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　　蘇雪晶 長江證券

　　事件描述

　　實地調(diào)研武漢福星惠譽房地產(chǎn)有限公司。

　　事件評論

　　金屬制品業(yè)務(wù)發(fā)展穩(wěn)定

　　金屬制品業(yè)務(wù)作為公司的傳統(tǒng)主業(yè)，公司憑借技術(shù)、規(guī)模與品牌優(yōu)勢，在金屬制品行業(yè)的穩(wěn)居龍頭地位。

　　公司的核心產(chǎn)品子午輪胎鋼簾線在金屬制品業(yè)務(wù)中的比重逐年提高，在市場快速增長，且具有較高的集中化程度的情況下，公司躋身行業(yè)前列，成為了子午輪胎鋼簾線國內(nèi)龍頭企業(yè)之一。公司鋼簾線生產(chǎn)工序復(fù)雜，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)多，質(zhì)量控制點多達(dá)幾百個。從盤條Ф5.5mm加工至成品，需要經(jīng)過四十多道次拉拔、二次熱處理、先鍍銅后鍍鋅及熱擴(kuò)散、捻制、時效應(yīng)力檢測、包裝配箱中應(yīng)力搭配等近十個生產(chǎn)工序，鋼絲直徑最細(xì)達(dá)0.15mm，其加工深度、難度及過程控制為金屬制品之最。公司目前生產(chǎn)的鋼簾線在輪胎生產(chǎn)企業(yè)使用過程中，各項性能指標(biāo)全部超過或達(dá)到了輪胎生產(chǎn)企業(yè)要求。公司與國外著名鋼簾線設(shè)備生產(chǎn)商聯(lián)合研發(fā)了擁有國際領(lǐng)先水平的“全自動單絲控制電鍍黃銅作業(yè)生產(chǎn)線”，能夠為客戶提供個性化產(chǎn)品。公司開發(fā)的鋼簾線應(yīng)力壓片試驗技術(shù)填補了國內(nèi)空白，對控制鋼簾線應(yīng)力，保證鋼簾線在輪胎生產(chǎn)過程中的正常使用發(fā)揮了重要作用。

　　其主導(dǎo)產(chǎn)品主要有：PC鋼絞線、鍍鋅鋼絞線、航空鋼絲繩、膠帶鋼絲繩、操縱桿用鋼絲繩、光面和鍍鋅鋼絲繩、線接觸鋼絲繩、子午輪胎鋼簾線、鍍青銅回火胎圈鋼絲、光纖光纜增強用碳素鋼絲、彈簧鋼絲、鋼芯鋁絞線用鍍鋅鋼絲等80多個品種，產(chǎn)品廣泛用于交通、通訊、航空、航海、石化、礦山、建筑、輕工、農(nóng)林等國民經(jīng)濟(jì)多個領(lǐng)域，規(guī)模效應(yīng)已經(jīng)逐步形成。

　　公司以優(yōu)良的產(chǎn)品質(zhì)量和良好的服務(wù)形成了較高的產(chǎn)品知名度和企業(yè)知名度。表1為公司金屬制品近年來獲得的榮譽，其品牌優(yōu)勢可見一斑。

　　我們了解到2007年公司將通過技改擴(kuò)能，力爭年底子午輪胎鋼簾線年產(chǎn)能達(dá)到6.5萬噸，進(jìn)一步優(yōu)化公司產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，提升產(chǎn)品整體盈利能力。由于公司在金屬制品業(yè)務(wù)中大力發(fā)展毛利率高的鋼簾線產(chǎn)品，鋼簾線產(chǎn)品的產(chǎn)能和產(chǎn)量將逐年增長，預(yù)計未來3年內(nèi)公司金屬制品業(yè)務(wù)凈利潤的年復(fù)合增長率在10%左右。

　　公司大比例分配方案得到通過

　　公司2006年度利潤分配及資本

公積金轉(zhuǎn)增股本方案為：以2006年年末總股本265,266,490股為基數(shù)，按10：1.8的比例向全體股東派送紅股并按每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利0.20元(含稅)，同時以資本公積金按10：8的比例向全體股東轉(zhuǎn)增股本，共計派送紅股47,747,968股，資本公積金轉(zhuǎn)增股本212,213,192股，派發(fā)現(xiàn)金紅利5,305,330元，剩余未分配利潤結(jié)轉(zhuǎn)下一年度。以上方案已經(jīng)于近日得到股東大會審議通過。

　　地產(chǎn)業(yè)務(wù)分享城市崛起

　　武漢福星惠譽房地產(chǎn)有限公司是湖北福星科技股份有限公司在漢設(shè)立的控股子公司，成立于2001年1月18日，注冊資本3億元人民幣，一級開發(fā)資質(zhì)。公司現(xiàn)有員工216人，具備年開發(fā)100萬平方米住宅的能力。2005年跨入中國房地產(chǎn)百強行列，2006年更上一層樓，成為“中國房地產(chǎn)百強企業(yè)——成長性TOP10”。

　　武漢作為房地產(chǎn)開發(fā)潛力巨大的二線城市之一，發(fā)展前景值得猶為看好。繼深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)、上海浦東新區(qū)和天津濱海新區(qū)之后，武漢在全力爭取全國第四個綜合配套改革試點區(qū)。一旦武漢申請成功，其城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展將迎來前所未有的發(fā)展契機，武漢將成為促進(jìn)中部地區(qū)崛起的重要戰(zhàn)略支點。公司作為武漢地區(qū)的龍頭地產(chǎn)企業(yè)，將充分分享城市崛起帶來的發(fā)展機遇。而武漢市國土房產(chǎn)管理局發(fā)布一季度房屋指數(shù)，商品住房均價為3817.1元/平方米，較去年第四季度上漲0.59%，漲幅回落0.85%，

房價依舊堅挺。

　　福星惠譽目前開發(fā)為兩大項目都在武漢地區(qū)，分別為“漢口春天”和“水岸星城”，另有孝感市“福星城”項目于07年啟動。

　　“漢口春天”項目占地面積246.39畝，預(yù)計總建筑面積26.84萬平方米，計劃分三期建設(shè),預(yù)計2007年12月竣工。

　　2006年該項目實現(xiàn)銷售結(jié)算面積7.07萬平方米，銷售收入3.00億元；累計實現(xiàn)銷售結(jié)算面積10.79萬平方米，銷售收入4.39億元；該項目三期工程正在進(jìn)行主體工程施工。我們認(rèn)為該項目07年二期收尾近期結(jié)束，整體項目將在兩年內(nèi)結(jié)算完畢。

　　“水岸星城”項目占地面積36.34萬平方米，預(yù)計總建筑面積68.5萬平方米，計劃將分四期建設(shè)，預(yù)計2008年8月竣工。該項目一期工程計劃開發(fā)26.91萬平方米，截至2006年年末一期工程低層區(qū)已竣工驗收，一期工程高層區(qū)主體工程已封頂；項目二期工程計劃開發(fā)21.53萬平方米，07年有望部分結(jié)算。

　　我們認(rèn)為隨著武漢房價上漲，兩個項目的售價也將不斷上漲，公司在保證股權(quán)激勵條件滿足的條件下，適當(dāng)調(diào)整開發(fā)節(jié)奏有利于企業(yè)利潤最大化。

　　而2006年11月30日公司控股子公司武漢福星惠譽房地產(chǎn)有限公司以2.45億元的競買價成功競得孝感P(2006)

　　2號地塊，該地塊位于孝感市城區(qū)北京一路與天仙路交匯處西南角，項目占地面積17.95萬平方米，擬建孝感“福星城”項目，武漢福星惠譽房地產(chǎn)有限公司出資比例為98%，湖北福星惠譽置業(yè)有限公司出資比例為2%。該項目預(yù)計總建面32.33萬平方米，預(yù)計項目總投資81,000萬元，預(yù)計完工時間為2009年12月。目前正在進(jìn)行七通一平和項目規(guī)劃的報建工作，我們預(yù)計2007年5月份可正式開工。

　　公司在年報也提出加大房地產(chǎn)土地儲備，07年力爭土地儲備建筑面積達(dá)100萬平方米；立足湖北，面向全國，爭取實現(xiàn)跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略。隨著土地儲備的壓力，我們認(rèn)為公司會充分利用資本市場的融資功能，積極拓寬多種融資渠道，來確保公司土地儲備工作的完成。我們通過調(diào)研了解到，公司目前仍在積極尋找合適的土地儲備，但武漢地區(qū)土地商業(yè)價值逐漸被市場認(rèn)同情況下，積極參與土地一級開發(fā)為二級開發(fā)打下良好基礎(chǔ)可能是未來公司比較現(xiàn)實的選擇。

　　盈利預(yù)測和評級

　　我們認(rèn)為公司未來三年處于項目結(jié)算期，且充分分享了武漢城市發(fā)展帶來的土地增值空間，股本擴(kuò)張后預(yù)計07、08、09EPS分別為0.69、0.76、0.91，我們按照07年業(yè)績給予公司25倍市盈率，目前

股票價格基本合理。但考慮到公司處于一個區(qū)域市場龍頭的地位，符合我們07年對地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展路徑的判斷，給予公司謹(jǐn)慎推薦的評級.

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