新浪提示：本文屬于研究報告欄目，僅為分析人士對一只股票的個人觀點和看法，并非正式的新聞報道，新浪不保證其真實性和客觀性，一切有關該股的有效信息，以滬深交易所的公告為準，敬請投資者注意風險。

　　浙商證券

　　投資要點：

　　一至三區到期商戶仍采用差異化定價方式。

　　租金收取方式：

　　一至三區定向安排商位年使用費按下一輪租賃確定的基準價×樓層系數×位置系數×商位面積確定。

　　(1)國際商貿城一區市場商位租金基準價為2,588元/㎡·年；國際商貿城二、三區市場商位租金基準價為1,985元/㎡·年。

　　(2)樓層系數：國際商貿城一、二、三區市場樓層系數相同，1-3層分別為1.2、1.0、0.8。

　　(3)同一樓層商位綜合考慮位置等各因素進行分檔，實行差異化定價。國際商貿城一、二區市場分四檔，位置系數分別為1.3、1.2、1.1、1.0；國際商貿城三區市場分二檔，化妝品部分商位位置系數為1.1，其他商位位置系數為1.0。

　　(4)定向安排商位多次轉讓后，商位每平方米年使用費高于調整后同檔級定向安排商位每平方米年使用費的按原協議每平方米年使用費確定。

　　(5)招投標商位每平方米年使用費如低于調整后同檔級定向安排商位每平方米年使用費的按同檔級定向安排商位每平方米年使用費確定，招投標商位每平方米年使用費高于調整后同檔級定向安排商位每平方米年使用費的按原協議每平方米年使用費確定。下一輪商位年使用費按每平方米年使用費乘以商位面積確定。

　　租賃期限：

　　國際商貿城一區市場自2012年10月1日至2015年9月30日止；國際商貿城二、三區市場自2013年1月1日至2015年12月31日止。使用期限均為三年。

　　一區市場提租幅度近90%本次提租仍然延續了五區和簧園市場的差異化定價法，在基準價基礎上分別給予一定的樓層系數和位置系數。從位置系數方面來看，國際商貿城一、二區市場分四檔，位置系數分別為1.3、1.2、1.1、1.0；國際商貿城三區市場分二檔，化妝品部分商位位置系數為1.1，其他商位位置系數為1.0。一區和二區位置系數將引發15%左右的租金提升；由于三區系數相對較低，對租金提升的幅度在5%左右。另外，由于國際商貿城一至三區市場樓層系數相同，1-3層分別為1.2、1.0、0.8，對租金的提升有限。

　　從提租幅度來看，公司一區原有市場租金不到1,600元，本次提租基準價在此基礎上提高了60%，再加上位置系數對租金的貢獻，總的租金提升幅度已近90%。二區原有政府指導價為1,985元/㎡·年，本次租金調整仍以此為基準價，考慮到位置系數的貢獻，總的租金提升幅度在15%左右。三區指導價為1,985元/㎡·年，本次租金調整仍以此為基準價，考慮到位置系數相對較低，總的租金提升幅度在5%左右。本次提租有望增厚公司未來三年EPS0.05元公司一區至三區的建筑面積分別為34萬平、60萬平和48萬平，政府指導價占比分別是90%、80%和70%，得房率在30%左右，本次提租后，公司每年的營業收入將增加1.8億元左右，對凈利潤貢獻在1.35億元左右，對EPS貢獻在0.05元左右。一區提租對2012年收入貢獻2,000多萬元，對EPS的貢獻不足1分錢。

　　另外，由于公司本次租金實施方案中指出其租賃期限為三年，租金一次性收取，這將為公司帶來30多億元的現金流，可在一定程度上減輕公司資金壓力，節省財務費用。

　　2013年業績進入爆發期我們認為，由于東城印象項目的確認、五區和篁園市場招租、一區東擴和生產資料市場建設進度低于預期，推動公司短期業績增長的驅動力減弱，公司有望在2013年實現業績大幅增長。考慮到本次提租對公司業績影響，我們將2012-2014年的盈利預測調升為EPS為0.30元、0.50元和0.62元。考慮到公司有形+無形市場發展戰略思路日漸清晰，未來二至三年發展后勁較足，業績將有比較快速的增長，因此可享受一定幅度的估值溢價，我們維持“買入”評級。

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