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　　樊婷/文

　　按照較為保守的出租率及租金水平測算，2009年陸家嘴在迎來約30萬平方米投資物業(yè)的竣工高峰后，租金仍有望大幅增長。

　　3月19日，一直在資金利用上謹(jǐn)小慎微的陸家嘴(600663)逆市而動，收購了甲A級寫字樓上海浦項商務(wù)廣場大廈，該樓租戶多為外資銀行和跨國公司總部，目前出租率超過85%。

　　與住宅地產(chǎn)開發(fā)商相比，從事園區(qū)開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)出租的公司更能抵御行業(yè)寒冬——出租率未像住宅銷量那樣快速下滑。盡管寫字樓空置率上升的壞消息不絕于耳，但擁有穩(wěn)定租戶的公司仍擁有較高的安全邊際。

　　“陸家嘴的租戶多為大銀行和大公司，受到經(jīng)濟(jì)危機(jī)沖擊相對有限，今年租了明年不續(xù)租的可能性較小。”上海一位私募基金經(jīng)理表示。

　　銀河證券分析師潘瑋認(rèn)為，陸家嘴所屬行業(yè)為園區(qū)開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，公司的成長性并不如其他高增長的公司明顯。但是在經(jīng)濟(jì)的調(diào)整時期，其亮點(diǎn)卻非常明顯地體現(xiàn)出來。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)周期長，需要的資金量巨大，資金回收周期長，開發(fā)難度大，需要開發(fā)商有極其雄厚的資金儲備和抵御風(fēng)險的能力。

　　截至2008年年末，陸家嘴的資產(chǎn)負(fù)債率為53%。但這主要是由于公司在2008年將兩塊地塊分別批給了中石化與和記黃埔，土地款將于2009年和2010年結(jié)算，導(dǎo)致2008年年末的預(yù)收賬款同比大幅上漲79%。除去該部分44.65億元的土地預(yù)收款，其資產(chǎn)負(fù)債率僅為22%，遠(yuǎn)低于同行業(yè)平均水平。

　　自2004年以來，陸家嘴已經(jīng)連續(xù)5年沒有計息負(fù)債，財務(wù)費(fèi)用連年都是負(fù)值。截至2008年底，陸家嘴的賬面仍有貨幣資金24.3億元。

　　2008年，陸家嘴辦公物業(yè)面積由上年的2.1萬平方米增至5.8萬平方米，租金收入也由1640萬元增長到7921萬元。照此計算，其每平米辦公物業(yè)年租金由上年的780元提升至1360元，增幅達(dá)到75%。這主要是由于公司開發(fā)的第一個高端甲級寫字樓渣打銀行大廈投入使用。據(jù)了解，目前渣打銀行大廈已基本上實(shí)現(xiàn)滿租。

　　研發(fā)樓和酒店商場是陸家嘴出租物業(yè)收入的另外兩大組成部分，租金收入比寫字樓平穩(wěn)，租戶穩(wěn)定性也優(yōu)于寫字樓租戶。

　　陸家嘴在2009年和2010年將有多個項目竣工，包括兩座甲級寫字樓、三處研發(fā)辦公樓、兩個商業(yè)中心和兩棟出租型公寓。按照分析師的測算，這些項目的投資收益率多在11%以上，未來兩年將會使陸家嘴的租賃收入出現(xiàn)兩倍至三倍的增長。

　　潘瑋測算，考慮到未來出租率下行的風(fēng)險，預(yù)測陸家嘴2009年竣工的物業(yè)出租率在50%-70%之間，其2009年出租物業(yè)的租金收入將由2008年的2.55億元增至5.48億元;調(diào)高2010年的出租率到80%左右，租金收入將達(dá)到8.4億元。中金公司的預(yù)測結(jié)果則是：2009年租金收入為4.46億元，2010年為5.7億元。

　　事實(shí)上，在陸家嘴的業(yè)務(wù)的收入結(jié)構(gòu)中，物業(yè)租賃占比只有15%，收入及利潤大頭來自土地批租業(yè)務(wù)。

　　陸家嘴的優(yōu)勢在于，一方面擁有大量成本低廉的土地儲備，保證公司以較高毛利率獲取資金；另一方面，出租物業(yè)將在未來數(shù)年逐步增加，未來租金收入相當(dāng)可觀。盡管經(jīng)濟(jì)下行對出租物業(yè)有一定的沖擊，但這種業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)使得轉(zhuǎn)型中的陸家嘴仍能保持穩(wěn)定的增長。

　　陸家嘴現(xiàn)擁有土地儲備占面積約30萬平方米，已經(jīng)動遷的熟地占一半以上。這些土地大多是在上世紀(jì)90年代取得，土地協(xié)議受讓價格較低，隨著土地價格的逐年攀升，公司的土地批租業(yè)務(wù)毛利率一直維持較高水平。2008年，該業(yè)務(wù)毛利率達(dá)到了73.48%，遠(yuǎn)高于同類上市公司。

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