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　　興業(yè)證券 王嘉

　　珠海樓市相對(duì)廣深較為健康，公司近期銷售形勢良好，08年業(yè)績高增長已成定局。08公司現(xiàn)金流較為充裕，預(yù)計(jì)將在跨區(qū)域擴(kuò)張方面取得實(shí)質(zhì)進(jìn)展。

　　投資要點(diǎn)：

　　公司土地儲(chǔ)備充足且成本低廉、區(qū)域市場相對(duì)健康，現(xiàn)有土地可保證未來3-5年業(yè)績高速增長。08年大量的預(yù)售回款以及配股資金到位將使得公司異地?cái)U(kuò)張方面取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，公司將開始從地方性地產(chǎn)商向全國性地產(chǎn)商邁進(jìn)。

　　珠海樓市明顯好于廣深地區(qū)，華發(fā)四季度預(yù)售款將近15億。珠海市1-9月新建商品住宅均價(jià)達(dá)到5880元/平方米，同比增長55.34%，并且四季度仍然延續(xù)了升勢。華發(fā)世紀(jì)城二期在11月下旬開盤，當(dāng)天售出90%，預(yù)售款達(dá)到12億。在央行的二套房貸款新政出臺(tái)后，珠海樓市成交量雖然也有所下滑，但整體銷售情況還算不錯(cuò)，萬科金域蘭灣二期12月22日開盤，目前已經(jīng)售出70%，毛坯均價(jià)達(dá)到1萬5左右。

　　公司08年結(jié)算項(xiàng)目已經(jīng)全部預(yù)售，基本鎖定08年業(yè)績。公司08年主要結(jié)算項(xiàng)目包括華發(fā)新城四期、華發(fā)世紀(jì)城一期、中山生態(tài)莊園一期、華發(fā)九州，目前已經(jīng)全部售出，公司08年業(yè)績繼續(xù)高速增長已成定局。

　　08年公司現(xiàn)金流較為充沛，向外擴(kuò)張方面可能取得較大進(jìn)展。08年公司有大量項(xiàng)目進(jìn)入預(yù)售期，現(xiàn)金流較為充沛。明年主要預(yù)售項(xiàng)目包括華發(fā)新城五期(共35萬平米)部分、中山生態(tài)莊園、華發(fā)世紀(jì)城二期剩余部分、華發(fā)世紀(jì)城三期、華發(fā)水郡(5萬平米)，預(yù)計(jì)銷售回款在50億以上。另一方面，預(yù)計(jì)配股資金在25-30億左右，公司08年的資金狀況非常寬裕。公司今年在西南的大城市以及長沙、海南等地看了眾多的項(xiàng)目，在目前宏觀調(diào)控延續(xù)的大背景下，08年可能是公司跨區(qū)域拿地的極佳時(shí)機(jī)。

　　不考慮配股，預(yù)計(jì)公司07-09年EPS為1.06元、2.15元和3.32元，目前股價(jià)對(duì)應(yīng)，08、09年市盈率僅17倍和11倍，維持對(duì)公司的“強(qiáng)烈推薦”評(píng)級(jí)。

　　公司土地儲(chǔ)備充足且成本低廉、區(qū)域市場相對(duì)健康，現(xiàn)有土地可保證未來5年業(yè)績高速增長。08年大量的預(yù)售回款以及配股資金到位將使得公司異地?cái)U(kuò)張方面取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，公司將開始從地方性地產(chǎn)商向全國性地產(chǎn)商邁進(jìn)。公司現(xiàn)有項(xiàng)目占地325.5萬平米，未結(jié)算建筑面積466.9萬平米，以目前的市場價(jià)格測算，項(xiàng)目最低毛利率在33%以上，平均毛利率在40%左右。07-09年合計(jì)結(jié)算面積僅110萬平米左右，公司未來的持續(xù)成長性突出。

　　珠海樓市明顯好于廣深地區(qū)，華發(fā)四季度預(yù)售款將近15億。珠海市1-9月新建商品住宅均價(jià)達(dá)到5880元/平方米，同比增長55.34%，并且四季度仍然延續(xù)了升勢。華發(fā)世紀(jì)城二期在11月下旬開盤，當(dāng)天售出90%，預(yù)售款達(dá)到12億。在央行的二套房貸款新政出臺(tái)后，珠海樓市成交量雖然也有所下滑，但整體銷售情況還算不錯(cuò)，萬科金域蘭灣二期12月22日開盤，目前已經(jīng)售出70%，毛坯均價(jià)達(dá)到1萬5左右。目前澳門房價(jià)在2-3萬/平米左右，高檔住宅4-5萬/平米，珠海樓價(jià)與深圳、澳門、香港等相鄰城市房價(jià)巨大的落差使得珠海樓市具有較高的安全邊際。根據(jù)珠海市統(tǒng)計(jì)局最新的調(diào)研數(shù)據(jù)，70%以上的受訪者認(rèn)為08年珠海房價(jià)將穩(wěn)中有升，市場的信心較廣州、深圳等地更為樂觀。此外，大量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將進(jìn)一步提升珠海的城市地位，目前港珠澳大橋的工程招標(biāo)已經(jīng)開始，廣珠輕軌09年通車后從珠海到廣州僅需27分鐘，其中珠海的起點(diǎn)站設(shè)在拱北，距離華發(fā)股份的在售樓盤華發(fā)世紀(jì)城和華發(fā)新城西車程僅3-5分鐘。

　　公司08年結(jié)算項(xiàng)目已經(jīng)全部預(yù)售，基本鎖定08年業(yè)績。截至三季度末，公司的預(yù)售賬款將近30億，預(yù)計(jì)四季度預(yù)售款在15億左右，公司08年主要結(jié)算項(xiàng)目包括華發(fā)新城四期、華發(fā)世紀(jì)城一期、中山生態(tài)莊園一期、華發(fā)九州，目前已經(jīng)全部售出，公司08年業(yè)績繼續(xù)高速增長已成定局。

　　08年公司現(xiàn)金流較為充沛，向外擴(kuò)張方面可能取得較大進(jìn)展。08年公司有大量項(xiàng)目進(jìn)入預(yù)售期，現(xiàn)金流較為充沛。明年主要預(yù)售項(xiàng)目包括華發(fā)新城五期(共35萬平米)部分、中山生態(tài)莊園、華發(fā)世紀(jì)城二期剩余部分、華發(fā)世紀(jì)城三期、華發(fā)水郡(5萬平米)，預(yù)計(jì)銷售回款在50億以上。另一方面，預(yù)計(jì)配股資金在25-30億左右，公司08年的資金狀況非常寬裕。公司今年在西南的大城市以及長沙、海南等地看了眾多的項(xiàng)目，在目前宏觀調(diào)控延續(xù)的大背景下，08年可能是公司跨區(qū)域拿地的極佳時(shí)機(jī)。

　　不考慮配股，預(yù)計(jì)公司07-09年EPS為1.06元、2.15元和3.32元，目前股價(jià)對(duì)應(yīng)，08、09年市盈率僅17倍和11倍，維持對(duì)公司的“強(qiáng)烈推薦”評(píng)級(jí)。