謝靜

　　截至4月9日，已公布年報的 74家A股上市房企，存貨已飆升至9437.78億元，較之去年同期的6598.13億元，同比上漲了43.04%。

　　而在萬億庫存的壓力背后，上述開發商還需承擔數百億的利息支出。

　　本報記者根據公開資料統計發現，除去少數幾家房企之外，多數大型開發商在2011年的利息支出都出現40%以上的增長，而榮盛發展(002146.SZ)、中糧地產(000031.SZ)的利息支出同比增幅更是在100%以上。

　　在萬億庫存壓頂和資金緊張的雙項夾攻下，開發商開始加快消化存貨。

　　萬科(000002.SZ)3月銷售情況顯示，公司當月實現銷售面積和金額雙雙回升，分別同比增長了31.6%和23.5%，環比則增長了57%和53%。易居中國報告更進一步顯示，截至2012年3月，我國10個典型城市新建商品住宅庫存總量連續三個月在下降。

　　不過，上市房企仍對今年銷售前景保持謹慎。“今年的形勢不會比2011年更好”，龍湖地產(00960.HK)有關人士對記者表示。

　　萬億庫存壓力

　　記者通過年報統計發現，2011年上市房企的銷售出現兩極分化趨勢，包括恒大、中海、華潤、遠洋、碧桂園(微博)、招商以及中糧在內的房企全年簽約金額同比增幅都在25%以上。而一些規模較小的地方性房企如首開、濱江；布局相對集中、產品相對高端的綠城、富力等，去年的銷售金額則出現同比下滑，濱江集團的簽約金額更是從116億元驟降至45.74億元。

　　而標桿房企如萬科、保利的銷售金額同比增幅有限，分別為12.37%與10.69%。

　　事實上，去年上半年一眾房企的銷售情況尚屬良好。銷售的走弱，始于傳統的“金九銀十”期間，并持續至年底。一般來說，多數房企在下半年的推盤力度都要大于上半年，這更使得庫存在短時間內迅速攀升，壓力凸顯。

　　截至2011年12月31日，74家A股上市房企庫存總量接近萬億。

　　而規模排名在前列的上市房企，其庫存壓力也不小。

　　記者整理9家規模排名靠前的港股房企以及10家資產規模排名居前的A股上市房企的數據后得出，19家上市開發商(萬科(000002.SZ)、保利(600048.SH)、恒大、華潤(01109.HK)、中海、綠城(03900.HK)、遠洋(03377.HK)、碧桂園(02007.HK)、招商(000024.SZ)、龍湖、雅居樂(03383.HK)、首開(600376.SH)、富力(02777.HK)、濱江、新城(900950.SH)、榮盛(002146.SZ)、中華企業(600675.SH)、北辰(601588.SH)、中糧(000031.SZ))的庫存達到12452.18億元，同比增幅達到38.68%。

　　“庫存高企的一部分原因還在于，開發商有一部分已銷售項目尚未結轉所致”，4月9日，招商證券(微博)分析師對本報記者表示。這將對開發商形成壓力，并刺激他們進一步促銷降價。

　　凈負債率飆升

　　而開發商促銷降價的力度，顯然要取決于公司的現金流情況。2011年年報顯示，上市房企資金鏈相當緊繃。

　　截至2011年12月31日，上文提及的19家上市房企所持貨幣資金規模約為2135.32億元，同比減少了4.39%。而值得投資者注意的是，這其中有一部分現金和存款，屬于使用受限制資金，已經被用于借款的抵押擔保物。

　　現金流減少的同時，房企負債規模卻在增加。數據顯示，19家上市房企短期借款總額達到1094.34億元，借款規模同比增加了三成。而扣除了預收款后的流動負債達到5463.73億元，同比增幅高達46.52%。

　　統計顯示，上述19家上市房企中，除去龍湖、富力等少數房企的凈負債率出現同比下調之外，多數房企的凈負債率齊齊大幅上調。其中，保利(119%)、綠城(148.70%)、新城B股(102.3%)、首開(115.10%)的凈負債率均超過100%。而在一眾房企之中，濱江集團凈負債率飆升最快，從去年同期的37.51%驟增至99.60%。

　　“對于中小型房企來說，往往會追求比大型開發商更快的增長速度”，一位不愿透露姓名的業內人士對本報記者表示。然而，一旦銷售不力企業的償債壓力就會凸顯。尤其是很多房企采取了“逆周期”的發展模式，在行業景氣時擴大規模，負債和資產規模齊齊增加。但是一旦行業陷入低潮，這樣的房企風險往往最先暴露。

　　年報顯示，濱江集團全年僅實現45.74億元的簽約銷售金額，同比下降了60.57%。公司的營業收入為35.65億元，同比減少了42.67%。

　　數百億利息支出

　　截至4月9日，WIND數據顯示71家上市房企(部分房企數據缺失)籌資活動產生的現金流量凈額僅為482.83億元，同比減少了53.62%。其中，萬科籌資活動產生的現金流量凈額為8.07億元，同比減少93.81%；保利這一數字為73.93億元，同比減少73.72%。

　　事實上，在2011年相對緊張的貨幣環境下，開發商的籌資成本也在急劇上升。根據公開資料整理可知，上文提及的18家上市房企(華潤數據缺失)全年支付的利息高達383億元，同比增幅達到68.93%。其中，榮盛、中糧的利息支出同比增幅超過100%；而保利地產(微博)全年利息支出更是高達65億元。

　　對比看來，18家上市房企的利息支出與71家A股上市房企的籌資現金凈流入的規模相當。雖然開發商已將大部分的利息支出都進行資本化，轉入到存貨之中，但歸根結底巨額的利息支出將由開發商和購房者共同承擔。