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和訊信息 王艷
房地產業(yè)作為國民經濟的支柱產業(yè)已經成為國民經濟的新經濟增長點，2003年房地產占GDP的比重達到8.9%，我國處于高速發(fā)展階段，房地產業(yè)的增速明顯高于GDP的增速，鑒于我國經濟高增長的大趨勢短期不會改變，可以預見房地產業(yè)的總體發(fā)展趨勢良好。但今年由于經濟局部過熱，國家果斷加強了宏觀調控，提高房地產行業(yè)的資本金比例，嚴格控制房地
產業(yè)貸款規(guī)模，對房地產業(yè)造成很大沖擊，但從房地產業(yè)的實際發(fā)展狀況來看，房地產業(yè)在宏觀調控見效后出現了種種矛盾，據統(tǒng)計，今年上半年全國完成房地產開發(fā)投資同比增長28.7%，增幅比去年同期回落5.3個百分點，上半年全國土地開發(fā)面積同比增長11.5%，同比回落28.5%。土地購置面積僅增長2%。我國城市化進程的加快和消費升級令房地產市場需求旺盛，商品房空置面積逐月下降，這直接導致市場供求失衡，房地產及周邊商品市場價格大漲，由于國土資源部對土地轉讓和使用的調查，導致新增土地供給的減少，地價上漲，2季度全國土地交易價格同比上漲了11.5%，上半年全國商品房平均銷售價格同比提高11.6%，根據國家統(tǒng)計局9月17日發(fā)布的數據，1-8月全國商品房平均銷售價格同比提高13.5%，顯然隨著宏觀調控逐步見效，房地產銷售價格增速加快。
行業(yè)龍頭 應運而“升”
從宏觀調控的實際情況分析，本輪調控并非一刀切，而是為了杜絕低水平重復建設，促使資源向優(yōu)勢企業(yè)集中。我國房地產企業(yè)數量多，魚龍混雜，技術和資金基礎薄弱，經營運作不規(guī)范，抗風險能力差，經過宏觀調控的磨礪，將會逐漸被淘汰，而具有行業(yè)領先優(yōu)勢的大型企業(yè)將憑借資金、技術和管理等方面的優(yōu)勢，通過兼并收購這些小企業(yè)實現低成本擴張，提升市場占有率，發(fā)展?jié)摿Ω螅诵母偁幜Ω鼜姟Ｉ鲜泄敬蠖嗍峭袠I(yè)中的佼佼者，通常具有豐富的土地儲備、良好的融資渠道、專門的開發(fā)和營銷團隊以及獨特的企業(yè)文化，從而保證其能盡最大可能降低宏觀調控的不利影響，保證其穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢。因此，宏觀調控對房地產行業(yè)上市公司的積極作用可能低于不利影響。然而宏觀調控的沖擊使得股市暴跌，房地產上市公司不可避免被波及，其實對于房地產行業(yè)的控制早在去年就已開始了，這也是二級市場房地產板塊表現滯后于鋼鐵、水泥等板塊的原因之一，房地產板塊的大跌是投資者反應過度造成的，原本就表現滯后，而后又倍受打壓，使得房地產板塊個股大多處于底部區(qū)域，隨著業(yè)績報告顯示其仍保持優(yōu)勢，房地產板塊的投資價值將重新得到市場的重視，今天房地產板塊的搶眼表現也說明了這一點。
著眼于基本面和未來發(fā)展選股
對于房地產板塊，不僅要看到其目前的經營狀況，更要注意到作為資金密集型行業(yè)，房地產具有周期長、投資回收期集中的特點，投資者不應被暫時的波動所迷惑，應重點關注土地資源儲備充足、經營邁入正軌，可持續(xù)發(fā)展能力強的上市公司——
萬科(資訊 行情 論壇)A (000002 )：作為我國最具市場影響力的知名房地產公司，萬科成立20年來始終以專業(yè)優(yōu)質的形象出現，土地儲備充足，管理科學，融資渠道暢通，形成了購地、立項、開發(fā)、銷售一整套規(guī)范的運作模式，商品房銷售額位居同行業(yè)之首，業(yè)績保持穩(wěn)定高速增長。公司股權分散，形成了職業(yè)經理人隊伍，公司治理結構完善，未來持續(xù)發(fā)展有保障。作為全國性房地產公司，萬科以珠三角、長三角和環(huán)渤海地區(qū)為重點向內陸滲透，具有號召力的品牌效應、先進的開發(fā)模式和豐富的經驗將使其開發(fā)新市場事半功倍，今年前三季度，公司實現主營業(yè)務收入和凈利潤同比增長6.44%和41.10%，并預測全年將穩(wěn)定增長，萬科優(yōu)良的業(yè)績一直得到以基金為代表的機構投資者的高度認同，而其二級市場表現也沒有讓投資者失望，股本的擴張比并沒有削弱該股的盈利能力，每次除權后都走出了填權行情，近來波動雖大，卻并未改變其振蕩盤升的趨勢。
天地源(資訊 行情 論壇)(600665)：在西安高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)房地產開發(fā)公司入主后，公司進行了大規(guī)模的資產置換，置入楓林綠洲、新都市杰座、西安高新國際商務中心等物業(yè)和地塊，成功向房地產行業(yè)轉型。西安高新地產土地儲備充足，擁有開發(fā)區(qū)1024畝居住用地，保障了其可持續(xù)發(fā)展能力，而公司原先部分廠區(qū)和土地更處于規(guī)劃中的上海世博會會址附近，土地升值潛力相當可觀，西安高新借此重組不僅獲得了重要的殼資源，還在寸土寸金的上海中心區(qū)獲得大量土地儲備，奠定進軍上海房地產業(yè)的基礎，今年前三季度公司實現凈利潤同比增長118.83%，重組效果立桿見影。最近公司又將受讓1000畝土地，發(fā)展前景廣闊，該股歷史股性活躍，主力入駐其中波段操作的跡象明顯，經過半年多的調整，該股創(chuàng)出了近6年來的新低，風險得到充分釋放，見底后，該股成交脈沖式放大，主力回補的可能性較大，季報也顯示，其籌碼日漸集中，近來該股連續(xù)放量收陽，KDJ等短期技術指標形成底部金叉，有望加速上揚。
深寶恒(資訊 行情 論壇)(000031)： 公司是深圳本地的實力房地產企業(yè)，在深港交界的寶安區(qū)擁有工業(yè)、商業(yè)土地儲備達56萬平方米，隨著CEPA的實施與跨海大橋的開工建設，公司土地價格的漲升應在情理之中，同時公司自有物業(yè)超過100萬平方米，租金收入也有望提高，公司上市以來業(yè)績保持穩(wěn)定，負債率不高，資產質量較好，因而成為深圳市屬國企重組計劃中的示范性企業(yè)，近日公司公告稱大股東深圳寶安區(qū)投資管理公司擬將持股59.63%全部轉讓給中糧集團，中糧集團是國務院國資委直屬大型國有企業(yè)，總資產高達460億元，將結合集團的優(yōu)勢把公司發(fā)展為集物流、倉儲、地產為一體的綜合公司，提升了二級市場想象力。該股在跨年度行情中便因重組的前景而倍受追捧，隨著宏觀調控加強，該股隨大盤深幅調整，但在回落到年初啟動區(qū)域后，該股連續(xù)放量上攻，顯然有新多介入，季報也顯示該股半年來籌碼集中度變化不大，受大盤劇烈波動影響，該股的攻勢受阻于年線，但在短暫休整后，該股重整旗鼓，今天快速封停突破年線，成交量未見放大，惜售跡象明顯，后市仍有上升空間。
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