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　　借貸成本銳增近四成，19家房企2011年利息支出翻番

　　盡管房地產板塊股價自去年12月起已開始觸底回升，但上市房企2011年年報相關財務數據統計，受制于緊縮政策，房地產公司的融資成本已被大幅提高。

　　據Wind資訊對90家房地產上市公司的統計，2011年合計利息凈支出已達64.87億元，較調整后上年同期的47.15億元銳增了38%。有19家上市房企利息支出增幅超過100%。

　　融資成本大增

　　Wind資訊統計顯示，2011年，房地產上市公司負債總額計算合計高達13473.25億元，較2010年調整后的10771.35億元同比增加了25%。當年平均資產負債率為62.79%，盡管較2010年時的64.97%下降了2.18個百分點。90家房地產上市公司2011年合計利息凈支出已達64.87億元，較調整后上年同期的47.15億元銳增了38%。

　　利息凈支出的增幅遠大于負債總額的增幅，這證明了房地產上市公司整體融資成本在2011年已被大幅抬高。

　　從資金來源上也可看出端倪。據海通證券統計，2011年1~12月，全國房地產資金來源合計達8.32億元，較同期增長了14%。其中，國內貸款僅占房地產資金來源的15%，利用外資占1%，而自籌資金則占到41%，其他資金更是占比高達43%。相對于銀行貸款，其他如房地產信托等方式的融資成本相對更高，而這種高融資成本的資金在資金來源中的占比也較高。

　　統計顯示，出現增加的公司共有41家，其中增幅超過30%的共有31家，而增幅超過100%的有19家。

　　其中，“招保萬金”四家公司中，就有保利地產(微博)(600048.SH)、招商地產(微博)(000024.SZ)兩家公司的利息凈支出出現大幅增長。另外，如合肥城建(002208.SZ)、榮盛發展(002146.SZ)、浙江廣廈(600052.SH)等區域性地產公司也出現在其中。而實際上，由于區域性房地產公司受到緊縮政策影響更大，也導致很多這類公司的融資成本相對更高。

　　資金緊張或仍持續

　　在榮盛發展公布一季報之后，華泰聯合證券指出，緊張的資金狀況無法得到有效改善將影響公司高成長的持續性，而區域市場降價彈性不足或將影響公司銷售表現。

　　據華泰聯合分析，榮盛發展的資產負債狀況雖處于向上的微幅修復狀態中，但持續了去年全年的資金緊張狀況仍未緩解。期內新增借款數為0.7億元，同比下滑90%。公司在2011年的凈融資也只有14億元，同比下滑47%。而在資金狀況十分緊張的情況下遭遇融資的收緊，也使得公司緩解資金壓力的主要途徑只有加快銷售這一條路。

　　另外如福星股份(000926.SZ)、首開股份(600376.SH)等很多公司均面臨資金緊張局面。首開股份由于財務費用較高及收入結算較少，更是首次出現單季度虧損，中金公司預計，首開股份2012年期末在手現金60億~80億元，將存在一定財務壓力。

　　東方證券分析師楊國華曾以2011年6月作為分析起始點，預測到2012年6月，扣除招保萬金后的115家上市房企整體的資金缺口合計約1329億，基本相當于2011年6月時的現金總量，而這一缺口比2008年6月時還大。

　　東方證券根據今年一季度相關數據也進一步分析，2012年1~3月房地產開發資金來源惡化，其中國內貸款、自籌資金增速大幅下滑，其他資金來源繼續負增長。

　　據東方證券統計，2012年1~3月，房地產資金來源累計增速8.2%，較1~2月降8個百分點，其中國內貸款累計增速12.6%，較1~2月降3.7個百分點；1~3月自籌資金增速25%，較1~2月降18.3個百分點；其他資金來源增速-8%，較1~2月降2.4個百分點，其中個人按揭貸款增速-5.5%，較1~2月降6.7個百分點。

　　但由于全國龍頭“招保萬金”整體尚無資金缺口，比2008年6月時有極大改善，這也為龍頭房企未來進行“并購”提供了更多可能。