新浪提示：本文屬于研究報告欄目，僅為分析人士對一只股票的個人觀點和看法，并非正式的新聞報道，新浪不保證其真實性和客觀性，一切有關該股的有效信息，以滬深交易所的公告為準，敬請投資者注意風險。

　　公司9月25日公告1.39億元滄州拿地

　　股價近期在低位構筑平臺整理

　　公司差異化市場戰略定位是獲得成功的因素之一

　　當前股價 目標股價

　　今日投資個股安全診斷星級

　　★★★

　　東方證券 薛和斌

　　公司以房地產開發為主業，以專業化、規范化經營為手段，以打造全國性大型房地產企業為目標，最近三年累計竣工商品房建筑面積165.93 萬平方米，銷售商品房建筑面積129.11 萬平方米，已經初步具有年開發80～100 萬平米的項目開發能力。截至2007 年9 月30 日，公司在石家莊、廊坊、滄州、邯鄲、南京、徐州、蚌埠、聊城等地擁有規劃建筑面積土地儲備430 萬平方米(含在建)

　　公司的開發產品為普通商品住宅，而且處于中小城市，從公司發展歷史來看，公司所開發的項目土地成本不高，但是售價也不高，因此公司的單位盈利能力較低，06 年每平米銷售凈利潤約為351 元。從另一個角度來看，隨著京津冀環渤海都市群和長三角都市群城市化進程的發展，這些中小城市的房地產市場開始迅速發展，房價還有較大的上漲空間。

　　打造房地產細分市場龍頭

　　相對于眾多房地產巨頭紛紛搶占大城市的發展戰略，榮盛發展清醒的認識到自己的實力和優勢，將發展目標主要集中在暫時沒有較強競爭對手同時自己品牌優勢較突出的中小城市。公司以開發商品住宅為主導，立足中等規模城市，穩步涉足風險較小的大城市，有選擇地兼顧發展較快的小城市；將中等城市作為創造利潤的中心和謀求發展，連接大城市與小城鎮的橋梁；將大城市作為擴大影響、展示實力，提升技術與管理水平的平臺；將小城市作為傳播理念、控制風險，拓展企業發展的新空間。也就是：雙腳穩穩站在中等城市，眼睛緊緊盯著大城市，用大城市先進的理念、先進的技術和一流的人才在中小城市做居住理念的領跑者。公司跨地區業務在緊緊圍繞京津冀和長江三角洲兩大經濟圈的中等城市基礎上，穩步涉足風險較小的大城市，有選擇地兼顧發展較快的小城市進行商品住宅的規模開發，目前已在河北、江蘇、安徽、山東等省的8 個中等城市和2 個小城市開展了房地產開發業務。

　　我們認為公司這種準確的差異化市場戰略定位是公司獲得成功的關鍵因素之一，并且是公司未來發展的一大優勢。其原因主要在于：

　　第一， 公司的目標市場：京津冀和長三角區域的中小城市，是我國經濟最發達的區域之一，近年來經濟發展迅速，GDP 和人均可支配收入等各項經濟指標均較快增長。

　　第二， 中小城市房地產市場和

　　第三， 中小城市和大城市相比，房價較低且剛剛進入快速上漲階段，房價的歷史漲幅非常有限，因此相對大城市來說，中小城市可能受國家房地產行業

　　我們認為公司的目標市場定位非常符合公司的現狀，能最大程度地發揮公司的優勢，實現公司的快速發展。盡管公司目前從規模和資金實力等方面還不能和萬科等全國性的地產巨頭相比，但是公司在其業務擴展的中小城市已屬于大品牌開發商，在規模、資金、產品、品牌、管理等各方面都有相當的優勢，占據了當地市場的龍頭地位和較高的市場份額，在未來京津冀環渤海都市群和長三角都市群城市化進程中占據這一房地產細分市場的龍頭地位。

　　通過高資產周轉率來提高盈利能力

　　公司具有較高的凈資產收益率，06 年公司凈資產收益率達到29.15%。在公司綜合毛利率只有28.73%，銷售凈利率只有12.68%的情況下，高的凈資產收益率主要來自于公司的高資產周轉率。

　　盡管公司開展房地產開發業務的城市的房價都有較大程度的上漲，但是我們認為目前公司利潤貢獻的關鍵因素還是高資產周轉率，因此影響公司資產周轉率的因素：持續獲得大量土地儲備的能力，產品的開發、銷售、結算速度是我們未來關注的重點。公司現有項目以多層和小高層普通商品住宅為主，具有建設周期短，開發資金需求量少，銷售迅速和資金回流快的特點，我們預計未來公司仍舊會保持現在的高資產周轉率。

　　盈利預測和投資建議

　　我們預計公司07～09 年每股收益分別為0.65 元、1.67 元、3.20 元，未來三年收入復合增長率64%，凈利潤復合增長率95%。

　　我們以08 年動態市盈率30 倍為參照標準，根據公司08 年預計每股收益1.67 元計算，公司的相對估值為50.10 元，50 元的目標價對應09 年動態市盈率15.6 倍，具有較高的安全邊際。

　　我們估算公司的每股重估凈資產值(RNAV/Share)為15.61 元，較估值日的股價33.09 元低52.8%，由于目前A 股市場的開發型公司的股價相對于其每股重估凈資產值都有較大的溢價，同時公司的每股重估凈資產值僅考慮了公司現有項目儲備的增值，未考慮公司將來獲得新項目的情況和公司持續經營，品牌價值和管理能力等“軟競爭力”，我們認為該估算值僅作為投資者的投資參考。

　　相對回報(%)

　　-榮盛發展-深證綜指

　　基本面診斷72分

　　EPS增長率

　　榮盛發展 行業

　　銷售收入增長率

　　榮盛發展 行業

　　ROE凈資產報酬率

　　榮盛發展 行業

　　技術面診斷32分

　　市場強度

　　榮盛發展 行業

　　市場溫度

　　榮盛發展 行業

　　市場趨勢

　　榮盛發展 行業

　　機構認同度45分

　　分析師情緒指數

　　主力關注度

　　機構風向標

　　評級系數 評級人數