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　　朱毅　光大證券

　　-金陵飯店整體排名南京市五星級酒店第一名：

　　金陵飯店始建于1979年，是江蘇省首家涉外五星級酒店。無論是平均房價還是出租率水平均處于南京五星級酒店領先地位。

　　-五星級酒店房價存在加速上漲的可能：

　　一般來說，五星級酒店的房價應該為所在城市中心區房價的10%左右，比如上海中心區房價3-3.5萬元，而上海平均五星級酒店房價在2000元左右，基本是比較合理的；目前南京市中心區房價在每平米1.5萬元左右(以新街口為中心方圓兩公里內)，而目前南京的五星級酒店房價只有500多元。我們認為五星級酒店的房價存在加速上漲的可能。

　　-地產項目成為經營業績的有力支撐：

　　公司持股30%的金陵置業，目前在建樓盤主要是江寧區的瑪斯蘭德

別墅項目三期工程，該項目計劃分五期建設，建設周期至2011年，總占地面積726畝，距離市中心只需30分鐘，屬于相對品質較高的全別墅項目。隨著別墅項目審批的停滯以及財富效應的顯現，別墅的需求將愈加旺盛，為公司經營業績增長提供了有力支撐。

　　-資產注入預期強烈：

　　金陵飯店上市之初，有關其資產注入的預期就比較強烈，但隨著時間的推移，進展速度似乎稍顯緩慢，依照我們的預期，我們認為收購高星級酒店不是能夠一蹴而就的事情，需要尋找比較合適的時機和適當的標的，而且我們認為其作為江蘇省國資旗下高星級酒店資產整合平臺的預期依然非常強烈。

　　-業績預測與投資建議：

　　我們認為在不存在資產注入情況下，公司今明兩年盈利預測分別為0.22和0.30元。給予其2008年45PE，目標價格13.5，首次給予增持評級。

　　-風險分析：

　　資產注入時間表尚不能明確。

　　金陵飯店歷史沿革

　　金陵飯店股份有限公司由南京金陵飯店集團有限公司作為主發起人(控股股東)，聯合新加坡欣光投資有限公司、江蘇交通控股有限公司、江蘇省出版印刷物資公司和南京消防技術服務事務所四家發起人，于2002年12月30日發起設立。

　　公司下轄南京新金陵飯店有限公司、江蘇金陵貿易有限公司、江蘇金陵精品商貿有限公司等子公司及食品研發、旅游商場等分公司，以及參股30%的金陵置業和18%的酒店管理公司。

　　1980年3月17日,經國務院批準的第一批引進外資建設的旅游涉外飯店—金陵飯店在南京城市中心破土動工；1983年10月4日金陵飯店作為“神州第一高樓”建成開業，也是江蘇省首家五星級酒店。

　　省會經濟發展迅速，為商旅客人進入創造可能

　　金陵飯店座落在江蘇省省會南京市，近年來南京經濟發展迅速，南京GDP連續三年保持15%的增長。經濟的活躍和發展，為更多商旅客人進入南京創造了可能，據不完全統計，目前世界500強企業中已經有超過62家落戶南京，2007年南京將新增350億美元的投資項目。

　　同時南京還是我國內河航運的重要中心之一，是長江航運的物流中心，新的南京機場正在擴建，客運量增加70%；改擴建完成之后的南京市火車站將成為亞洲最大的火車樞紐站；新擴建的南京港將成為亞洲最大的港口；連接省內外的多條高速公路也都通過南京市。

　　我們認為南京市經濟與區位優勢明顯，這都為今后酒店發展迎來了難得的發展契機。

　　南京旅游進入新的發展階段

　　有鑒于南京經濟與文化事業的發展，近年來，南京旅游進入了新的發展階段。南京接待國內外游客數量年均增速保持在15%左右的水平。

　　2006年南京市共計接待國內旅游者超過100萬人次，同比增長15.16%；接待國際旅游者64.6萬人次，同比增長25.78%。與此同時，國內外旅游者在南京的平均逗留時間由2002年的2.55天，增加到2006年的2.85天。預計2007年全年南京市接待境內外游客人數將繼續保持兩位數以上的增長。

　　由于接待人數提升以及平均逗留天數的增加，我們預計未來南京市酒店出租率和平均

房價水平將會繼續提升，特別是近年來隨著南京吸引外資步伐的加快，更多跨國公司進入南京市，我們預計其對于高星級酒店的需求將持續呈現增長趨勢。

　　金陵飯店處于南京五星級的領先地位

　　目前南京市共有8家五星級酒店，金陵飯店無疑是其中的領先品牌。無論是客房出租率還是平均房價水平，均高于其他幾家同星級酒店。

　　公司建立了“金陵市場營銷系統”，系統直接訂房量就達到了每月客房總量的75%，為客房業務總量的穩定增長夯實了基礎；與在寧57家世界五百強企業簽訂了長期訂房協議，與國內外大公司、世界著名旅行代理商和國際訂房組織建立了密切合作關系。

　　目前，公司已擁有南京地區最大份額的境外客源市場，商務客人比例保持在96%以上，境外客人占到45%，常住客達到了35%。

　　中央預訂系統、金陵貴賓計劃、語音信箱、呼叫中心、短信平臺陸續投入使用，金陵飯店網站成為中國酒店業首家擁有強大在線功能的“中字號”網站，金陵飯店物資采購系統成為酒店業電子采購的示范樣板，從而實現了"金陵"利用現代高科技手段提升傳統服務業的全新突破。“集團化采購系統”已成為國內酒店業最強大的酒店物資在線采購平臺，公司建立了4000多個酒店物資品種，320家供應商已實現網上交易，系統的專業化運作和規模化效應大幅度降低了酒店成本費用。

　　2007年初，公司與全球旅游技術和服務領域的領導者Pegasus Solutions公司簽訂合作協議，助推金陵中央預訂系統，與全球最大的GDS分銷系統實現了“無縫”連接。

　　酒店房價預期將進一步提升

　　我們認為雖然目前金陵飯店的總體房價在南京市五星級酒店中處于領先地位，但是南京市整體五星級房價水平處于偏低狀態，隨著經濟的發展，房價預計將進一步提升。

　　按照一般旅游學理論，五星級酒店平均房價應該是市中心平均房價的10%，如上海市目前市中心區域房價在3-3.5萬元，而上海市平均五星級酒店房價為2000元左右，基本上符合旅游學規律；同處江蘇省的蘇州市目前五星級房價在1000元左右，而地處江蘇省文化經濟中心的南京市五星級酒店目前平均房價僅有510元左右，酒店房價和周邊地價存在較大的脫節。

　　我們認為高端客戶的逐步增加，房價回歸應有的價格是必然的趨勢，因此相對酒店目前房價來說，提價應該存在較大空間。

　　地產項目是業績增長的有力支撐

　　公司持有金陵置業30%股權，瑪斯蘭德位于南京翠屏山風景區內，屬于全別墅項目，總占地面積726畝，占地48萬平米，建筑26萬平米，從市中心駕車只需30分鐘。從2003年投入開發，到2011年開發周期8年，所在的地區均為別墅，一期二期包括雙拼和獨立別墅，三期以后全部為獨棟別墅。

　　一期開發了80棟，二期共開發106棟，三期160棟獨棟別墅，目前三期別墅已經較年初的均價1.2萬上漲到1.5萬以上，由于別墅用地今后將不再審批，屬于稀缺資源，加之股市財富效應，我們覺得未來房價上漲的空間較大，將對公司利潤貢獻形成有力支撐。

　　金陵置業05年的總收入是2.2億，稅后利潤是4900萬；06年總收入是2.3億，稅后利潤在5000萬元。

　　業績預測

　　我們對于金陵飯店業務預測基于以下假設條件：

　　為了謹慎起見，我們假設未來兩年公司發展僅依賴于內生性發展，即不存在資產注入行為；..瑪斯蘭德別墅未來受國家調控政策相應較少；..預測客房毛利率水平為75%、餐飲毛利率水平為85%、商場收入毛利率水平為20%、貿易收入毛利率水平為25%。

　　公司三項費用控制較好，基本維持在目前水平；我們認為在不存在資產注入情況下，公司今明兩年盈利預測分別為0.22和0.30元。

　　投資建議

　　在目前A股上市的所有酒店類公司來說，金陵飯店在諸如償債能力、成長能力等諸多方面都處于行業內領先地位。

　　給予其2008年45PE，目標價格13.5，首次給予增持評級。

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