東方賓館：廣州酒店業新競爭格局下前景

　　上海新蘭德 俞志強

　　本周五下午，廣州花園酒店產權交接簽字儀式正式舉行，2005年1月1日起花園酒店資產將收歸廣州市政府所有。至此，廣州三大中外合資五星級酒店(白天鵝賓館、中國大酒店、花園酒店)的產權全部收歸國有。1978年至1979年，三大酒店先后展開洽談合作興建事宜，合資合作方式開中國酒店業引進外資先河，成為當年廣州改革開放的“樣板工程”。2003 年2月6日白天鵝賓館合約期滿，資產收歸廣東省政府所有；2004年6月9日，中國大酒店收歸廣州市政府；此番花園酒店的“回歸”，預計廣州酒店業整合步伐將大大加快，醞釀近一年的廣州組建酒店航母也即將浮出水面，作為廣州唯一一家酒店上市公司的東方賓館(000524.SZ)能否借勢酒店業整合，無疑吸引眾多目光。上周，東方賓館成交1567萬股，累計換手15.83%，列2004年該股周換手率第三，股價逆勢上漲5.05%。

　　廣州五星級酒店的新競爭格局

　　目前，廣州共擁有五家五星級酒店(不包括未獲得國家旅游局頒發星級標志的準五星)，除上市公司東方賓館(000524.SZ)外，還有中國大酒店、花園酒店、白天鵝賓館，另外一個就是俗稱“63層”的廣州國際大酒店。東方賓館的實際控制人為廣州越秀集團有限公司，其直接間接合計持有東方賓館63.3%股份，中國大酒店為羊城兆業企業集團有限公司旗下全資企業，廣州花園酒店的資產管理方是廣州嶺南置業有限公司，越秀集團、羊城兆業、嶺南置業均為廣州市政府下屬企業。白天鵝大酒店的資產權屬歸廣東省政府所有，廣州國際大酒店則是業已破產的原廣東國際信托投資公司資產。

　　廣州現有五星級酒店產權關系圖

　　廣州市政府 廣東省政府 已破產的

　　| | 廣東國投資產

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　　羊城兆業企業　廣州嶺南置業 廣州越秀集團 | 廣東國際大廈

　　集團有限公司　　有限公司 有限公司 | 實業有限公司

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　　　 100% 100% 　　100%　|　　　100% 　　 　100%

　　　 | | | 　17.63%　　　　| 　　　　　　|

　　　 | |　 廣州市東方 | | |

　　　 | | 　酒店集團 | | |

　　　 | | 有限公司 | | |

　　　 | |　　　　| |　　　 | 　　　　　　|

　　　| 　　　　　|　　 45.67% | 　　　| 　　　　　　|

　　　| 　　　　　|　　　　| 　|　 　　| 　　　　　　|

　　中國大酒店　　廣州花園酒店　 東方賓館　　白天鵝大酒店　　廣州國際大酒店

　　不過，廣州94年至今10年沒有新增五星酒店的歷史即將結束。據12月18日《新快報》報道，日前廣州亞洲國際大酒店和天倫萬怡大酒店已申報評定五星級酒店，廣州嘉逸豪庭酒店也已申報預備五星，廣州的五星級酒店明年有望“添丁”，高星級酒店競爭格局將有所突破。另外，雖然白天鵝、中酒、花園等老牌五星級酒店“回歸”，但并不表示外資退出了廣州的高端酒店業，外資眼光紛紛瞄準了目前仍十分薄弱的頂級豪華酒店市場。統計數據顯示，目前廣州已有多間超豪華酒店動工興建，未來數年將陸續投入使用。

　　2月26日，香格里拉(0069.HK)投資的廣州香格里拉奠基，該酒店毗鄰瑟洲新廣交會，占地5萬平方米、樓高37層，擁有750間豪華客房和全廣州最大的會議設施，保守估計總投資逾18億人民幣，預計2007年初建成開業。

　　7月22日，富力地產集團與全球酒店業兩大巨頭萬豪國際集團與凱悅國際酒店集團對外宣布，萬豪國際集團旗下麗思卡爾頓酒店(Ritz-Carlton)與凱悅國際酒店集團旗下君悅酒店(Grand Hyatt)同時落戶廣州珠江新城。兩間酒店由富力投資約15億元人民幣，按合作方要求建造后交由萬豪和凱悅管理，預計于2006年底前啟用。富力地產集團于1988年創立，2003年銷售業績突破43億，邁進全國房地產龍頭企業前列，公司已宣布將在香港聯交所上市，摩根士丹利和瑞士信貸第一波士頓為主承銷商，預計明年第一季度上市。

　　12月22日，香港太古地產有限公司占97%股權的太古匯在天河區動工興建，該項目除了辦公樓、購物商場和文化中心以外，還包括一座號稱六星級的豪華酒店，酒店建筑面積約8萬平方米，擁有500到600個客房。整個太古匯項目總投資約40億元，預計2008年落成。太古地產是香港主要的地產公司之一，成立于1972年，為太古集團全資附屬公司，太古集團旗下擁有聯交所上市公司??太古股份有限公司(太古公司A，代碼0019.HK；太古公司B，代碼0087.HK)。

　　隨著香格里拉、萬豪、凱悅等國際酒店巨頭登陸廣州，原先波瀾不驚的廣州高星級酒店市場正面臨著重新洗牌，2007年將是一個分水嶺，留給廣州本土酒店業的整合時間業已不多了。

　　東方賓館的估值比較

　　東方賓館股價自2001年6月29日12.45歷史峰位(復權計算，下同)反復下跌，目前股票價格基本在3.80元(30日收市平均價)，總市值為10.25億人民幣左右。換句話，不考慮殼資源價值以及未來全流通可能對流通股的任何補償預期，如果公司非流通股東愿意以現在的流通股股價出讓其持有的股份，任何人花10.25億人民幣代價就可以買下這家廣州老字號的五星級酒店的全部產權。東方賓館是廣州歷史最悠久的五星級酒店，坐落于廣州市繁華的政治、經濟和文化中心區，有與中國出口商品交易會(廣交會)、錦漢展覽中心隔路相望的地利條件，擁有800余套客房，在不考慮殼資源價值及流通股補償預期的前提下，其目前市場價值是否合理呢？我們來研究以下案例：

　　海港企業(0051.HK)主要從事經營位于香港九龍尖沙嘴的馬哥孛羅香港酒店，馬哥孛羅香港酒店是一家五星級酒店，擁有各類客房665間，目前總市值28.03億港元。

　　凱聯酒店(0105.HK)主要業務為經營酒店香港九龍彌敦道的香港凱悅酒店，香港凱悅酒店是一家五星級酒店，擁有723間客房，目前總市值23.22億港元。凱聯酒店股東對公司目前市場價值不甚滿意，公司今年10月宣布2005年底將位于尖沙嘴的凱悅酒店結業，拆除現有酒店和商場物業后，重建一幢以零售商鋪為主的大廈。

　　新都酒店(000033.SZ)主營位于深圳火車站附近的四星級酒店??新都酒店，擁用不同規格客房401間，目前總市值11.08人民幣。

　　去年為媒體廣泛報道的上海靜安希爾頓易主案。寧波民營企業家郁國祥以一點五億美元拿下香港信誼方面90%的上海靜安希爾頓產權，另外10%產權持有者為希爾頓集團。上海靜安希爾頓酒店位于上海繁華商業中心,為一家擁有775間客房的五星級飯店，買家對上海靜安希爾頓酒店的估值為1.67億美元，約折合14億人民幣。

　　東方賓館同城競爭對手??廣州中國大酒店董事副總經理戴玉女士今年6月接受《廣州日報》采訪時，指出一兩年內中酒將實現產權多元化，合資者可參考的中酒資產評估價值大概為十五、六億元人民幣。

　　東方賓館與同類單體酒店型公司估值比較

　　公司名稱 旗下酒店 客房數量 市場價值

　　東方賓館(000524.SZ) 5星級廣州東方賓館 800余間 10.65億

　　海港企業(0051.HK) 5星級馬哥孛羅香港酒店 665間 28.19億港元

　　凱聯酒店(0105.HK) 5星級香港凱悅酒店 723間 22.86億港元

　　新都酒店(000033.SZ) 4星級深圳新都酒店 401間 10.53億

　　上海靜安希爾頓酒店 5星級上海靜安希爾頓酒店 775間 約14億

　　中國大酒店 5星級廣州中國大酒店 1013間 約15-16億

　　注：東方賓館、海港企業、凱聯酒店、新都酒店市場價值以12月31日收市價口徑計算。

　　在東南亞金融危機前的1997年，信和酒店(1221.HK)耗資11億港元，僅購入五星級港麗酒店(513間客房)的一半股權。另外，山東濟南五星級齊魯賓館新樓在耗資六億元的情況下，95年開工至今仍沒有開張，財務風險拖累導致齊魯賓館老樓閉門謝客，不過業界對齊魯賓館新樓估值卻在10億元人民幣上。

　　從資產重置的角度分析，東方賓館的目前價值不能算高估。2003年8月, 浙江房地產商萊茵達集團(擁有上市公司萊茵置業，代碼000558.SZ)以6.3999億元拍得蘇州新蘇國際大酒店，酒店座落在中新合作蘇州工業園區內，是蘇州第一家五星級大酒店，擁有67間別墅式套房和客房，占地面積3.9萬平方米。而2003年后廣州的一級商業用地基準地價為12715元/平方米，東方賓館占地面積6萬平方米，所在廣州流花地區理應屬一級商業用地范疇，照此推算拿下同等規模土地使用權，至少也要花7.6億人民幣，再加上建筑裝修、資金成本等，10億肯定拿不下一個同等地段面積、同等客房規模的五星級酒店。

　　廣州組建酒店航母與東方賓館

　　廣州市副市長王曉玲女士在廣州地區酒店協會2004年春茗會上的講話，透露廣州將組建旅游酒店業的航空母艦，加快集團化進程、提高行業的集中度，打造具有競爭力的酒店集團。《中國旅游飯店》2004年第8期，國家旅游局質量規范與管理司副司長張潤鋼撰文指出，廣州有以幾家五星級飯店為龍頭組建酒店集團的設想。此后，關于廣州組建酒店航母的“誹聞”不斷。根據近期廣州媒體報道，廣州將組建白天鵝酒店管理集團、廣州旅游酒店集團兩大酒店集團，預計今年底或明年初可掛牌。

　　12月25日分屬廣州兩大報業集團的《廣州日報》和《羊城晚報》均透露，廣州旅游酒店集團可能包括中國大酒店和花園酒店、廣之旅國際旅行社股份有限公司、廣駿旅游汽車企業集團等旅游企業，整合后的資產規模有望達到70億元，躋身全國旅游企業的前列。新年伊始，廣州三大報業集團旗下《南方日報》、《廣州日報》、《新快報》報道，廣州市副市長王曉玲于花園酒店產權移交儀式上透露，廣州將整合包括花園酒店、中國大酒店、廣州食品企業集團、廣州副食品企業集團、廣州蔬菜果品企業集團、廣駿旅游汽車企業集團等六大板塊，旗下將包括112家企業、總資產74億元，今年上半年成立廣州嶺南商旅酒店管理集團。

　　不過，上述報道均未指出越秀集團旗下63.3%的東方賓館股權是否劃撥給未來的廣州旅游酒店集團。然而，我們從東方酒店實際控制人??越秀集團宣布的未來發展計劃中似乎可以看出些端倪，越秀城建集團已計劃在天河火車站附近的自有土地上，開發一座五星級酒店項目，涉及投資額約10億元。這樣，如果越秀集團持有的東方賓館股權不劃撥廣州旅游酒店集團，其計劃中擬建酒店項目和上市公司東方賓館無疑將構成“同業競爭”。從這點意義上分析存在極大可能性??越秀退出東方賓館，從而實現廣州市政府旗下的酒店旅游類資產統一劃轉到擬設立的廣州旅游酒店集團。

　　東方賓館1993年IPO上市，發行價6.28元，發行2100萬股，IPO籌資1.32億元人民幣；上市11年以來，僅在1997年成功實施配股，再籌資2.12億元；最近7年一直沒有實施過再融資。第三季度報告顯示，公司資產負債率不到30%，如果從重組角度看負債低是最好不過的殼資源。以筆者觀點，未來的廣州旅游酒店集團如果能將東方賓館收入旗下，可以借力資本市場獲得更快的發展；對于東方賓館來說，如果變身廣州旅游酒店集團成員，獲得注入優質酒店旅游資產、從而改變單體酒店經營模式機會也將十分現實。