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上海證券 彭蘊亮
日前中國人民銀行宣布上調住房貸款利率，按揭比例可由現行的20%提高到30%。在這種情況下，房地產板塊股價受到重創。海鳥發展(資訊 行情 論壇)、銀基發展(資訊 行情 論壇)、名流置業(資訊 行情 論壇)、恒大地產(資訊 行情 論壇)等紛紛暴跌，成為市場各方關注的焦點。利率上調對房地產板塊影響幾何？投資者應重點回避哪些個股風險？
政策調控開始
本次央行調整商業銀行自營性個人住房貸款政策，意味這國家對房地產行業的政策調控正式開始，無疑標志著房地產板塊行情的終結。在政策面影響下，該板塊步入長期調整的可能性較大。以5年期以上個人住房貸款為例其利率下限為貸款基準利率6.12%的0.9倍(即5.51%)比現行優惠利率5.31%高0.20個百分點。從表面上看，這一政策不具強制性，商業銀行有一定活動空間，并且有些地區的房貸按揭本來就是付三成，但其對房地產行業帶來的方向性影響將十分深遠，對房產過熱需求的抑制作用非常大。因為央行這一舉措已經放出強烈的訊號，如果這一招還不奏效，下一步可能是按揭比例提高到四成了。
同時，我們發現炒房資金對利率變化不敏感，但對按揭比例十分敏感。本次提高按揭對過熱的房地產需求起到了“釜底抽薪”的作用，盡管今年華僑城(資訊 行情 論壇)、萬科(資訊 行情 論壇)等房地產股走勢均創出新高，但政策面調控將促使其股價見頂。
板塊估值下降
在央行發布政策之前，房地產板塊的估值基本上是依靠市場對行業基本面的信心所支撐的。而本次房貸利率上調無疑對市場信心構成較大打擊，房地產板塊的行業估值和股價重心都將會呈現下降趨勢。本次政策調整是從需求方入手，使其對未來資金價格形成較合理的預期。而將商業銀行個人住房貸款利率納入正常貸款利率管理，有利于商業銀行加強風險管理，完善定價機制，房地產行業的估值也將回歸到市場平均水平。
而隨著估值的下移，房地產板塊的股價將會展開結構性調整。一些項目多、投機成分偏大的公司，其二級市場價格將受到較大影響。而一些細分市場工作做得好、客戶源穩定的房地產企業，特別是一些全國布局、風險分散的藍籌股股價，其下跌空間較為有限。
回避兩類風險
在政策調控措施出臺的情況下，投資者需要重點回避兩類個股風險。一是上海地區的房地產股，如海鳥發展、浦東金橋(資訊 行情 論壇)、新黃浦(資訊 行情 論壇)等。因為上海是全國房價最高的地區之一，在國家調控當中，該地區的個股受到的影響首當其沖。同時，上海房屋交易稅負的大幅提高。個人購買上海市行政區域內普通住房不滿一年轉售的，銷售時按銷售價減去購入原價后差額的5%稅率征收營業稅、按應繳納的營業稅稅額計算征收7%的城建稅、3%的教育費附加和1%的河道整治費。這些稅都是新增稅賦，旨在提高炒房者的成本。在調控和稅收兩方面壓力下，上海房產股面臨雙重利空，投資者應首先回避風險。
同時，一些主力樓盤正在熱銷的房地產股，其銷售將受到本次調控的的嚴峻考驗，投資者還是以回避風險為宜。如銀基發展公司的項目銀基地王國際花園進入了主銷售期，五里河東方威尼斯項目也開始大舉銷售。央行措施將對其銷售產生較大打擊，其股價也隨之出現大幅跳水。
從操作上看，昨日房地產股在大幅下跌之后，不排除會有一個技術性反彈的過程。由于中期趨勢向淡，投資者還是不要盲目搶反彈，保持觀望態度為宜。
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