萬隆掘金：優勢房產股受益房價持續攀升

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　　作為宏觀調控的主要對象，房地產業整體上受到的沖擊很大。土地和資金供給受控，房屋開發速度房慢，資金成本增加，從總體上來講，盈利前景堪憂，這也是房地產板塊股價大幅下跌的原因。但今年以來的商品房價格的持續攀升，提醒我們房地產板塊并不是烏云一片，優勢房地產公司從漲價中獲得的好處可能超過成本的增加，房地產板塊股的投資價值值得仔細考量。

　　房地產供求關系趨于緊張

　　對資金和土地的控制抑制了房屋供給的增長。上半年全國完成房地產開發投資同比增長28.7%，增幅比去年同期回落5.3個百分點，比今年一季度回落12.4個百分點。上半年全國土地開發面積同比增長11。5%，分別比一季度和去年同期回落17.3個和28.5個百分點。土地購置面積僅增長2%。8月份房地產竣工面積分類指數為101.74，比7月份下降0.43點，比去年同期下降了7.41點，是近4年來的最低水平。

　　新增土地供給的減少使地價上漲，2季度全國土地交易價格同比上漲了11.5%。

　　房地產需求依然旺盛。我國正處在城市化的加速過程中，同時也面臨消費結構升級，而房地產是消費升級的主導對 象之一，需求潛力巨大。8月份商品房空置面積分類指數為91.67，比7月份下降0.71點，比去年同月下降了2.47點，這已是連續幾個月下降。這也說明了房地產需求依然旺盛。

　　房屋銷售價格持續上漲

　　在房屋供給增長速度下降的同時，而需求很旺盛，致使房屋供求關系趨緊，推動價格不斷上漲。根據國家統計局9月17日發布的數據， 1-8月全國商品房平均銷售價格同比提高13.5%，而1-6月份的上漲幅度是11.6%，說明房屋銷售價格上漲速度在加速。

　　優勢房地產公司競爭地位加強

　　宏觀調控促使資源向優勢企業集中。我國房地產企業眾多，大多規模小，運作不規范，資金實力弱，將會逐漸被淘汰，市場集中度將提高，優勢企業將因此獲得更大的市場份額。龍頭房地產公司憑借品牌優勢和便捷的融資渠道，發展的后勁更足，競爭優勢更加突出。

　　優勢房地產上市公司業績仍會大幅增長。今年以來，商品房價格持續上漲，而今明兩年結算的房屋多是前些年開發的，土地成本低，同時建筑材料如水泥水泥的價格卻在下滑，這些因素將提升房地產公司的毛利率，盈利能力提高，利潤可望大幅增長。

　　重點關注項目資源儲備充足、融資渠道暢通的優勢房地產上市公司。

　　1.萬科(資訊 行情 論壇)A(000002)：我國最知名的品牌房地產公司，土地儲備充足，管理規范。萬科同時在全國10個大城市開發房地產項目，每年都新增一定量的土地儲備，同時還在向二、三線城市拓展，可以保證公司的長期增長。公司從拿地、開發、銷售等形成了一整套規范的運作作模式，公司股權分散，形成了職業經理人隊伍，公司的健康持續發展有保障。公司04年中期毛利率因銷售價格上漲提高，同時期間費用控制較好。新增土地儲備185萬平方米，項目資源儲備總量約800萬平方米，公司的可持續發展有保障。公司下半年發行了19。9億的可轉債，同時也在開辟信托、外資專業銀行貸款的融資渠道。土地資源的充足和資金渠道的暢通有利于公司業績保持高增長。

　　2.棲霞建設(資訊 行情 論壇)(600533)：由于大規模舊城改造及江浙房地產投機資金的涌入，南京的房地產需求爆發式增長，房價也是一路飆升。棲霞建設是江蘇房地產業的領軍企業，具有良好的品牌效應，在區域市場具有相對競爭優勢，公司至今一直占據著南京市場的龍頭地位，其銷售面積及銷售金額連續六年在南京市排名第一。同時，公司正在積極向南京周邊地區尤其是滬寧沿線較發達的城市拓展市場空間，增強公司可持續發展能力。作為地方強勢企業，具有良好的人脈關系，項目儲備充足，開發經驗豐富。開發規模的不斷擴大和房地產價格的持續攀升，使公司業績進入了高速增長期。

　　3.招商地產(資訊 行情 論壇)(000024)：公司資源儲備充足，集中在蛇口的房地產隨著CEPA的逐漸落實而具有較大的升值潛力。同時，公司也開始向深圳以外擴張，未來的成長空間較大。自去年底以來，招商地產加大了土地儲備的力度。在半年多時間里，公司就拿下上百萬平方米的黃金地段土地，增值潛力大。招商地產作為全國知名品牌，以開發精品樓盤為主，將從房產漲價中受益。