南部沿海區(qū)域壟斷優(yōu)勢(shì)明顯。公司目前開(kāi)發(fā)的兩大樓盤(pán)，一個(gè)是星海名城，已開(kāi)發(fā)完畢前三期；二是振業(yè)城，目前處于在售期。由于樓盤(pán)地段優(yōu)勢(shì)明顯，兩大樓盤(pán)毛利率可維持在40%以上，將為公司未來(lái)業(yè)績(jī)?cè)?!--NEWSZW_HZH_BEGIN-->

長(zhǎng)帶來(lái)保障。

　　摔掉歷史包袱輕裝上陣

　　作為深圳本地早期上市公司，其當(dāng)初曾飽受歷史遺留問(wèn)題的困擾。公司自04年剝離建筑施工，近年房地產(chǎn)主營(yíng)得以輕裝上陣，發(fā)展迅猛。根據(jù)深圳市政府國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展的統(tǒng)一部署。05年，公司對(duì)所屬的兩家建筑施工企業(yè)特皓公司與建業(yè)公司實(shí)行“主輔分離輔業(yè)改制”，將手中持有的特皓公司54.42%的股權(quán)以及建業(yè)公司46.02%的股權(quán)予以出售。出售后，G 振業(yè)僅保留特皓公司及建業(yè)公司各15%的股權(quán)，不再合并報(bào)表，改為成本法核算。

　　特皓與建業(yè)兩公司資產(chǎn)總計(jì)18.75億元，但負(fù)債率高達(dá)83.82%。并且近幾年一直處于虧損狀態(tài)，對(duì)G 振業(yè)的業(yè)績(jī)構(gòu)成較大拖累。出售上述兩公司后，G振業(yè)不但回籠資金2.05億元，將資產(chǎn)負(fù)債率由77.23%降到了60.13%。更重要的是，在獲得3335萬(wàn)元投資收益外，公司甩掉了一個(gè)虧損的包袱。為房地產(chǎn)主業(yè)輕裝前進(jìn)奠定了非常好的基礎(chǔ)。

　　星海名城銷售已超過(guò)90%

　　公司依托珠江三角洲，特別是依托深圳本地有時(shí)，近年來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要集中在兩大樓盤(pán)。其一是星海名城。星海名城占地面積29.24萬(wàn)m2，總建筑面積78.45萬(wàn)m2，共分七期開(kāi)發(fā)，已開(kāi)發(fā)完畢前三期。目前處于銷售期，并將于2006年結(jié)轉(zhuǎn)的是第5期即第五公社。由于地處深南大道與前海路交匯處，地段較佳，加上部分戶型公司又推出贈(zèng)送一定面積的營(yíng)銷措施，2005年12月開(kāi)盤(pán)后，這幾個(gè)月銷售已超過(guò)90%。

　　此外，星海名城第6期規(guī)劃建面18.3萬(wàn)m2，目前仍在打樁階段，預(yù)計(jì)在2007年竣工入伙。從而成為2007年利潤(rùn)來(lái)源之一。公司計(jì)劃在星海6期繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)建安及營(yíng)銷成本的控制，故我們預(yù)計(jì)星海6期毛利率還將高于5期。星海7期規(guī)劃建面7.23萬(wàn)m2，即目前星海5期售樓處所處位置。公司計(jì)劃開(kāi)發(fā)為雙子星座，分別為1棟寫(xiě)字樓以及1棟酒店。該樓盤(pán)對(duì)公司的盈利貢獻(xiàn)未來(lái)兩年內(nèi)將會(huì)十分明顯。

　　振業(yè)城毛利率高達(dá)40%

　　其二是振業(yè)城。振業(yè)城占地面積41.68萬(wàn)m2，總建筑面積為54萬(wàn)m2，計(jì)劃分3期開(kāi)發(fā)。目前處于在售期，并將于2005年開(kāi)始貢獻(xiàn)利潤(rùn)的是振業(yè)城1期。振業(yè)城1期規(guī)劃建筑面積17萬(wàn)m2，包括600 余套獨(dú)院住宅及公寓、商業(yè)、學(xué)校等綜合配套。平均售價(jià)高達(dá)8000元/ m2。目前已推出的組團(tuán)，銷售率也已超過(guò)80%。由于該塊土地公司是2001年通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)的方式取得的，樓面地價(jià)僅為640元/ m2。基于與星海5期相同的因素，振業(yè)城1期的銷售毛利率將有望超過(guò)40%，獲利將十分豐厚。

　　振業(yè)城2期將于2006年7月開(kāi)工，規(guī)劃總建筑面積24萬(wàn)m2，略多過(guò)1期。公司計(jì)劃于2007年底前大部分分實(shí)現(xiàn)銷售，而利潤(rùn)則將體現(xiàn)在2008年。由于2期的業(yè)態(tài)將基本為1/3townhouse，1/3 小高層，1/3 高層。所以，平均售價(jià)將略低于1期，故而銷售毛利率也將略低于1期的水平。但仍可基本維持40%的毛利率水平。

　　目前，公司以房地產(chǎn)為主業(yè)的業(yè)務(wù)架構(gòu)已非常明確。而公司手里所握有足夠近三年開(kāi)發(fā)的低成本的土地儲(chǔ)備，加上公司在深圳地區(qū)具有良好的品牌基礎(chǔ)，公司近幾年業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)具備非常堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。二級(jí)市場(chǎng)上，該股自2004年8月份開(kāi)始在歷史性底部平臺(tái)開(kāi)始橫盤(pán)，有明顯的長(zhǎng)線資金深度介入其中。短線來(lái)看，該股股改之后縮量上攻，主力資金底部倉(cāng)位鎖定性良好，未來(lái)拉升空間仍將相當(dāng)廣闊，可重點(diǎn)關(guān)注。

　　(寧波海順)