新浪提示：本文屬于研究報告欄目，僅為分析人士對一只股票的個人觀點和看法，并非正式的新聞報道，新浪不保證其真實性和客觀性，一切有關該股的有效信息，以滬深交易所的公告為準，敬請投資者注意風險。

　　任壯 興業證券

　　投資要點：

　　公司目前為漆包線、房地產雙業并舉，今后將逐步退出漆包線業務。公司于2002年度完成資產重組,目前形成漆包線、房地產雙業并舉的產業格局。為了剝離盈利較差資產及突出單一主業，公司預計將會在08年后逐步退出特種漆包線業務，專注發展房地產開發業務。

　　增發注入大股東地產項目有利于公司向房地產單一業務的戰略轉型。公司已完成定向增發注入大股東的京冠地產100%股權資產，京冠地產旗下擁有北京太陽星城E區“水星園”項目以及北京鑫陽房地產開發有限公司。公司此次增發購入資產，將增加公司土地儲備,并將增強公司的長期可持續發展能力與核心競爭力，有利于進一步推動公司向房地產單一業務的戰略轉型。

　　公司發展戰略為以北京為核心的中高檔住宅地產開發商。公司目前

房地產開發的市場定位為中高檔住宅，產品的主要客戶為中高收入階層。公司未來的區域發展布局為以北京為中心,并向周邊城市輻射開展業務,逐步發展成為國內房地產行業中有影響力的上市公司。受益于08年北京奧運會，北京房地產市場近年將會持續走強，公司的北京開發項目未來盈利前景將會看好。

　　公司08年后將進入項目結算高峰期。公司現有未開發項目建筑面積為262萬平方米，目前開發項目大部分在北京，另外在桂林、衡陽、福州、南京、蘇州等地均有開發項目，以上項目在07年、08年左右陸續進入結算期，而08年后公司將進入項目結算高峰期。

　　給予“強烈推薦”的投資評級，6-12個月目標價24.20元。預計公司2007年、2008年、2009年的攤薄每股收益分別為0.51元、1.21元、1.71元。公司08年后將集中發展房地產主業，并將進入結算高峰期，目前股價的動態市盈率處于較低水平。我們認為，公司

股票未來6-12個月的目標價為24.20元，給予“強烈推薦”的投資評級。

　　公司基本情況

　　公司于2002年度完成資產重組,福州盈榕投資有限公司(后更名為福建豐榕投資有限公司)成為公司第一大股東；盈榕投資入主公司后逐步將公司做大做強,形成目前漆包線、房地產雙業并舉的產業格局。公司的實際控制人為信景國際(也是香港冠城集團)的控股股東――韓國龍先生。

　　公司未來將逐步退出漆包線業務

　　公司在資產重組前的主業為經營特種漆包線。我國作為生產和使用漆包線的大國，由于漆包線業務的原材料價格持續上漲以及國內漆包線行業生產能力急劇增長，市場競爭十分激烈，短期內供過于求的市場格局難以改變，漆包線行業的毛利率始終在較低水平徘徊。為了剝離盈利較差資產及突出單一主業，公司預計將會在08年后逐步退出特種漆包線業務，專注發展房地產開發業務。

　　增發注入房地產項目，做大做強房地產主業

　　公司增發注入大股東北京地產項目

　　公司2007年4月份順利完成增發注入資產，主要是向特定對象Starlex(大股東為中國海淀集團，實際控制人為韓國龍先生)以非公開發行方式發行7,272萬股流通A股股份,折算為35,996.4萬元,作為購買Starlex持有的北京京冠房地產開發有限公司(簡稱“京冠地產”)100%股權的股票對價,京冠地產旗下擁有1 00%股權的太陽星城E區“水星園”項目以及80%股權的北京鑫陽房地產開發有限公司。

　　進一步推動公司向地產業務轉型

　　公司向大股東發行股份購買資產,收購北京的房地產開發項目,能夠有效消除同業競爭與關聯交易,有利于保持上市公司業務的獨立性,同時增加公司的土地儲備,增強公司的長期可持續發展能力與核心競爭力。公司通過本次增發購入資產，京冠地產將為公司帶來新的利潤增長點,公司未來將進一步推動向房地產單一業務的戰略轉型。

　　增發注入的京冠地產公司情況

　　京冠地產公司為中國海淀的全資所屬的外商獨資房地產開發企業，公司從事太陽星城水星園以及廣渠門項目的開發建設。

　　北京太陽星城水星園項目。項目占地面積44,581平方米，規劃建筑面積184,170平方米，總投資8.4億元，項目可售建筑面積中，住宅部分10.9萬平方米,

寫字樓2.29萬平方米,商業部分3,560平方米,車位400個。目前項目銷售率達99%，預計總銷售收入11.11億元，目前已結轉經營收入3.7億元。

　　北京廣渠門項目。該項目為廣渠門外南街危改小區。項目位于北京廣渠橋東南角,崇文區東二環輔路以東,廣渠門外大街以南,廣渠北四巷以西,崇文區界以北。距天安門5公里,距CBD核心區5公里,距首都機場30公里。該項目占地面積12.7萬平方米，項目總建筑面積545,400平方米,其中地上407,020平方米(商品房建筑面積240,274平方米,回遷建筑面積166,746平方米)。項目預計投資總額約為20億元；預計銷售收入約為32億元。該項目分為A、B、C、D四個區,其中C、D區主要為回遷安置小區。分兩期開發,第一期開發總投資約15億元,第二期開發總投資約5億元。該項目預計于2007年初開工建設,預計于2007年7月底開始預售,于2010年末基本完成銷售。

　　公司在北京開發的大盤項目――太陽星城項目

　　公司目前開發體量最大的樓盤項目是北京太陽星城，該項目位于北京市區東北部、居北京東北三環與四環之間、距天安門6公里，臨京順路、機場高速路，是北京2008年奧運工程配套的重要綠化隔離帶項目，為北京CBD地區建設配套提供高品質住宅服務。該項目規劃總占地面積295.18公頃，其中綠化隔離帶達到158.64公頃，居住用地約72.15公頃，分為A、B、C、D、E、F、G七個組團。項目總投資約人民幣120億元，規劃建筑面積220萬平方米，其中住宅建筑面積150萬平方米，計劃分三期開發，于2010年前全部完成。增發完成后，公司正在開發的有B、C、F、E組團。

　　從結算進度來看，預計項目F、E組團07年、08年將完成竣工結算。C組團08年進入結算期，而B組團07年可進入項目結算期。預計項目銷售均價在8000-10000元/平方米左右。受益于08年北京奧運會，北京房地產市場近年將會持續走強，公司在北京開發項目未來盈利前景將會看好。

　　公司發展戰略為以北京為核心的中高檔住宅地產開發商

　　完成此次定向增發后，公司明確了未來的發展戰略,即致力發展成為一家專門從事大盤中高檔住宅開發的房地產上市公司。公司目前房地產開發的市場定位為中高檔住宅，開發經營理念為“優質低價、綠色環保”，產品的主要客戶為中高收入階層。公司預計在2008年后完成區域發展布局,即以北京為中心,并向周邊城市輻射開展業務,逐步發展成為國內房地產行業中有影響力的上市公司。表1為公司現有開發項目及未來3年的結算情況。可以看出，公司現有未開發項目建筑面積為262萬平方米，目前公司除了在北京的開發項目外，在桂林、衡陽、福州、南京、蘇州等地均有開發項目，以上項目在07年、08年左右陸續進入結算期，而08年后公司將進入結算高峰期。

　　公司的財務預測

　　根據我們對公司未來3年的財務預測，公司在2007年、2008年、2009年凈利潤同比增長率為67%、135%、41%，2007年、2008年、2009年的攤薄每股收益分別為0.51元、1.21元、1.71元。

　　公司股票的估值分析

　　公司股票相對估值處于行業較低水平。按照目前公司股價計算，公司2007年、2008年、2009年的動態市盈率分別為36.15、15.33、10.84倍。與其他可比地產上市公司相比，公司以08年后計算的動態市盈率處于行業較低水平。

　　絕對估值相對目前股價被明顯低估。我們采用RNAV方法對公司現有項目儲備進行重估后的每股凈資產重估值為8.10元。由于在計算公司凈資產重估值時的假設條件較多，RNAV方法給出的是公司真實價值的估計值。對于動態市盈率法與RNVA法兩種估值方法，我們認為，對于持續經營的房地產公司采用動態市盈率法估值更為合理。因此，公司宜采用動態市盈率法對公司股價進行合理估值。

　　投資結論：給予“強烈推薦”投資評級, 6-12個月目標價24.20元.

　　綜合研判公司的基本面，公司在08年后將集中發展房地產主業，并將進入結算高峰期，從而推動業績快速增長，目前股價的動態市盈率處于較低水平。我們認為，公司股票未來6-12個月的目標價為24.20元，給予“強烈推薦”的投資評級。

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