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　　◎ 王金／文

　　2009年5月，南匯并入浦東，一時間土地級別連升5級，出讓價翻7倍，一地難求。

　　上海黃埔江，杭州西子湖，天津海河，特區深圳河——這里展示著城市化第一波的璀璨。

　　城市化，一方面農村人口大量進城，一方面原住民向城市外圍遷徙；城市面積不斷擴大，市中心布滿商業地產天價豪宅，普通住宅則散落在邊邊角角，現代交通工具維系著城市的脈絡。

　　在一個個巨無霸一線城市陸續竣工后，一方面市中心地產價格已絕塵而去，超過了大眾的購買力；一方面城市外圍地產日益偏遠，超過了正常工作生活所能承受的時間成本，城市擴張的步伐到此遭遇瓶頸，這些城市的地產需求總有相對飽和的一天。

　　地產業的增長點在哪里？

　　年底結束的中央經濟工作會議提出新的舉措推動城鎮化：在中小城市放松戶籍限制。這一舉措意味著城鄉二元化之間的閘門將打開，中小城市有望迅速擴容，實質性推動第二波城市化進程。如果中小城市占比大的省區能將城鎮化率提升到全國平均水平的45.7%，將成為地產業新的增長點。

　　一些土地一級開發公司先知先覺，已經獲取了第一桶金。云南城投(600239)和渝開發(000514)的模式在2009年已經獲得了資本市場的認可。

　　由于城鎮化不光是原有城區的擴展，更多的是對整個城市的重新規劃，土地一級開發便占據極其重要的位置。規劃、拆遷、七通一平，給城投公司的介入提供了機遇。

　　在云南城投模式里，昆明政府將滇池附近4.18萬畝(近30平方公里)范圍的土地一級開發權外包給云南城投——云南城投作為國資控股城投公司借殼上市。然后，由上市公司通過二級市場進行融資，補充資金，投入的資金將按照五五分成獲得回報，主要來源于開發后土地轉讓款。

　　根據昆明政府的規劃，今后20多年，昆明城區人口將從現在的近300萬人發展到450萬人，面積從212平方公里擴大一倍多，達460平方公里。本世紀初，云南省委、省政府提出了2020年云南的城市化率達到50%的目標。云南省總人口為4300萬人，這也就意味著，將有2150萬人住進城市。而昆明作為省會，將有越來越多的人涌進來。

　　對于地方政府而言，這種模式可謂不需投入而實現土地開發與收益的一招妙棋。對于開發商而言，介入一級開發，一來可加強與政府溝通，更好把握土地規劃定位等，便于在二級開發拿地中掌握主動權；二來便于取得巨額城市基礎建設貸款。

　　土地是政府壟斷資產，在市場向好的情況下，招拍掛制度導致二級開發商群雄逐鹿，土地注定會得到比較高的溢價空間。能夠與政府坐分收成，注定了此類城投公司旱澇保收，豐衣足食。

　　云南城投三季度預收賬款比年初增長196倍，上市公司中漲幅第一，為這種模式樹立了好樣板。

　　渝開發則因大股東持續資產注入的預期而備受關注。大股東重慶城投截至2007年底，共擁有儲備整治土地約8.67萬畝位于“兩江新區”。年初，在中央政府網站上正式發布了《意見》，把兩江新區建設成為內陸對外開放的制高點，成為繼上海浦東和天津濱海新區之后、具有國際影響的中國第三大開發區。

　　2009年5月，南匯并入浦東，一時間土地級別連升5級，出讓價翻7倍，且一地難求。南匯的今天，可視作浦東新區開放后地價高潮迭起的投影。

　　濱海新區也不例外。2006年榮升為國家戰略，隨后半年內，地價隨之出現成倍的拉升。由海邊的不毛之地，到寸土寸金的全國第二大開發區，短短幾年時間，地價逐漸趕超天津市區的水平。

　　這些過往的例子，都可為“兩江新區”的明天提供一些參照。

　　作為中國西部唯一的直轄市，重慶2008年住宅銷售面積超過上海，為全國銷量最大。然而城市化率仍然較低，僅51%。在加速城市化的進程中，第三個綜合改革實驗區“成渝”實驗區的推進以及“兩江新區”的建設，將起到引擎的作用。

　　2009年，中匯醫藥(000809)、勝利股份(000407)等一批公司也紛紛實踐這一模式，在土地市場火爆的情況下，大掘一級開發的黃金。

　　如今，在中央文件的指引下，這種“地方政府+城投公司”的土地合作開發模式，有著大行其道的堅實理由。對投資者來說，下一個“云南城投”可按圖索驥，問題是地方政府究竟會選擇哪一個殼資源作為載體呢？

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