長城證券 黃清林

　　要點：

　　事件：中國人民銀行決定，從2008年10月30日起下調金融機構人民幣存貸款基準利率，一年期存款基準利率由現行的3.87%下調至3.60%，下調0.27個百分點；一年期貸款基準利率由現行的6.93%下調至6.66%，下調0.27個百分點；其他各檔次存、貸款基準利率相應調整，其中，五年期的存款利率由5.58%下調到5.13%，下調0.45個百分點；五年期貸款利率由7.47%下調至7.2%，下調0.27個百分點；個人住房公積金貸款利率保持不變。

　　點評：降息會降低開發商的財務成本以及購房者的負擔，因此，任何一次降息對房地產行業都是實質性的利好，而且此次降息，五年期以上存款利率的下調幅度大于貸款利率的下調幅度，按0.7倍基準貸款利率計算的房貸利率與存款利率的倒掛缺口縮小，有利于房貸政策的執行，但總體上利好有限。主要原因是此次降息是在我國經濟面臨下滑風險、股市持續下跌的背景下出臺的，更多的是針對整個市場而非房地產行業，是為了提振市場信心以穩定當前的局勢，從住房公積金貸款保持不變即可看出。

　　對于房地產行業，我們更應該關心近期央行房貸新政實施的情況：

　　10月22日，央行發布房貸新政，財政部也出臺了相關政策，主要有：

　　大幅下調房貸利率至貸款基準利率的0.7倍，下調首付比例至20%，放松二套房貸政策，同時下調交易稅費。對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，金融機構可在貸款利率和首付款比例上按優惠條件給予支持；對非自住房、非普通住房的貸款條件，金融機構適當予以提高。這一政策，將改善型需求與首次購房需求放到了同等重要的位置上，同時將非自住房和非普通住房的貸款條件交由各銀行自行處理，標志著對二套房貸政策的全面放松。

　　10月28日，農業銀行根據這個新政率先推出其房貸細則，主要有：

　　1、首次購買普通自住房，首付20%，利率按同檔基準貸款利率的0.7倍計算；2、購買非普通住房，首付25%；購買非自住房，首付30%；這兩種情況利率原則上不下浮。

　　3、對于原有房貸，如果在30萬以上，從2009年1月1日起，自動按0.7倍計算，如果在30萬以下，有貸款人提出申請，由銀行酌情審批。

　　而此前的政策是：

　　1、2007年9月27日實施359號文件：

　　(1)首次購買90平米以下的普通住房，首付不低于20%；首次購買90平米以上的住宅，首付不低于30%，貸款利率為同檔基準利率的0.85倍；(2)購買二套住房，首付不低于40%，利率為同檔基準貸款利率的1.1倍

　　2、2007年12月5號，央行出臺了452號文件，規定“對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當地平均水平，再次向商業銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執行”，使購買改善性住房也能享受優惠利率。

　　對照上述政策，我們可以看到，農業銀行在各項房貸上均已經明顯放松，但推出過程卻一波三折，主要原因有：1、銀監會即出臺緊急通知：提出只有首次利用貸款購買自住房才能享受貸款利率優惠，其余情況均應執行去年實施的359號文件及452號文件；2、細則中的“普通住房”、“非普通住房”、“非自住房”等概念并沒有清晰的界定，在市場上引發了很大的爭議；3、對于5年期以上的貸款利率，若按0.7倍優惠，貸款利率已經與存款利率倒掛，銀行房貸已是一樁賠本的生意，這也是其它銀行繼續觀望的重要原因。

　　從上面的情況來看，央行和財政部出臺的政策力度非常大，但目前在實施上遇到了一些技術問題，而且監管層之間的思路和出發點并不一致，甚至前后矛盾。央行和財政部的出發點是為了促進房地產市場的交易，從而恢復房地產市場的活力，以避免給宏觀經濟帶來更大的危害，而銀監會還考慮要規避房貸風險，尤其是在目前房價仍然過高的情況下。若按照銀監會對銀行發出的緊急通知，則意味著對“二套房貸”將繼續從嚴，而此前的政策利好預期也將大打折扣，由于各銀行的房貸細則尚未出臺，我們將密切關注，建議投資者繼續保持謹慎，不要博弈政策。

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