新浪提示：本文屬于研究報(bào)告欄目，僅為分析人士對(duì)一只股票的個(gè)人觀點(diǎn)和看法，并非正式的新聞報(bào)道，新浪不保證其真實(shí)性和客觀性，一切有關(guān)該股的有效信息，以滬深交易所的公告為準(zhǔn)，敬請(qǐng)投資者注意風(fēng)險(xiǎn)。

　　廣發(fā)證券 劉海東

　　名流置業(yè)公開(kāi)增發(fā)方案于2007年7月12日通過(guò)臨時(shí)股東大會(huì)，9月29日，證監(jiān)會(huì)審核通過(guò)了公司本次公開(kāi)增發(fā)方案。至此名流置業(yè)公開(kāi)增發(fā)即將進(jìn)入實(shí)施階段。

　　名流置業(yè)公開(kāi)增發(fā)方案

　　本次名流置業(yè)公開(kāi)增發(fā)擬向不特定對(duì)象發(fā)行總數(shù)不超過(guò)3億股A股，募集資金30億元用于北京“名流廣場(chǎng)”、惠州“名流印象”、惠州羅浮“名流假日”一期、武漢“名流-人和天地”潤(rùn)和園及沁和園項(xiàng)目、蕪湖“吉和名流廣場(chǎng)”一期等五個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。

　　本次募集資金投向的五個(gè)項(xiàng)目總投資約為47.44億元，募集資金全部投入五個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)，資金不足部分由公司貸款或自有資金解決。

　　投資項(xiàng)目實(shí)施情況

　　名流置業(yè)07年半年報(bào)披露了報(bào)告期內(nèi)主要經(jīng)營(yíng)情況：

　　北京“名流廣場(chǎng)”位于北京市豐臺(tái)區(qū)六里橋立交西南側(cè)，項(xiàng)目擬總投資6.99億元，使用募集資金4億元，項(xiàng)目建設(shè)以商業(yè)、寫(xiě)字樓為主。據(jù)公司07年中報(bào)披露，項(xiàng)目用地面積1.05萬(wàn)平方米，建筑面積9.46萬(wàn)平方米，已完成開(kāi)發(fā)28%，09年5月竣工，主要盈利模式為商品房銷(xiāo)售及物業(yè)出租，預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)2.6億元。由于北京地鐵規(guī)劃方案調(diào)整，未來(lái)地鐵9號(hào)線(xiàn)與地鐵11號(hào)線(xiàn)將在此處通過(guò)，該項(xiàng)目未來(lái)升值潛力巨大。

　　惠州“名流印象”位于廣東省惠州市西南角，項(xiàng)目擬總投資7.98億元，使用募集資金6億元，項(xiàng)目建設(shè)以住宅為主。公司07年中報(bào)披露，項(xiàng)目用地10.23萬(wàn)平方米，建筑面積29.96萬(wàn)平方米，已開(kāi)發(fā)完成15%，08年8月至09年12月項(xiàng)目將陸續(xù)竣工，該項(xiàng)目為商品房開(kāi)發(fā)，主要盈利模式為商品房銷(xiāo)售，預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)1.3億元。

　　惠州羅浮“名流假日”一期位于羅浮山國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)附近，項(xiàng)目擬總投資13.11億元，使用募集資金7億元，由于“名流假日”地處風(fēng)景名勝區(qū)與體育休閑公園附近，項(xiàng)目建設(shè)以酒店式公寓為主。公司07年中報(bào)披露，該項(xiàng)目用地49.7萬(wàn)平方米，建筑面積13.15萬(wàn)平方米，已開(kāi)發(fā)完成10%，將于08年12月至09年12月陸續(xù)竣工，該項(xiàng)目為商品房開(kāi)發(fā)，主要盈利模式為商品房銷(xiāo)售及出租，預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)2.78億元。

　　武漢“名流·人和天地”潤(rùn)和園及沁和園位于湖北省武漢市黃陂區(qū)盤(pán)龍城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，項(xiàng)目擬總投資12.21億元，使用募集資金8億元，項(xiàng)目建設(shè)以住宅為主。公司07年中報(bào)披露，項(xiàng)目用地18.18萬(wàn)平方米，建筑面積43.29萬(wàn)平方米，目前已開(kāi)發(fā)完成10%，將于08年12月至10年4月陸續(xù)竣工，該項(xiàng)目為商品房開(kāi)發(fā)，主要盈利模式為商品房銷(xiāo)售，預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)1.6億元。隨著未來(lái)航空物流港的建設(shè)和盤(pán)龍大橋的通行，該地區(qū)商業(yè)價(jià)值存在巨大的提升空間。

　　蕪湖“吉和名流廣場(chǎng)”一期位于安徽省蕪湖市中心城區(qū)繁華地段，項(xiàng)目擬總投資7.14億元，使用募集資金5億元，項(xiàng)目建設(shè)以商業(yè)、公寓為主。公司07年中報(bào)披露，項(xiàng)目用地2.96萬(wàn)平方米，建筑面積16.5萬(wàn)平方米，已開(kāi)發(fā)完成30%，09年6月竣工，該項(xiàng)目主要盈利模式為商品房銷(xiāo)售及出租。預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)2.18億元。

　　綜述

　　名流置業(yè)三季度凈利潤(rùn)2.08億元，同比增長(zhǎng)165%，企業(yè)盈利能力大幅提高，且從企業(yè)半年報(bào)顯示的公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的各個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看，除竣工部分項(xiàng)目外，包括募集資金投向的項(xiàng)目與其它項(xiàng)目全部處于建設(shè)施工階段，這位企業(yè)未來(lái)盈利打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　　名流置業(yè)現(xiàn)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)總共用地面積137.11萬(wàn)平方米，建筑面積242.7萬(wàn)平方米，其中本次公開(kāi)增發(fā)投資項(xiàng)目用地面積82.12萬(wàn)平方米，建筑面積112.36萬(wàn)平方米，分別占名流置業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的59.89%和46.29%，由此可見(jiàn)本次投資項(xiàng)目所占名流置業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)比重之大。

　　名流置業(yè)本次公開(kāi)增發(fā)募資投向的項(xiàng)目如北京“名流廣場(chǎng)”、惠州羅浮“名流假日”和蕪湖“吉和名流廣場(chǎng)”等定位為中高檔項(xiàng)目，且項(xiàng)目建成后將填補(bǔ)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求的空白，再加上公司產(chǎn)品物業(yè)形態(tài)的逐漸豐富，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化，未來(lái)項(xiàng)目竣工后有望極大的提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，帶給投資者豐厚的回報(bào)。

　　名流置業(yè)所處的房地產(chǎn)行業(yè)在這波牛市行情中，始終扮演著主力軍的角色，成為牛市不斷上漲的領(lǐng)漲行業(yè)之一。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)，在國(guó)家一系列政策的推動(dòng)下，房地產(chǎn)投資持續(xù)保持著較快的增長(zhǎng)速度，房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍吸引了眾多投資者的目光，成為各個(gè)行業(yè)之中的焦點(diǎn)，同時(shí)給證券市場(chǎng)的房地產(chǎn)板塊帶來(lái)了一股強(qiáng)勁的動(dòng)力。

　　房地產(chǎn)行業(yè)是目前市場(chǎng)關(guān)注度較高的行業(yè)，近年來(lái)走勢(shì)強(qiáng)勁也是受到宏觀經(jīng)濟(jì)的影響。

　　首先，人民幣穩(wěn)定升值，且人民幣升值與房地產(chǎn)指數(shù)走勢(shì)呈正相關(guān)系，人民幣升值是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，也是推動(dòng)我國(guó)證券市場(chǎng)長(zhǎng)期牛市的強(qiáng)勁推動(dòng)力；其次，在我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)流動(dòng)性過(guò)剩的背景下，除了央行提高利息、利率和存款準(zhǔn)備金率等措施使資金回籠外，證券市場(chǎng)與持續(xù)升溫的房地產(chǎn)市場(chǎng)是吸收流動(dòng)性過(guò)剩的重要途徑，因此大批資金涌入了證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)；再次，目前各大中城市房源緊張，而居民財(cái)富增長(zhǎng)較快，購(gòu)買(mǎi)力增強(qiáng)，人們購(gòu)房需求強(qiáng)烈，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)明顯，帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展，同樣對(duì)證券市場(chǎng)中的地產(chǎn)板塊具有推動(dòng)作用。

　　近年來(lái)由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)快，樓市過(guò)于火爆，國(guó)家出臺(tái)一系列宏觀調(diào)控政策來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，使其走向規(guī)范化健康發(fā)展的道路。

　　今年以來(lái)央行共5次上調(diào)存款利息，并9次上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率，主要用以吸收證券市場(chǎng)上的過(guò)剩流動(dòng)性資金以及抑制不良貸款；九月底出臺(tái)的提高第二套住房首付的政策，但這項(xiàng)政策對(duì)于房地產(chǎn)板塊的影響有限，雖然影響了房?jī)r(jià)上漲的節(jié)奏，但未能改變房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)，反映在證券市場(chǎng)則很快便被市場(chǎng)消化；今年下半年又出臺(tái)了兩項(xiàng)宏觀調(diào)控政策，一是針對(duì)供給方面的政策，即國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》，二是針對(duì)需求方面的政策，即央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性住房房地產(chǎn)信貸管理的通知》，這些文件在一定程度上規(guī)范了房地產(chǎn)商的經(jīng)營(yíng)管理，但并無(wú)法改變房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的現(xiàn)狀；十月份證監(jiān)會(huì)宣布暫停對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)首發(fā)的審核，即在不可預(yù)測(cè)的時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的IPO將被暫停，房地產(chǎn)行業(yè)的門(mén)檻越來(lái)越高，實(shí)力較弱的中小企業(yè)將逐漸被市場(chǎng)淘汰，行業(yè)集中度將不斷提高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將向規(guī)模化、集團(tuán)化和品牌化方向發(fā)展。

　　名流置業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中的地位。

　　從名流置業(yè)完整審計(jì)年度財(cái)務(wù)指標(biāo)來(lái)看，企業(yè)2006年底總資產(chǎn)為15.67億元，在60余家A股房地產(chǎn)上市公司中列第41位，2006年凈利潤(rùn)為11,689萬(wàn)元，列第22位，利潤(rùn)水平處于本行業(yè)上市公司中上游。與總資產(chǎn)規(guī)模相當(dāng)?shù)纳鲜泄�司相比，�?span id=stock_sz002133>廣宇集團(tuán)、上海新梅、天創(chuàng)置地、東華實(shí)業(yè)、珠江實(shí)業(yè)等，名流置業(yè)在盈利能力等方面名列前茅。

　　名流置業(yè)公布的三季報(bào)顯示，企業(yè)現(xiàn)在每股收益為0.273元，依此排名名流置業(yè)在60多家同行業(yè)上市公司處于24位，僅次于陸家嘴與萬(wàn)科A，而與排名靠前的企業(yè)凈利潤(rùn)相比，名流置業(yè)在這20多家企業(yè)中仍處于中上游的水平。名流置業(yè)的每股收益主要受06年底定向增發(fā)所累，股本增大，每股收益被稀釋?zhuān)�募集資金由于房地產(chǎn)行業(yè)存在周期性，未能完全體現(xiàn)出投資收益。

　　由于房地產(chǎn)行業(yè)所具有的周期性的特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)所儲(chǔ)備土地的多少對(duì)企業(yè)發(fā)展具有重大影響。名流置業(yè)在北京、武漢、西安、惠州和蕪湖等地共有儲(chǔ)備土地127.87萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積213.22萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)可滿(mǎn)足企業(yè)未來(lái)5年的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需求。名流置業(yè)充足的土地儲(chǔ)備為企業(yè)自身的可持續(xù)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　　在未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)中，名流置業(yè)將憑借雄厚的企業(yè)實(shí)力獲得新的土地儲(chǔ)備，并抓住房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的機(jī)遇積極拓展其它有發(fā)展?jié)摿Φ某鞘蟹康禺a(chǎn)項(xiàng)目，加強(qiáng)企業(yè)“名流”品牌建設(shè)，不斷增強(qiáng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力，早日成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)。