新浪提示：本文屬于研究報告欄目，僅為分析人士對一只股票的個人觀點和看法，并非正式的新聞報道，新浪不保證其真實性和客觀性，一切有關該股的有效信息，以滬深交易所的公告為準，敬請投資者注意風險。

　　蘇雪晶 長江證券

　　報告要點

　　募集資金主要開發杭州.西城年華項目、黃山.江南新城項目、肇慶.星湖名郡項目三個項目。

　　廣宇集團本次上市以后資金實力將大大增強，除現有項目之外，公司已經開始進行土地儲備工作。我們認為公司規模雖然不大，但快速成長的潛質仍在，作為一個跨區域的地產公司，未來兩年保持較高增長率是可以實現的。另外針對和其他同行業公司進行對比，給予公司07年相應的市盈率為30到35倍左右，則對應的二級市場價格為16.2元到18.9元左右，再加上所持物業的評估增值，對于公司10.8元的發行價格應該積極申購。

　　公司以開發性價比高的普通中檔商品住宅和經營具有穩定現金流的商業物業為主營業務，跨區域、專業化經營的房地產開發公司。公司主營業務是從事商品房綜合開發建設；商品房銷售、租賃、售后服務。目前公司擁有國家建設部頒發的房地產開發企業一級資質證書，可以在全國范圍內從事房地產項目開發。

　　公司在建項目所處的房地產市場競爭格局和公司競爭地位(杭州、黃山、肇慶)

　　投資主題

　　發行概況

　　發行規模6300萬股，發行后總股本24930萬股。

　　募集資金項目概述

　　杭州·西城年華項目

　　項目位于杭州“城西示范區”，交通網絡完善，自然景觀優美，人文環境獨特，獲得“中國建筑設計示范住宅”稱號。土地面積80,165平方米，建筑面積264,307平方米，容積率內可銷售面積206,042平方米，其中住宅193,572平方米，商鋪12,470平方米；容積率外可銷售地下車庫783個。樓面地價為2,639元/平方米，2006年周邊可參考地塊的樓面地價為4,524元/平方米，公司目前銷售均價為8,163元/平方米。項目分A、B、C三個組團，至2006年12月31日A組團已銷售面積49,395.26平方米，占可銷售面積的58.71%；B組團已銷售28,319.22平方米，占可銷售面積的73.87%；C組團將在07年3月開工、07年9月進行預售。

　　圖1：杭州西城年華規劃圖

　　黃山·江南新城項目

　　項目位于黃山市市政府所在地屯溪區，完備的項目配套設施使之成為新安江南岸的城市副中心。土地面積656,879.5平方米，建筑面積797,615平方米，容積率內可銷售面積715,787平方米，其中住宅649,021平方米，商鋪37,699平方米，

寫字樓29,067平方米；容積率外可銷售儲藏間面積34,790平方米，車位1,934個。樓面地價為138.32元/平方米，2006年周邊可參考地塊的樓面地價為479.46元/平方米，公司目前銷售均價為1,800元/平方米。江南新城項目分A、B、C、D四個地塊在2003年8月開始建設，至2006年底共計開工建設313,835.33平方米，其中已實現銷售交付154,568.42平方米，在建155,209平方米中，可預售115,131.89平方米，已實現預售80,143.31平方米，占可銷售面積的69.61%。

　　肇慶·星湖名郡

　　項目位于肇慶市端州區，為七星巖旅游度假區二區地塊，地理位置十分優越。項目土地面積366,365.8平方米，總建筑面積358700平方米，容積率內可銷售面積313200平方米，其中住宅297,200平方米,商鋪16,000平方米。至2006年12月31日，項目已經實現銷售8,966.24平方米，占可銷售面積的26.07%。

　　風險

　　(一)行業風險

　　商品房的價格受房地產市場供需情況的影響，在房地產行業的周期性波動中亦有所波動。從1991年全國商品房平均銷售價格已經從每平方米786元上升到2005年的每平方米2,920元，上漲了2.71倍，保持了長期向上的趨勢，但景氣程度能否一直持續下去無法保證。除了因商品

房價格因素影響，行業內對國家宏觀政策也密不可分，從2005年國家在金融、稅收、土地等多方面出臺一系列調控政策，未來調控的嚴厲性很難預測準確。

　　(二)公司風險

　　近年來公司以杭州為基地，逐步向外省二、三線城市發展，跨區域的發展速度加快，在加速的過程中，公司面臨資金、管理、人才等多方面的考驗，近幾年的異地成功開發經驗不代表公司未來在其他所有城市一定能夠獲得成功。另外，由于公司特殊的股權治理結構，相信上市之后公司管理提升還有很大的空間。

　　廣宇集團本次上市以后公司資金實力將大大增強，除現有項目之外，公司已經開始進行土地儲備工作。我們認為公司規模雖然不大，但快速成長的潛質仍在，作為一個跨區域的地產公司，我們認為公司未來兩年保持較高增長率是可以實現的，另外針對和其他同行業公司進行對比，給予公司07年相應的市盈率為30到35倍左右，則對應的二級市場價格為16.2到18.9元左右，再加上所持物業的評估增值，對于公司10.8元的發行價格應該積極申購。

　　公司背景

　　公司以開發性價比高的普通中檔商品住宅和經營具有穩定現金流的商業物業為主營業務，跨區域、專業化經營的房地產開發公司。公司主營業務是從事商品房綜合開發建設；商品房銷售、租賃、售后服務。目前公司擁有國家建設部頒發的房地產開發企業一級資質證書，可以在全國范圍內從事房地產項目開發。

　　公司主發起人為平海投資、王鶴鳴、資產經營公司。平海投資系公司第一大股東，經營實業投資。公司的發展戰略是充分發揮公司20年來在中小戶型住宅開發方面積累的專業優勢，以開發性價比高、功能齊全的中小戶型住宅為主導產品，同時通過品牌推廣和盈利模式復制，將公司主營業務向更多的二、三線城市擴張。公司的發展始于杭州市舊城改造和普通住宅建設，公司在2000年以前開發了大學路住宅小區、觀音塘小區、金錢巷小區、華藏寺巷小區、建國南路小區等多個舊城改造小區，通過舊城改造完成普通住宅建設100多萬平方米。在完成政府舊城改造任務的同時，公司還在市場上尋找項目，先后開發了金隆花園、元華廣場、之江花園、胭脂新村等項目。

　　2000年廣宇集團在杭州市拍得東河地塊，建設了被評為“全國優秀城市水景住宅”的河濱公寓。近年來公司先后開發了平海公寓、廣復大廈、吳山鳴翠苑、河濱公寓、河濱花園、水岸雅苑等杭州知名樓盤。2002年以來，公司先后進入黃山、肇慶等異地房地產市場，公司以杭州為中心、跨省跨市發展的戰略已經形成。

　　行業背景

　　公司在建項目所處的房地產市場競爭格局和公司競爭地位

　　杭州

　　截至2004年年底，杭州市房地產業法人單位共有2,039家，占當年總法人企業數量的2.5%，比2001年增加47.2%，其中房地產開發經營法人企業838家，房地產市場競爭激烈。公司2004年在杭項目實現銷售收入44,122萬元，占當年杭州市商品房銷售額的1.61%；2005年公司在杭項目實現銷售收入51,735.79萬元，占當年杭州市商品房銷售額的1.47%，市場份額有較大的提高。

　　黃山

　　由于經濟發展、地理位置等關系，黃山市相對于杭州等城市，房地產起步較晚，主要以當地開發商為主進行開發，房地產企業數量較少，資質較低，競爭激烈程度較低。黃山江南新城項目2004年6月開始銷售，2005年，江南新城成功實現銷售收入15,535.84萬元，占當年黃山市商品房銷售額的14.25%。根據黃山日報社的評比排名，公司目前在黃山處于行業絕對領先地位。

　　肇慶

　　相對于杭州等一線城市房地產市場的激烈競爭，肇慶市場的競爭程度較低，截至2004年年末，肇慶市共有房地產業開發企業法人單位177個。肇慶星湖名郡項目于2006年3季度開始預售。從目前肇慶房地產市場的情況看，競爭企業規模、銷售收入、開發理念、樓盤品質等因素均處于領先地位，因此，預計星湖名郡全面銷售后，公司有望成為肇慶市場的領跑者。

　　公司經營分析

　　人才優勢明顯

　　公司成立時間比較早，管理團隊具有豐富的房地產開發運作經驗，現有在冊員工89人，其中碩士及以上占22.47%，本科和專科以上員工占67.42%。而且通過股權結構可以清晰看出，公司主要管理層都持有公司

股票，激勵效果明顯。

　　抗風險能力較強

　　公司擁有將近20年的房地產開發經驗，20年中經歷過2次完整的宏觀調控，熟悉地產市場周期性變化。另外公司致力于中小戶型普通住宅開發、滿足普通老百姓居住需求，符合國家產業發展方向，所以我們認為公司具備了一定的抗風險能力。

　　品牌優勢明顯

　　公司開發項目遵循著“面積不大功能全，總價不高品質高”的理念，在杭州和黃山打響了自己品牌。

　　公司財務分析

　　我們對于廣宇集團業務預測基于以下假設條件：

　　未來兩年公司發展僅依賴于內生性發展，即不存在資產注入行為；..西城年華將成為公司未來主要結轉項目，星湖名郡和黃山星城項目也在未來三年內結轉。大名空間項目則在2007年實現結轉；公司的商業出租收入每年保持穩定的增長。

　　公司未來兩年所得稅率為33%，按應稅營業收入的3-5%計繳營業稅。

    新浪聲明：本版文章內容純屬作者個人觀點，僅供投資者參考，并不構成投資建議。投資者據此操作，風險自擔。