早報記者 周祺瑾

　　隨著金地集團(600383)中期業(yè)績披露，截至8月21日發(fā)稿，已有68家滬深兩市上市房企發(fā)布上半年業(yè)績報告。

　　Wind統(tǒng)計顯示，今年上半年，這68家上市房企實現(xiàn)營業(yè)收入約1118億元，同比(較上年同期)增長26%；凈利潤約170億元，同比增長近6%。與此同時，這68家上市房企的存貨也同比增加近三成，達7996億元；資產(chǎn)負債率則與去年相當，維持在62%。

　　中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟稱，從數(shù)據(jù)上看，今年上半年上市房企的業(yè)績并未出現(xiàn)大幅下滑。這一方面和結(jié)算周期有關(guān)，另一方面也說明去年以來企業(yè)多在促銷跑量，拿地支出較為謹慎。

　　金地：下半年加大 剛需產(chǎn)品推盤力度

　　以價換量的后果之一，是凈利潤增速的放緩，龍頭房企尤甚。

　　據(jù)Wind統(tǒng)計，今年上半年，在已公布業(yè)績的市值排名前20位的上市房企中，除了中華企業(yè)(600675)、泰禾集團(000732)、萬科(000002)的凈利潤仍維持較高增速，大多數(shù)房企的凈利潤較去年同期有所下滑。

　　金地集團昨日發(fā)布的半年報顯示，該公司在今年上半年實現(xiàn)營業(yè)收入64.7億元，凈利潤5.02億元，同比分別上升25.5%和5.1%。

　　金地提供的新聞稿稱，受益于剛需市場的逐步回暖和靈活的產(chǎn)品銷售策略，該公司上半年實現(xiàn)銷售面積113.5萬平方米，銷售金額134.6億元，同比分別增長40.1%和19.6%。

　　有不愿具名的上市房企高管稱，各大房企今年上半年銷量增幅明顯，凈利潤增幅較低，與“以價換量”的銷售策略不無關(guān)系。

　　金地集團總裁黃俊燦稱，下半年該公司將進一步提高開工面積，加大剛需類產(chǎn)品的推盤力度，把握市場機會。

　　現(xiàn)金流好轉(zhuǎn)

　　促銷跑量改善了房企的資金狀況。龍頭房企的資金壓力相對更小。

　　以萬科為例，截至6月底，萬科持有現(xiàn)金470.1億元，較年初提高了37%。在負債率方面，剔除預售賬款，萬科真實負債率只有39.3%，較去年末下降0.3個百分點。

　　截至6月30日，金地持有貨幣資金190.3億元，凈負債率為42%；其中，長期借款占總借款的62%。同期，龍湖地產(chǎn)(00960.HK)手頭現(xiàn)金及銀行結(jié)存達174.7億元，創(chuàng)歷史新高。

　　有分析稱，上半年各大房企通過促銷跑量，回籠了大筆資金。與此同時，各大企業(yè)也在拓寬融資渠道以保證現(xiàn)金流。

　　金地方面稱，該公司將繼續(xù)加強項目股權(quán)合作力度。同時，金地近期還成功發(fā)行12億元三年期無抵押優(yōu)先級債券。

　　龍湖今年4月在境外發(fā)行24.3億港元等值3年期銀團借款。該公司提到，境內(nèi)信貸環(huán)境較去年寬松，各大銀行對優(yōu)質(zhì)客戶的傾斜愈發(fā)明顯，龍湖上半年新增國內(nèi)銀行貸款量超過預期，且獲得了更為優(yōu)惠的利率條件。

　　龍湖地產(chǎn)某相關(guān)負責人稱，未來政策走勢不明朗，企業(yè)只有不斷降低負債率，保證資金充裕，才有可能應(yīng)對市場的波動。

　　綠城中國首席財務(wù)長馮征警告，在目前的行情下，單靠銷售很難保證充裕資金，房企仍需多方面拓寬融資渠道。

　　龍湖：審慎加倉土儲

　　謹慎的開發(fā)商上半年擴張步伐放緩。北京中原市場研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年底，十大標桿房企總土地儲備約為4億平方米，較2008年底增長了約1.8倍。今年上半年，開發(fā)商補充土地儲備的熱情不高，總土地儲備較去年年底出現(xiàn)微幅下滑。

　　有上市房企高管直言，上半年新增土地儲備熱情不高，一方面是市場調(diào)控所致，另一方面也有優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)稀少的因素。但4月以后，隨著市場回暖，一些資金充裕的企業(yè)開始瞄準土地市場。

　　龍湖地產(chǎn)的最新表述是，未來將在保障財務(wù)穩(wěn)健的前提下，把握機遇審慎補充土地儲備。

　　萬科、保利、融創(chuàng)等企業(yè)近期也紛紛加大土地儲備力度。

　　北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉分析，在當前的調(diào)控環(huán)境下，過高的土地存量和消化周期會影響房企的成長速度，增加其經(jīng)營風險。

　　張大偉判斷，下半年開發(fā)商仍會加快周轉(zhuǎn)速度：一方面，增強銷售能力以消耗過去高速擴張期累積的土地存量；另一方面，隨著下半年政府推地力度加大，有資金實力的標桿房企存在低成本逆市擴張的潛在機會。

　　庫存消化周期10個月

　　值得關(guān)注的是，上市房企的庫存仍在持續(xù)攀高。

　　據(jù)Wind統(tǒng)計，今年上半年，68家上市房企的存貨達7996億元，同比上升近三成。

　　據(jù)張大偉稱，以標桿房企在過去12個月的銷售面積月度平均值作為動態(tài)銷售速度，據(jù)此推算，標桿房企的庫存消化周期在2011年5月底為6個月左右。隨著調(diào)控深入，該指標在2012年1月達到12個月的峰值，接近2008年底的歷史最高位。今年3月后，銷售市場回暖，庫存消化時間逐步下降，到6月底，該指標降至10個月左右，仍處高位。

　　有上市房企營銷負責人稱，上半年雖然成交量有所復蘇，但這是以犧牲企業(yè)利潤為代價的。因此，一旦資金回籠，這些開發(fā)商就會停止促銷或收窄優(yōu)惠幅度，銷量可能繼續(xù)放緩。而且，眼下高端市場銷售回暖速度依然較慢，這也是不少企業(yè)庫存走高的原因。

　　“金九銀十”推盤潮

　　雖然庫存高企，不少房企在下半年仍有加速推盤的計劃。

　　萬科董事會秘書譚華杰介紹，萬科的新推盤資源主要集中在下半年特別是在四季度。9月份后，預計推盤會有明顯增加，只要市場環(huán)境不發(fā)生太大的不利變化，全年銷售超越去年是大概率事件。

　　國泰君安調(diào)研報告還提到，今年上半年保利地產(chǎn)(微博)新推貨量為470萬平方米，按照年初1000萬平方米的推盤計劃估算，下半年該公司推貨量將達到530萬平方米。

　　金地集團稱，該公司下半年預計新增供貨約146萬平方米。

　　上述上市房企營銷負責人判斷，“金九銀十”會成為不少房企的集中推盤期。該營銷負責人稱，今年上半年，開發(fā)商普遍沒完成全年銷售目標的一半。下半年如果政策環(huán)境不變，相信不少企業(yè)會利用“金九銀十”推盤，為年底回籠資金。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，預計依然會以剛需產(chǎn)品為主流。