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　　從地產(chǎn)上市公司十強看地產(chǎn)股之五

　　實習生 張一鳴

　　自去年出現(xiàn)新一輪的股票上漲行情以來，一些“新鮮面孔”躍居前位，其中泛海建設(000046)的特征顯得尤為鮮明，主要體現(xiàn)在大股東資產(chǎn)注入和整體上市上。

　　從2006年2月以來，泛海建設股價平均每月上漲近一倍，并以超過6倍的漲幅位居滬深兩市漲幅榜榜首。今年上半年，泛海建設累計漲幅已達202.14%。公開資料顯示，泛海建設通過吸納多處優(yōu)質(zhì)物業(yè)而迅速膨脹，其收入比例得到根本改變，市值一下子擴大15倍以上。

　　近期，泛海建設將定向增發(fā)5億股，擬將泛�？毓善煜卤本┬腔鸬禺a(chǎn)、通海建設、浙江泛海建設三家公司100%的股權，以及武漢王家墩中央商務區(qū)建設投資60%的資產(chǎn)注入泛海建設。

　　據(jù)悉，7月30日，泛海建設集團有限公司(000046.SZ)股東大會審議通過了定向增發(fā)議案。公司內(nèi)部人士透露，該增發(fā)方案已于8月初上報中國

證監(jiān)會待批，年底前便會有確切結果。

　　而在增發(fā)的價格上卻有兩種。泛海建設董事會秘書陳家華介紹說，18.55元的定向增發(fā)價格針對的是大股東泛�？毓梢约肮獠释顿Y的2.5億股；針對其他股東的2.5億股，增發(fā)價格是24.87元。

　　按照原定向增發(fā)方案，募集資金總額為92.375億元，但依據(jù)深圳德正信房地產(chǎn)評估公司出具的評估報告，泛海建設本次定向增發(fā)資產(chǎn)合計總額為108.55億元。因此，除了控股股東認股作價46.375億元和其他機構投資者以現(xiàn)金46億元出資外，還有16.175億元的差額，修改后的增發(fā)方案確定差額部分將由參與本次定向增發(fā)的其他機構投資者承擔。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，憑借本次定向增發(fā)，泛�？毓梢约肮獠释顿Y的實際控制人盧志強將實現(xiàn)旗下的房地產(chǎn)業(yè)務整體上市。

　　泛海建設集團股份有限公司成立于1989年5月9日，最初的注冊資本僅400萬元人民幣。到2006年，泛海集團已經(jīng)發(fā)展為擁有7個子公司，總資產(chǎn)超過73億元人民幣的大型房地產(chǎn)開發(fā)集團。

　　在證券公司從事市場分析已有十年的研究員李俊對中國經(jīng)濟時報記者表示，在“中國資本市場控制榜”上，泛海建設集團老總、被稱為“民間金融家”的盧志強以控制高達2609億元的總市值成為國內(nèi)“市值第一人”。該榜的主辦方稱，這個排名是以今年8月7日的股市收盤價作為基準，對上市公司的總市值進行匯總后得出的實際控制人市值排名。

　　泛海建設的公告中顯示，泛海建設集團在深圳、青島、北京開發(fā)了大量項目�熣�在開發(fā)的北京朝陽區(qū)東風鄉(xiāng)綠化隔離帶住宅項目泛海國際居住區(qū)，規(guī)模宏大，規(guī)劃建筑面積達260萬平方米，將是公司未來幾年主要的盈利增長點。

　　一些證券公司的分析報告中指出，此次增發(fā)將為泛海建設帶來800萬平方米的優(yōu)質(zhì)土地。泛海建設董秘陳家華在接受媒體采訪時也曾表示，此次增發(fā)承接第一次增發(fā)，是增加土地儲備、做大做強房地產(chǎn)業(yè)務的后續(xù)步驟。

　　然而，也有人質(zhì)疑，泛海建設一次性接手大股東的數(shù)百萬平方米土地，未來幾年將面臨巨額的拆遷費用、開發(fā)壓力�！疤貏e是在《物權法》和新修訂的《城市房地產(chǎn)管理法》實施的情況下，拆遷難度必然增加�！崩羁≌J為。

　　9月7日晚，泛海建設公告披露了公司擬以非公開發(fā)行

股票募集資金收購的四家地產(chǎn)公司旗下項目的進展情況。據(jù)了解，此次增發(fā)后將注資的四家項目公司僅有一家可進入開發(fā)階段，其他三個公司的項目中部分項目拆遷尚未開始，處于招標階段，建設規(guī)劃也未獲得審批，依照房地產(chǎn)建設周期，這些項目在2009年之前很難產(chǎn)生收益。

　　深圳德正信出具的星火項目評估報告中也指出，泛海建設本次定向增發(fā)資產(chǎn)合計總額為108.55億元的評估結果是基于北京星火獲得北京東風鄉(xiāng)地塊中二宗地的完整土地使用權的假定，若非如此，該評估結果不具有任何參考意義。

　　“上市公司大部分定向增發(fā)都是針對已經(jīng)成形的項目，大部分都馬上可以見到效益，而泛海建設此次增發(fā)涉及到的項目收益由于見效時間較長，存在一定的變數(shù)�！碧╆栕C券市場研究員柳旌也認為依照該公司本身的業(yè)績和股票價格，結合現(xiàn)階段政府對房地產(chǎn)市場的指導意見，可能存在對未來的股票價格透支的情況。

　　“泛海建設擁有較多的土地儲備，對做大房地產(chǎn)主業(yè)很有影響，但它在商業(yè)模式上卻比不上萬科，而且也感覺不到大股東有明顯讓利傾向。因此，如果要評價此次增發(fā)對泛海建設后市的影響，我覺得中性的評價更恰當一些�！崩羁�對記者表示。

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