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　　保利地產(chǎn)(600048)前三季度實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入39.09億元，同比增長(zhǎng)66.2%；實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)11.12億元，同比增長(zhǎng)60.1%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)2.84億元，同比增長(zhǎng)84.3%，增速比主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)快。

　　因?yàn)橥恋卦鲋刀惖念A(yù)提，公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金比率從去年同期的6.6%上升到今年的11.0%，這導(dǎo)致公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率從29.5%略降至28.4%。但是，由于期間費(fèi)用率大幅度下降，公司的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率和凈利潤(rùn)率反而分別提高3.4和1.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，營(yíng)業(yè) 費(fèi)用率從去年的5.2%下降至4.3%，管理費(fèi)用率從去年的3.9%下降到3.7%。

　　我們認(rèn)為，公司擴(kuò)張后帶來的規(guī)模效應(yīng)，是期間費(fèi)用率降低的主要原因，這也導(dǎo)致了公司凈利潤(rùn)率水平的提高，以及凈利潤(rùn)增長(zhǎng)快于收入增長(zhǎng)。

　　規(guī)模擴(kuò)張強(qiáng)勁

　　與去年同期相比，公司ROE（凈資產(chǎn)收益率）大幅下降，從9.3%降至5.1%，主要原因是：（1）今年7月，公司公開增發(fā)1.26億股，募集資金70億元，資產(chǎn)負(fù)債率從去年同期的75.1%下降至68.6%；（2）增發(fā)及項(xiàng)目?jī)?chǔ)備的增加使得公司資產(chǎn)規(guī)模大幅擴(kuò)充，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率均出現(xiàn)明顯的下降；目前結(jié)算的項(xiàng)目仍以上市前的儲(chǔ)備項(xiàng)目為主，這是導(dǎo)致公司結(jié)算收入及利潤(rùn)增長(zhǎng)與資產(chǎn)規(guī)模增長(zhǎng)相差懸殊的主要原因。

　　對(duì)ROE下降的評(píng)價(jià)取決于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)的看法。如果仍堅(jiān)定地看好中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，地產(chǎn)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大以及房?jī)r(jià)繼續(xù)增長(zhǎng)，那么公司目前這種高速擴(kuò)張戰(zhàn)略是可取的，風(fēng)險(xiǎn)較小。

　　我們認(rèn)為，公司在擴(kuò)張上并不盲目，風(fēng)險(xiǎn)控制較好。從年初到現(xiàn)在，公司新增項(xiàng)目?jī)?chǔ)備14個(gè)，總建筑面積580萬平方米，這些項(xiàng)目多位于比較看好的區(qū)域和城市，包括長(zhǎng)江三角洲和廣東佛山地區(qū)；新增儲(chǔ)備項(xiàng)目平均樓面價(jià)為2656元/平方米，比去年增長(zhǎng)13%，也較為合理，這得益于公司項(xiàng)目區(qū)位的選擇及項(xiàng)目獲取方式的同樣化。

　　公司進(jìn)入的一些區(qū)域仍處于起步階段，造成地價(jià)相對(duì)較低，但是這些項(xiàng)目的盈利能力未必差，一方面這些區(qū)域往往配合著未來市政建設(shè)的投入和配套的改善，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)空間較大；另一方面，公司新增14個(gè)項(xiàng)目中，有5個(gè)是50萬平方米左右或以上的大盤，占到了新增項(xiàng)目?jī)?chǔ)備面積的71%。

　　公司獲取項(xiàng)目的手段一向多樣化。今年獲取的14塊土地中，3塊地為合作取得，包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓和資金入股，土地成本具有明顯的比價(jià)優(yōu)勢(shì)。

　　全年業(yè)績(jī)預(yù)增七成

　　公司同時(shí)發(fā)布了2007年度業(yè)績(jī)預(yù)增公告，全年凈利潤(rùn)將同比增長(zhǎng)70%-100%，對(duì)應(yīng)凈利潤(rùn)為11.20億-13.18億元，對(duì)應(yīng)的全面攤薄EPS為0.91元-1.07元。我們維持公司2007年盈利預(yù)測(cè)，即凈利潤(rùn)11.76億元，全面攤薄后EPS為0.96元。同時(shí)，考慮到今年各地，尤其是保利項(xiàng)目?jī)?chǔ)備較為集中的廣州地區(qū)房?jī)r(jià)上漲極快，以及新增項(xiàng)目的利潤(rùn)貢獻(xiàn)，我們調(diào)高了2008年、2009年盈利預(yù)測(cè)，全面攤薄后的EPS分別為2.59元和4.15元。