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　　田世欣　中銀國(guó)際

　　要點(diǎn)

　　業(yè)務(wù)整合。原名為深南光的中航地產(chǎn)已確立以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為核心，酒店和物業(yè)管理為兩翼的發(fā)展策略。按照這個(gè)戰(zhàn)略規(guī)劃，公司對(duì)主營(yíng)業(yè)務(wù)進(jìn)行了整合梳理，設(shè)立四個(gè)一級(jí)子公司分管地產(chǎn)開發(fā)、酒店運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理和工業(yè)地產(chǎn)四大業(yè)務(wù)。另一方面，鑒于工業(yè)制造板塊毛利率微薄，公司將加快該業(yè)務(wù)的剝離進(jìn)程。董事會(huì)已于11月30日通過一項(xiàng)決議，將公司持有的55%深圳寶安自行車有限公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給大股東中航技深圳。我們認(rèn)為公司將借此轉(zhuǎn)型為純粹的房地產(chǎn)企業(yè)，并提升其在資本市場(chǎng)的估值水平。

　　完成定向增發(fā)。中航地產(chǎn)于今年9月成功完成定向增發(fā)，共向大股東中航技深圳及其關(guān)聯(lián)子公司以及5家機(jī)構(gòu)投資者發(fā)行8,300萬股，募資10.69億人民幣。如圖2所示，公司實(shí)際控股股東中航技深圳在增發(fā)后共持有公司50.1%股權(quán)(重要數(shù)據(jù)中的股權(quán)比例經(jīng)四舍五入)。中航技深圳旗下目前共有4家上市公司。按照集團(tuán)“適度多元化”的策略，3家A股上市公司將以發(fā)展現(xiàn)有業(yè)務(wù)為主，而香港上市的深圳中航集團(tuán)將被打造為控股公司。

　　集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)。按照這個(gè)戰(zhàn)略規(guī)劃，中航地產(chǎn)作為集團(tuán)地產(chǎn)板塊的唯一上市公司，將被定位為集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合平臺(tái)，并在此次增發(fā)后繼續(xù)獲得大股東的全力支持，尤其是在土地和項(xiàng)目收購(gòu)方面。潛在收購(gòu)目標(biāo)包括：(1)深圳龍華長(zhǎng)和益項(xiàng)目;(2)廣州南沙項(xiàng)目；(3)深圳漁農(nóng)村項(xiàng)目；(4)江西共青城項(xiàng)目；(5)深圳中航苑改造項(xiàng)目；以及(6)廣州國(guó)際大廈。目前，通過與公司第三大股東中航城發(fā)展簽署的委托管理協(xié)議，項(xiàng)目1-3的具體拓展工作由公司負(fù)責(zé)。

　　地儲(chǔ)分布合理。在近日于惠州掛牌獲得土地后，公司土地儲(chǔ)備對(duì)應(yīng)的權(quán)益建筑面積約合224萬平方米，分布于深圳、惠州、昆山、南昌、成都、贛州、天津和烏魯木齊。

　　從區(qū)域分布來看，公司的項(xiàng)目分布全國(guó)各地，布局較為合理。公司正在開發(fā)的許多項(xiàng)目將按照“中航城”的發(fā)展模式，建成包括辦公樓、酒店、商業(yè)街、大型購(gòu)物中心和住宅等多種業(yè)態(tài)結(jié)合的綜合體。我們認(rèn)為這種開發(fā)模式有助于實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的最大化，并通過引入成熟的酒店品牌“格蘭云天”和商業(yè)連鎖品牌“天虹”完善社區(qū)配套，提升住宅物業(yè)的品質(zhì)和吸引力。

　　風(fēng)險(xiǎn)。與大型地產(chǎn)開發(fā)商相比，中航地產(chǎn)仍處于轉(zhuǎn)型階段，更容易受到宏觀調(diào)控的影響。由于其規(guī)模相對(duì)較小且項(xiàng)目資源較為有限，盈利波動(dòng)較大，且很大程度上依賴單個(gè)項(xiàng)目結(jié)算進(jìn)度。此外，公司在深圳以外的地區(qū)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)有限，能否將其商業(yè)模式成功復(fù)制到其他城市尚存變數(shù)。

　　初步結(jié)論

　　中航地產(chǎn)是一家業(yè)務(wù)覆蓋深圳和多個(gè)二、三線城市的地產(chǎn)開發(fā)商，正處于轉(zhuǎn)型成長(zhǎng)期。考慮到公司目前特色鮮明的開發(fā)模式和較明確的大股東資產(chǎn)注入預(yù)期，我們認(rèn)為公司將在未來幾年實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展。