新浪提示：本文屬于研究報告欄目，僅為分析人士對一只股票的個人觀點和看法，并非正式的新聞報道，新浪不保證其真實性和客觀性，一切有關該股的有效信息，以滬深交易所的公告為準，敬請投資者注意風險。

　　張彤／文

　　高額的存貨，極低的預收款，遠低于預期的業績及遠高于同行業上市公司的業績降幅，都預示著若房地產市場短期內不能回暖，泛海建設(000046)面臨的考驗將遠高于同類公司。

　　2008年1月，泛海建設通過定向增發的方式，以72.65億元代價收購了其控股股東泛�？毓沙钟械乃募业禺a公司股權。當時，泛海建設稱，收購完成后2008年將實現營業收入79.63億元，凈利潤15.21億元。

　　然而，2009年3月3日，泛海建設年報公布，僅實現營業收入為14.20億元，比上年度降低了66.27%；實現凈利潤2.11億元，比上年度降低了68.02%，與15.21億元的預測值相比，相差高達13.11億元，公司僅完成預期收益的13.9%。不僅業績遠低于預期，而且泛海建設利潤下滑的幅度還遠遠高過同類上市公司。

　　現實與預測存在高落差

　　2008年，房地產行業受國家財稅政策、土地政策、金融信貸政策等宏觀調控及國際經濟金融動蕩因素影響，市場觀望氣氛濃厚，購房者持幣待購，市場成交低迷，開發商資金緊張，銷售嚴重萎縮。

　　在這種背景下，泛海建設凈利潤大幅下滑68.02%本無可厚非，但截至2009年3月9日，已有約19家地產類上市公司公布了年報(或業績快報)，相比之下，泛海建設的利潤下滑幅度是最大的(見表)。

　　在這19家上市公司中，凈利潤同比增長的有13家，約占68%，利潤下滑的6家公司之中，除廣宇發展(000537)外，泛海建設是利潤下滑幅度最高的，其余公司利潤下滑幅度僅在8.03%-21.43%之間，遠低于泛海建設68.02%的水平。而廣宇發展的利潤下滑是因計提了歷史遺留的應收款項，扣除此非經常性損益因素，廣宇發展業績實際大增4422.87%。

　　泛海建設利潤為何下滑幅度明顯高于同行業上市公司呢？資料顯示，2008年北京房地產市場銷售量明顯萎縮，而泛海建設項目定位于精裝修的高檔樓盤，消費需求更是急劇減少，出現了比中低價位、中小套型普通商品房更大的銷售困難。

　　北京泛海國際居住區是泛海建設目前開發的最主要項目之一，目前由泛海建設控股子公司星火公司、泛海信華和泛海東風負責開發。其中，泛海東風負責開發的泛海國際居住區1#、2#、3#號地項目，星火公司負責開發泛海國際居住區4#地項目，泛海信華主要負責開發泛海國際居住區5-8#地塊項目。由于定位較高，星火公司、泛海信華和泛海東風受到的沖擊明顯高于其他房地產企業。

　　在定向增發時，泛海建設稱：2008年泛海東風預測銷售收入15億元，毛利2.81億元；星火公司預測銷售收入12億元，凈利潤2.66億元； 泛海信華預測銷售收入25.48億元，毛利9.1億元。這三家公司累計預測銷售收入高達52.55億元，約占泛海建設全年預測收入的66%。

　　但實際上，2008年泛海信華僅實現銷售收入11.21億元，比盈利預測減少14.27億元，毛利則較盈利預測數減少5.03億元，而泛海東風和星火公司則均沒有實現營業收入，凈利潤均出現虧損。

　　據了解，泛海信華不僅銷售受阻，由于金融危機的影響，原來有明確的購買意向的外資方也放棄了購買，而泛海信華樓盤銷售的不景氣，使得經營相鄰地塊的泛海東風和星火公司被迫調整了開發銷售進度。

　　截至2008年末，星火公司、泛海信華和泛海東風的總資產合計高達123.91億元，約占泛海建設總資產的62.51%，這直接導致了泛海建設業績出現巨幅下滑。

　　風險遠高于同行

　　除上述三家子公司外，定向增發時，泛海建設預測另一子公司武漢公司2008年可實現銷售收入17.6億元，約占泛海建設全年預測收入的22.1%，但實際上，武漢公司去年銷售收入也為零。

　　武漢公司是泛海建設2008年通過定向增發收購的公司之一，截至評估日，凈資產近10億元，而評估值高達59.17億元，泛海建設收購其60%股權支付的價格高達34.85億元。

　　收購武漢公司60%的股權時，泛海建設沒有詳細說明武漢公司未來的盈利情況，只是稱武漢公司擁有的王家墩中央商務區周邊土地市場拍賣價已達1000萬元/畝，而公司以相當于422.5萬元/畝的標準出資收購武漢公司60%股權，投資價值顯而易見。

　　但廣東大華德律會計師事務所關于泛海建設2008年度實際盈利未達到盈利預測的道歉信顯示，泛海建設預測武漢公司在2008年通過對外銷售土地76.69萬平方米(建筑面積)實現土地銷售收入17.597億元，凈利潤3.27億元。

　　若按此計算，每平方米土地相對應的凈利潤約為426.83元。資料顯示，武漢王家墩中央商務區項目總規劃建筑面積為609.02萬平方米，若土地全部銷售而不進行二級開發，按每平方米土地相對應的凈利潤約為426.83元計算，合計凈利潤約為25.99億元。按60%股權計算，相對應權益不過15.60億元，而泛海建設的收購價竟高達34.85億元，明顯貴出許多。

　　道歉信同時顯示，2008年由于全國土地一級市場成交大幅萎縮，出現價格下跌，有價無市甚至經常出現土地流拍的情形，武漢也不例外，泛海建設董事會預期出售土地的收益將會大幅下降，因此未在2008年轉讓土地。按此分析，上述的每平方米土地相對應的凈利潤426.83元還僅是事先的較樂觀估計，實際盈利當遠不達此。

　　截至2008年末，泛海建設的存貨已高達152.9億元，但預收賬款卻僅3321.12萬元，這一數字在已公布年報的地產類上市公司中是最低的，甚至遠低于一些規模非常小的地產公司。

　　預收款項數額多少，通常被視為房地產企業未來業績的先行指標。而泛海建設高額存貨，極低的預收款，遠低于預期的業績以及遠高于同行業上市公司的業績降幅，都預示著房地產市場若不能回暖，它將面臨遠高于同類公司的考驗�！�

    新浪聲明：此消息系轉載自新浪合作媒體，新浪網登載此文出于傳遞更多信息之目的，并不意味著贊同其觀點或證實其描述。文章內容僅供參考，不構成投資建議。投資者據此操作，風險自擔。