冠城大通：人民幣升值受惠概念地產股

　　廣州萬隆

　　公司主營業務為漆包線生產和房地產開發，盡管漆包線業務的收入仍占公司主營業務的一半以上，但盈利能力非常低，對公司利潤幾乎沒有貢獻。漆包線行業競爭激烈，在整個價值鏈中的地位偏弱，無法轉移銅價暴漲帶來的成本壓力，即使是冠城大通(資訊 行情 論壇)這樣的行業龍頭，仍然沒有什么議價能力。05年3季度的毛利率只有5。64%，按照另一家漆

包線行業上市公司精達股份(資訊 行情 論壇)(600577)的期間費用率(6%)來看，公司的漆包線業務業務是虧錢的。公司利潤主要來自房地產業務。

　　北京地產業務成長潛力大

　　北京

　　2002年冠城集團入主后將房地產業務注入上市公司。公司以北京為重點地區，向福建地區為主的全國二線城市輻射，面向中高收入階層，專門開發大規模綜合性高檔社區，以地產開發為主，物業經營為輔，采取差異化戰略，實施品牌策略。公司房地產業務目前主要在北京及桂林，正在做土地儲備前期工作的城市主要有廈門、福州等城市。今后幾年主要的房地產利潤還是來自北京。

　　冠城大通的大股東因在90年代成功實施了北京首批37個危改項目之一的馬甸舊房改造工程“冠城園“的改造而與贏得海淀區政府以及北京市政府的信賴，形成了良好的人脈關系，從而在2001年通過協議方式獲得“太陽星城”這個優質房地產項目。

　　太陽星城規劃面積298萬平方米，建筑面積180萬平方米，綠化面積高達50%，由金星園(F區)、木星園(D區)、水星園(E區)、火星園(B區)、土星園(A區)和太陽廣場(C區)組成。

　　項目地理位置優越。北京太陽星城位于東北三環和四環之間，機場高速路西側，京承高速路東側，距天安門6公里，距CBD中心5公里，距亞運村3公里，距燕莎中心2公里。周邊交通非常便利，有三環、四環、機場高速、京承高速等城市主干線。已經建成通車的城鐵13號線從太陽星城旁經過，規劃擬建的地鐵10號線橫穿而過，在區內有太陽宮、麥子店西路兩站。

　　發展前景廣闊。太陽星城建設用地70公頃，建筑面積180萬平方米，分為ABCDEF六個區。B區：規劃建筑面積37萬，主要為住宅�？偼顿Y24.5億元。目前正在進行拆遷準備工作，2005年下半年開工。C區：規劃建筑面積30萬，主要為商用�？偼顿Y20億元。目前已完成拆遷準備和七通一平工作，2005年上半年開工。D區：規劃建筑面積28萬，主要為住宅�？偼顿Y18億元。F 區：規劃建筑面積39.5萬，主要為住宅�？偼顿Y20億元。一期已經竣工，銷售完畢；二期在建，部分竣工。預計項目總投資90億元，總銷售收入140億元。

　　未來幾年業績將保持高增長

　　太陽星城項目將是公司未來3-4年的主要利潤來源。該項目是北京市最后一批協議出讓方式用地，成本價在每平米500-1300元，與目前市場地價每平米3500-4000元相比，土地升值十分明顯。目前F區已經基本竣工，C區和B區年內開工，預計2007年完成。這三期項目可以確保公司2004-2007年的房地產業務收入和利潤的穩定增長。公司目前已經持有太陽星城B區40%，C區40%，F區85%的股權，預計到2006年，公司將增持B區和C區股權至51%，并增加D區51%的股權。預計太陽星城項目未來三年內將給公司帶來7-8億元凈利潤。根據公司項目的開發安排，2005年到2008年太陽星城向公司貢獻的凈利潤平均每年將以50%的增長率穩定快速增長。

　　投資價值較大

　　融資壓力巨大。隨著國家對房地產的調控，銀行對房地產的貸款有所收緊。公司在建和擬建項目耗資巨大，面臨較大的資金壓力。冠城大通3季度資產負債率高達83%，有息負債13多億，是股東權益的2。6倍，已經沒有了從銀行融資的能力。急需從資本市場獲得資金。這也會促使大股東在股改方面會向流通股東作出較大的讓步。

　　股改前景分析。大股東2000年以當時的3.9926元的價格收購2760萬股，經歷2002、04年兩次利潤分配，目前持股為7064.6萬股，持股成本為1.56元/股，目前股價4.83元，增值不少，而自冠城集團入主后，流通股東的平均持股成本為9.5元，流通股東應得到較大的補償，但由于大股東持股不到30%，單純送股的空間不大。估計會采取送股+認沽權證的對價方式。送股預計在每10股流通股送1-1.5股。即使10送1，大股東的持股比例也將下降到20%以下。但為了盡快從市場融資，估計大股東會促使對價方案盡快通過，從而會采用較有利于流通股東的對價方式。

　　投資價值分析。預測2005年公司EPS將達到0.52元。目前動態市盈率8.65倍，與萬科(資訊 行情 論壇)等相比屬合理。考慮到公司今后幾年穩定的高增長及對價預期，目前股價仍有所低估。3季度幾家基金大舉介入，也是對公司投資價值的認可。