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　　張朝暉 中信建投

　　調研結論

　　《中華人民共和國物權法》已由中華人民共和國第十屆全國人民代表大會第五次會議于2007年3月16日通過，自2007年10月1日起施行。地產大鱷們做大市值已無后顧之憂，在股權結構理想的情況下，會不斷地將合法資產以克己的價格注入控股的上市公司。*ST廣廈(600052)首次定向增發已與股改一起完成，樓氏目前持有公司52.82%的股權，股改承諾中的資產置換也將在明年3月前啟動。公司一季度每股收益為0.1元，如果此次定向增發的評估增值部分記入成本而不沖抵股東權益，公司08年將摘掉*ST帽子。給予買入評級，目標價位20.7元。

　　公司已有項目盈利分析

　　1、通和置業投資有限公司(100%權益)

　　(1)通和戈雅公寓項目(100%權益)

　　位于杭州市蕭山區聞堰鎮。2003年7月2日，公司通過公開拍賣方式獲得該項目的開發權，總價61,800萬元。項目總建筑面積49.43萬平方米，其中地上建筑面積約40萬平方米。

　　(2)都市楓林(100%權益)

　　2002年11月19日，杭州通和出資28,923.17萬元通過競標方式獲得杭政儲出(2002)25號地塊的開發權，該塊地為住宅用地，規劃用地面積81,764㎡(123畝)，容積率為2.3，總建筑面積約21.85萬㎡(其中地上部分18.8萬㎡，地下部分3.05萬㎡)。

　　(3)南岸花城(90%權益)

　　2002年8月8日，東方文化園公司通過協議出讓方式取得蕭山區聞堰鎮小礫山村456,225平方米(684.34畝)土地使用權。其中148,666平方米于2004年重新辦理了掛牌出讓手續，后因河道改造由政府收回33,555平方米(50.3畝)。

　　項目的實際規劃用地面積為422,670平方米(634畝)，總建筑面積約33.86萬㎡。

　　2、廣廈(南京)

　　(1)廣廈—鄧府巷項目用地總面積4.54萬平方米，住宅規劃容積率3，商場寫字樓規劃容積率5，項目規劃總建筑面積約18.39萬平方米，規劃建設4幢高層住宅、2幢高層LOFT酒店式公寓、1幢六層商場和1幢高層寫字樓，其中擬建高層住宅面積5.12萬平方米，酒店式LOFT精

　　(2)碑亭巷江寧織造府”該項目由南京市政府牽頭，是由“南京投資”投資建設的文化項目。項目于2003年立項，并取得國有出讓歷史景點用地1.88萬平方米，目前處于初步設計階段，具體投資規模、建筑形態、建造成本、經營模式、營運情況、未來收益等均無法確定。

　　根據《浙江廣廈向特定對象發行股份購買資產暨重大關聯交易報告書》提供的數據，通和置業三個項目及南京鄧府巷項目帳面凈資產20628.59萬元，將產生凈利潤205298.32萬元(109714.33+95583.99)，除去評估增值部分119339.96萬元(139968.55-20628.59)，將為公司(600052)實際貢獻凈利潤85958.36萬元。

　　3、浙江天都實業有限公司(90%權益)天都城位于杭州東北部，屬余杭區星橋街道。西臨丁橋居住區和長睦地區，北靠皋亭山旅游區，東與原星橋區相鄰，南隔臨丁路與鐵路喬司編組站相望。距杭州市中心武林門約18公里。建筑面積404萬平米，已實現銷售30萬平米。預計剩余部分銷售完畢將實現凈利潤56億元，為公司(600052)貢獻凈利潤50.5億元。

　　4、廣廈房地產開發集團(權益44.45%)

　　開發項目為杭州“檀香園”，規劃建筑面積83877平米，預計全部銷售完畢將實現凈利潤2.85億元，為公司(600052)貢獻凈利潤1.27億元。

　　5、陜西廣福置業發展有限公司(84.3%權益)

　　2005年4月21日，公司與浙江天都實業聯合以6750萬元向廣廈建設收購陜西廣福置業發展有限公司90%股權。開發項目為“廣廈—水岸東方”，占地面積1046畝，規劃建筑面積841000平米。預計全部銷售完畢將實現凈利潤3.78億元，為公司(600052)貢獻凈利潤3.19億元。

　　6、西安頂益房地產開發有限公司(75.8%權益)

　　開發項目為鳳凰新城商住樓，占地面積14945平米，規劃建筑面積90222平米。預計全部銷售完畢將實現凈利潤0.41億元，為公司(600052)貢獻凈利潤0.31億元。

　　6、廣廈重慶置業發展有限公司(95%)

　　預計該公司盈虧平衡定向增發完成后，以上項目全部實現銷售將產生63.87億元利潤。不考慮分紅，公司(600052)新增的凈資產將達到77.86億元，公司每股凈資產將達10.26元。

　　固定資產及股權投資增值

　　1、華僑飯店(90%權益)2001年12月10日，公司股東大會批準實施公司重大資產重組方案，將華僑飯店90%股權以13520萬元置入公司。目前這部分股權增值在7億元左右。

　　2、浙商銀行公司現有浙商銀行9.54%的股權，賬面價值1.72684億元。目前這部分股權增值在7億元左右。如果考慮這兩部分增值，公司重估后的每股凈資產將達11.86元。

　　公司股改時承諾在股改后12個月內做資產置換，將盈利較弱的非蘇浙滬的地產項目換出，將盈利強的該地區的地產項目置入。本業績預測基礎是目前的資產狀況。因此，可能較為保守。