房地產業調整開始 地產板塊取其精華去其糟粕

　　□銀河證券深圳總部研究中心　丁向輝

　　中國人民銀行日前宣布，自3月17日起，調整商業銀行住房信貸政策。上調商業銀行自營性個人住房貸款利率水平；對房地產價格上漲過快城市或地區，個人住房貸款最低首付款比例可由先行的20%提高到30%。

　　在調整后的新政策之下，個人住房需求無疑將有所下降，由此也就直接影響到房地產公司2005年以及隨后的經營業績，因此，受此影響，包括萬科(資訊 行情 論壇)A、金融街(資訊 行情 論壇)和上海新梅(資訊 行情 論壇)在內的房地產股昨日均應聲而跌。

　　其實，房地產業作為國民經濟的支柱產業，和汽車業一樣在擴大內需和促進消費方面發揮了巨大的作用。然而，部分地區的樓市發展已然超出了當地經濟增長所能承受的范圍，從而導致很多需要住房的人購不起房，而少數資金充裕者則在首付后，通過房貸購置了多套商品房以獲取房地產的投機收益。另外，近年來人民幣的升值預期亦吸引了大量的熱錢流入，在尚無更好的投資渠道情況下，它們也就自然而然地選擇了既可以保值增值，又可以安然享受人民幣升值所帶來的巨大收益的房地產業。上述種種都在無形之中助推了房價的上漲，也因此一點點滋生出房地產業的泡沫。

　　雖然從宏觀政策面分析，控制房地產業的投資過熱是一項長期而艱巨的任務，但我們也應該清醒地注意到，此次的調整并不是搞一刀切，而是有保有壓的，其目的主要還是為了平抑房價的過快上漲，并不是為了使房地產價格出現負增長。不過，對于目前樓市泡沫嚴重的個別地區，投資者還是不能掉以輕心，如個別城市房價的上漲速度已經遠遠超出了居民收入增長所能承受的底線，普通人3個月的薪水只能購買低檔商品房的一平方米，由此可見，其樓市其實就是有錢人之間的一場游戲而已。因此，在擠壓房地產泡沫的大趨勢下，這類地區的房地產業必將受到強烈的沖擊，而作為證券市場的投資者來講，最理智的做法應該是盡量遠離這類地區的房地產公司。

　　當然，房地產業的大幅度調整并非殃及到所有池魚，在一批運作不規范，風險防范能力較差的魚腩公司紛紛坍塌的同時，以萬科A、金融街和招商地產(資訊 行情 論壇)為代表的一些穩步經營，規范發展的行業龍頭公司將借此做大做強，通過行業內的整合使自身乃至整個房地產業獲得持續有效的發展。

　　萬科A作為本行業中當之無愧的龍頭，專注于住宅開發，具有耳熟能詳的品牌價值，其開發的住宅小區一般不愁賣不出去。而且其自身在全國各大城市擁有可供三年以上快速發展的土地儲備，不但可以抵御地價上漲所帶來的負面影響，還可以擇機出售以實現超額的投資收益。另外該公司擁有規范穩定的管理團隊，這是一個企業的核心競爭力，投資者有理由相信在大浪淘沙之后，萬科依舊走在行業的前列。

　　金融街雖然在前一階段的增發仍難以根本解決資金壓力問題，但還是在一定程度上使公司的資本實力得到了加強，加速了園區開發進程。而金融街最大的優勢在于其特有的地理位置，由于國家金融管理中心已經基本形成，大機構云集其中，使得公司的租售業務毋庸擔心。同時公司的最終控制人是北京市西城區，而在強有力的政府背景支持之下，金融街的抗風險能力是肯定的。

　　招商局(資訊 行情 論壇)則是一家具有十分明顯的地域壟斷優勢的房地產公司，可以長期獲得穩定收益。雖然公司2005年的結算項目仍集中在深圳本地，但2004年公司明顯加大了土地儲備力度，并基本上在全國范圍內形成了較為合理的布局，為公司長期有效的發展奠定了堅實的基礎。另外，公司具有雄厚的股東背景，大股東在深圳蛇口開發區擁有約200萬平方米土地；廈門漳州和深圳寶安兩個開發區的部分可開發土地；以及大股東在全國各地的土地資源。目前，招商地產已經成為實力雄厚的招商局集團房地產業務的旗艦，其在物業經營和地產開發結合上具有明顯的優勢，公司的發展前景亦非常廣闊。

　　總之，對于整個房地產業的大調整，投資者要通過全方位的綜合性分析，從宏觀面、行業基本面、上市公司本身等進行研究比較，進而展開深度的挖掘，秉承“取其精華、去其糟粕”的思想原則，對上市的各房地產公司進行區別對待。諸如發展前景良好的萬科A、金融街和招商局等可以在二級市場的回調過程中積極的逢低買入，并長期持有，而另外一批前景堪憂的上市公司則應在反彈中主動性地逢高賣出。

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　　兩類個股宜回避

　　□上海證券研發中心　彭蘊亮

　　在政策調控措施出臺的情況下，投資者需要重點回避兩類個股風險：一是長三角地區的房地產股。如上海是全國房價最高的地區之一，在調控政策影響下，該地區的個股難免不受影響。同時，上海房屋交易稅負大幅提高。個人購買上海市行政區域內普通住房不滿一年轉售的，銷售時按銷售價減去購入原價后差額的5%稅率征收營業稅、按應繳納的營業稅稅額計算征收7%的城建稅、3%的教育費附加和1%的河道整治費。這些稅都是新增稅賦，旨在提高炒房者的成本。在調控和稅收兩方面壓力下，上海房產股面臨雙重利空，投資者應注意回避風險。二是其它一些主力樓盤正在熱銷的房地產股，其銷售將受到本次調控的嚴峻考驗，投資者還是以回避風險為宜。