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　　年報概況

　　公司2010年實現營業收入173億，比去年同期增加58%，實現營業利潤將近43億，比去年同期增長80.75%，實現歸屬于母公司的凈利潤為30.39億，比去年同期增長78.21%，實現每股收益為0.978元。點評:?各項業務都有所增長，房地產收入同比增長116%是收入增長的主要源泉。2010年年報資料顯示，公司房地產收入占收入比重為41%，同比增長116.31%；旅游綜合收入占收入比重為56%，同比增長32.65%；紙包裝收入占公司收入比重為4%，同比增長25.38%。非常明顯，房地產收入大增是公司全年營業收入比去年同期增長58%的主要源泉。

　　公司盈利能力大幅提高：2010年公司凈資產收益率（攤薄）達到23%，創歷史新高，同比2009年增長了6.72個百分點；2010年公司銷售毛利率達到51.08%，同比2009年增長了4.99個百分點；2010年公司銷售期間費用率達到13%，同比2009年下降了2.75個百分點，其中銷售費用同比下降了1.15個百分點，管理費用同比下降了1.87個百分點，財務費用同比微升了0.27個百分點；毛利率的提升和期間費用率的下降導致公司銷售凈利率達到19.22%，同比增長2.21個百分點。

　　公司有一定的財務風險，但基本可以匹配。年報資料顯示，2010年公司資產負債率高達69.69%，創歷史新高，同比增長了6.93個百分點。2010年公司經營活動產生的現金流量凈額／負債為-0.16，經營活動產生的現金流量凈額／帶息債務為-0.28，經營活動產生的現金流量凈額／流動負債為-0.27，經營活動產生的現金流量凈額／凈債務為-0.4，公司的高財務杠桿使得公司在加息周期背景和房地產調控背景下有一定的財務風險，但是公司的流動比率高達1.45，息稅折舊攤銷前利潤／負債為0.18，公司的貨幣資金為54億，短期借款為44億，另外，公司的主題公園能產生一定的現金流，暫時看，財務風險能得到控制。

　　公司的主要利潤來源為房地產。從年報資料來看，公司2010年實現歸屬于母公司凈利潤為30.39億，其中投資凈收益為3.89億。華僑城房地產（100%）2010年實現凈利潤為17.16億，占到公司凈利潤之比高達56%，每股收益高達0.55元，投資凈收益中，招商房地產（50%）實現凈利潤為6.56億，給公司貢獻投資凈收益高達3.28億，貢獻每股收益為0.11元，華僑城房地產和招商房地產貢獻每股收益高達0.66元，從公司年報資料來看，北京華僑城貢獻每股收益為0.088元，東部華僑城貢獻每股收益為0.18元，合計為0.26元，我們預計這里房地產利潤占比應該最少在0.20元。

　　房地產由“旅游+地產”正往“旅游+商業”轉型。公司年報資料公告，2011年，公司將集中優勢資源，全力抓好上海蘇河灣、歡樂海岸、武漢華僑城、云南華僑城、天津華僑城等重點項目。

　　公司的房地產2011年將可能繼續2010年水平。公司年報資料顯示，截止2010年末，公司旅游綜合業務配套地產儲備面積662.80萬平方米，房地產業務儲備面積233.76萬平方米。2011年度，公司旅游綜合業務配套地產與房地產業務計劃開工面積為143萬平方米，計劃可售面積為151萬平方米，按5000元/平方米計算，可實現營業收入也高達75億，和2010年的70億水平基本相當。

　　公司的旅游業2011年將有可能收入保持一定增長，和2010年基本持平。

　　盈利預測和估值分析：公司2010年實行10送5轉3派0.6的分紅政策，房地產市場2011年PE我們給予估值水平為14倍，2011年公司房地產實現利潤如果與2010年持平并有所增長前提下，房地產合理價值應為13元左右，旅游業給予2011年PE為40倍，2011年旅游業合理市場價值應為5元左右，我們認為公司目前合理價值應為18元左右，公司目前股價為14元左右。雖然公司房地產為主要利潤來源，而房地產目前受到調控，但公司獨特的“旅游+地產”模式加上正往“旅游+商業”轉型，公司未來成長性比較明顯，公司目前估值又偏低，我們看好公司的未來發展，給予公司“買入”評級。

　　風險因素：房地產調控風險；財務風險；宏觀經濟復蘇的不確定性；自然災害和其它不確定性因素影響。